Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy a nabycie mieszkania przez kupującego od dewelopera

Rękojmia jest specjalnym rodzajem odpowiedzialności sprzedawcy za nienależyte wykonanie umowy, jaką zawarł z kupującym. Podstawowym warunkiem zaistnienia tej odpowiedzialności jest zawarcie umowy sprzedaży oraz jej nienależyte wykonanie w postaci wydania rzeczy, która okaże się w czasie trwania rękojmi wadliwa w rozumieniu art. 556 kodeksu cywilnego.

Pytanie:
Jak obliczyć rękojmię na mieszkanie w budynku, jeżeli kupujący kupił mieszkanie od dewelopera po upływie pół roku od wydania budynku przez wykonawcę deweloperowi?
Rękojmia za wady budynku zgodnie z k.c. art. 568 § 1 wynosi 3 lata, od daty wydania.
Czy w związku z tym deweloper może dochodzić swoich praw przez 3 lata od wykonawcy - ponieważ kupił/zamówił cały budynek, a kupujący mieszkanie nie?
Jaki okres rękojmi przysługują kupującemu, który kupił tylko część budynku (mieszkanie) i od jakiej daty rozpoczyna się bieg jego rękojmi?
Czy od daty wydania budynku przez wykonawcę deweloperowi, czy od daty kupna mieszkania przez kupującego od dewelopera?

Odpowiedź;
Częściową odpowiedź na powyższe pytanie daje uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004 r. (sygn. akt III CZP 96/03). Zgodnie z jej sentencją sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.
Z powyższej uchwały wynika więc, że sprzedaż mieszkania osobie trzeciej przez dewelopera nie powoduje automatycznie przejścia na tą osobę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku, jakie przysługują deweloperowi w stosunku do wykonawcy. Należy jednak pamiętać, że z chwilą sprzedaży mieszkania przez dewelopera on sam staje się odpowiedzialny wobec nabywcy z tytułu rękojmi za wady budynku przez okres, o którym mowa w art. 568 § 1 k.c.
Tak więc trzyletni okres rękojmi dla nabywcy lokalu w stosunku do dewelopera liczy się od daty nabycia lokalu. Natomiast w terminie trzech lat licząc od daty odbioru budynku deweloper będzie uprawniony do wystąpienia z roszczeniem regresowym w stosunku do wykonawcy.
Rękojmia jest specjalnym rodzajem odpowiedzialności sprzedawcy za nienależyte wykonanie umowy, jaką zawarł z kupującym. Podstawowym warunkiem zaistnienia tej odpowiedzialności jest zawarcie umowy sprzedaży oraz jej nienależyte wykonanie w postaci wydania rzeczy, która okaże się w czasie trwania rękojmi wadliwa w rozumieniu art. 556 kodeksu cywilnego. Należy przy tym podkreślić, że odpowiedzialność ta nie jest w żadnym razie zależna od winy sprzedawcy. Z kolei z punktu widzenia nabywcy rzeczy, rękojmia stwarza możliwość przywrócenia ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami umowy sprzedaży, zachwianej z uwagi na ujawnione wady przedmiotu sprzedaży.
Jak podkreśla Sąd Najwyższy w przywołanej powyżej uchwale (sygn. akt III CZP 96/03), rękojmia powstaje z mocy prawa, gdy spełnione zostaną przesłanki przewidziane w ustawie, skoro jednak jedną z nich jest zawarcie umowy sprzedaży, a następnie nienależyte jej wykonanie, nie ulega wątpliwości, że jest to instytucja ściśle związana z tą umową. Mając to na względzie stwierdzić należy, że uprawnienia z rękojmi przysługują kupującemu tylko względem sprzedawcy, z którym pozostaje on w stosunku zobowiązaniowym wynikającym z umowy sprzedaży. Przejście tych uprawnień na inne osoby musi mieć - w ocenie Sądu Najwyższego - wyraźną podstawę bądź w przepisach ustawy, bądź w ważnej czynności prawnej pomiędzy uprawnionym a dalszym nabywcą rzeczy wadliwej.
W omawianej uchwale Sąd Najwyższy podkreśla również w sposób wyraźny, że uprawnienia z rękojmi nie są związane z prawem własności rzeczy, dlatego też nie przechodzą na kolejnego nabywcę wraz z przeniesieniem na niego własności tej rzeczy. Przejście prawa własności do rzeczy sprzedanej związane jest wprawdzie z umową sprzedaży, ale nie upoważnia to w żadnym razie do twierdzenia, że wraz z przejściem tego prawa na kolejnego nabywcę przechodzą wszelkie prawa, jakie wynikają dla niego z umowy sprzedaży. Uprawnienia i obowiązki wynikające z rękojmi są elementami stosunku zobowiązaniowego sprzedaży i nie można w żadnym razie wiązać ich przejścia na inną osobę z przeniesieniem prawa własności do rzeczy.
Powyższe twierdzenia nie oznaczają bynajmniej, że nabywcy lokalu nie przysługuje żadna ochrona w przypadku ujawnienia się wad fizycznych budynku. Wręcz przeciwnie, od daty nabycia lokalu od dewelopera, nabywcy przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi na zasadach i w terminie, o którym mowa w kodeksie cywilnym. Tak więc nabywca lokalu może wystąpić z przysługującym mu roszczeniem w terminie trzech lat od daty nabycia lokalu. W przypadku podniesienia takiego roszczenia przeciwko deweloperowi, będzie on z kolei uprawniony do wystąpienia z roszczeniem regresowym w stosunku do wykonawcy budynku, przy czym trzyletni termin rękojmi będzie wówczas liczony od daty odbioru budynku.
Na marginesie warto również dodać, że upływ trzyletniego terminu rękojmi nie pozbawia nabywcy lokalu możliwości dochodzenia odszkodowania od dewelopera. Zgodnie bowiem z aktualną linią orzeczniczą, z art. 566 § 1 k.c. wynika, że utrata uprawnień z rękojmi na skutek upływu terminów przewidzianych w art. 568 k.c. nie powoduje utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania. Konieczne jest jednak w takiej sytuacji wykazanie ogólnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 k.c.
Dawniej w orzecznictwie Sądu Najwyższego panował pogląd (wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 1974 r., sygn. akt II CR 109/74), zgodnie z którym uprawnienia z rękojmi są udzielane kupującemu ze względu na jego prawo własności do określonej rzeczy, a w związku z tym, jeżeli własność tej rzeczy przechodzi na dalsze osoby, na nie przechodzą też uprawnienia związane z posiadaniem rzeczy. Pogląd ten został zakwestionowany przez przywołaną powyżej uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004 r. (sygn. akt III CZP 96/03). Obecnie przyjmuje się więc, że uprawnienia z rękojmi nie są udzielane kupującemu jako właścicielowi rzeczy, ale jako stronie stosunku zobowiązaniowego sprzedaży, w celu umożliwienia mu przywrócenia ekwiwalentności pomiędzy tym, co świadczył on na rzecz sprzedawcy, a jego świadczeniem. Umowa sprzedaży tworzy stosunek zobowiązaniowy pomiędzy sprzedawcą i kupującym, a zatem wynikające z niego uprawnienia i obowiązki są ze swej natury skuteczne tylko wobec stron. Dotyczy to również obowiązków i uprawnień z tytułu rękojmi.

[Uwaga! Odpowiedź jest już nieaktualna od 25 XII 2014 r.]