SN: objęcie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie wyłącza możliwości zasiedzenia przez posiadacza samoistnego

Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów wydał uchwałę, w której stwierdził, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie. Oznacza to, że objęcie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie wyłącza możliwości zasiedzenia prawa jej własności przez posiadacza samoistnego. Sąd Najwyższy odrzucił więc pogląd, że posiadacz samoistny nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć jej własności, tylko co najwyżej użytkowanie wieczyste. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2016 r., III CZP 57/16.

Za podstawę swoich rozważań i wykładni Sąd Najwyższy przyjął relacje między właścicielem a użytkownikiem wieczystym oraz zakres ich uprawnień w stosunku do osób trzecich, będących we władaniu nieruchomości, prowadzącego do zasiedzenia. Istotne więc dla Sądu Najwyższego było zbadanie granic między uprawnieniami właściciela i użytkownika wieczystego w stosunku do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy przy podejmowaniu tej uchwały zbadał, jak ustanowienie na nieruchomości użytkowania wieczystego wpływa na ograniczenie uprawnień właścicielskich do korzystania z nieruchomości, obciążania nieruchomości i rozporządzania nieruchomością.

Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste powoduje, że uprawnionym do korzystania z niej jest użytkownik wieczysty. Jego korzystanie powinno mieć jednak charakter celowy, określony w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową jest przesłanką do jej rozwiązania. Właściciel jako podmiot publiczny nie może w sposób dowolny postępować z nieruchomością pozostającą w jego zasobie, tylko jest związany celami wyznaczonymi mu w szczególności ustawą. Podmiot ten jest więc zobowiązany do podejmowania działań zapewniających osiągnięcie celu ustanowionego użytkowania wieczystego lub podjąć działania zmierzające do jego wygaszenia w przypadku naruszeń użytkownika wieczystego.

Sąd Najwyższy zakwestionował stanowisko, że wskutek ustanowienia użytkowania wieczystego dochodzi do scedowania uprawnień właścicielskich na rzecz użytkownika wieczystego, zgodnie z którym w relacjach prawnorzeczowych z osobami trzecimi pozostaje tylko użytkownik wieczysty.

Sąd Najwyższy przyjął dopuszczalność wystąpienia właściciela gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste z roszczeniami posesoryjnymi (przeciwko podmiotom określonym w art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz petytoryjnymi (przeciwko osobom nielegitymującym się tytułem władania nieruchomością, a więc nie przeciwko użytkownikowi wieczystemu i osobom, które od niego wywodzą własne prawa, a użytkowanie wieczyste upoważnia do ich ustanawiania). Właściciel może więc reagować i podejmować kroki prawne wobec podmiotów, które korzystają z nieruchomości w sposób wykraczający poza treść ustanowionego na niej użytkowania wieczystego, mogący prowadzić do objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne, którego tym samym zostaje pozbawiony właściciel. Ponadto Sąd Najwyższy przyjął, że skoro treść użytkowania wieczystego ukształtowana jest także umownie, to istnieje możliwość wystąpienia przez właściciela z roszczeniem negatoryjnym także przeciwko użytkownikowi wieczystemu.

Jednocześnie użytkownikowi wieczystemu także przysługują roszczenia posesoryjne i petytoryjne. Zakres ochrony w postępowaniu posesoryjnym wynika z właściwego dla niego zakresu posiadania nieruchomości, a w postępowaniu petytoryjnym z treści uprawnień do nieruchomości ukształtowanych w umowie z właścicielem.

Sąd Najwyższy wyszedł także z założenia, że charakter posiadania właścicielskiego jest inny niż charakter posiadania użytkownika wieczystego. Dlatego też osoba, która wykonuje posiadanie właścicielskie, nie może nabyć przez zasiedzenie użytkowania wieczystego, a osoba posiadająca nieruchomość w zakresie odpowiadającym treści użytkowania wieczystego nie może nabyć przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości. Ten, kto posiada nieruchomość jak właściciel, nabywa jej własność, a ten, kto posiada nieruchomość jak użytkownik wieczysty, nabywa jej użytkowanie wieczyste. Przy czym zmiana sposobu posiadania jest dopuszczalna, ale musi być wyraźnie zamanifestowana. Ponadto samo obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie przerywa biegu zasiedzenia własności gruntu, który nie ulega też zawieszeniu przez czas istnienia użytkowania wieczystego.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały wskazał, że Kodeks cywilny określa przesłanki zasiedzenia prawa własności i nie wymienia wśród nich objęcia gruntu użytkowaniem wieczystym. Ponadto ustawodawca zrezygnował z obowiązującego do 1 października 1990 r. wyłączenia spod zasiedzenia nieruchomości państwowych. Przyjęcie natomiast, że użytkowanie wieczyste gruntu (należącego do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego) wyłącza zasiedzenie własności, byłoby w istocie takim ograniczeniem.

Zasiedzenie własności gruntu objętego użytkowaniem wieczystym powoduje nie tylko wygaśnięcie prawa własności, ale także wygaśnięcie użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste nie może bowiem obciążać gruntów prywatnych.

Agata Jóźwiak, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Źródło: portal Co do zasady