Prof. Romanowski: Umowa najmu powierzchni handlowej nie może być pułapką dla najemcy

Wynajmujący twierdzą, że umów należy dotrzymywać, a zakaz handlu dotyczy poszczególnych sklepów, a nie centrów handlowych. Te pozostają otwarte, a więc wynajmujący realizują swoje zobowiązanie. Jednak najemca nie może korzystać ze sklepu zgodnie z celem zawarcia umowy, a tym samym nie musi regulować należności za ten okres - przekonuje prof. Michał Romanowski , adwokat w kancelarii Romanowski i Wspólnicy.

W związku z wprowadzeniem czasowego ograniczenia handlu detalicznego w galeriach handlowych przez najemców powierzchni handlowej z wybranych branż, w przestrzeni publicznej pojawił się spór o prawo wynajmujących owe powierzchnie do żądania zapłaty czynszu najmu i innych opłat.

Umowa nie działa bez winy stron

Przyczyną sporu jest obiektywna niemożliwość wykonywania umów najmu powierzchni handlowej spowodowana okolicznościami, za które żadna ze stron sporu nie ponosi odpowiedzialności. Przyczyną jest koronawirus i wprowadzony w związku z tym zakaz handlu, którego celem jest ograniczanie kontaktów międzyludzkich w interesie zdrowia publicznego. Zgodnie z art. 68 ust. 1 Konstytucji każdy ma prawo do ochrony zdrowia. Wynajmujący twierdzą, że w polskim prawie obowiązuje zasada pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać) a zakaz handlu dotyczy najemców powierzchni handlowych a nie centrów handlowych. Centra handlowe pozostają otwarte, a więc wynajmujący realizują swoje zobowiązanie polegające na udostępnieniu powierzchni handlowej.  Innymi słowy, najemcy mają zapewniony dostęp do wynajmowanych sklepów, a więc są obowiązani płacić czynsz.

Można szukać kompromisu

Tego typu sytuacje jak epidemie czy innego typu zjawiska nadzwyczajne uderzające w stosunki społeczne i gospodarcze najlepiej rozwiązywać poprzez rozmowy. Pamiętam jak doradzający polskiej Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego holenderski profesor Paul Meijknecht (żonaty z Polką i spędzający pół roku w Polsce oraz pół roku w Holandii) omawiając możliwość zastosowania w Polsce rozwiązań działających w Holandii nieco żartobliwie, ale i poważnie, mówił, że na rozwiązania holenderskie ma wpływ fakt, iż jedną czwartą powierzchni Holandii zajmują depresje, co wywołuje u Holendrów naturalną wolę współpracy przed zagrożeniem.  Ta skłonność do porozumienia znajduje swoje odzwierciedlenie w instytucjach prawnych i ich wykładni. Polaków profesor Meijknecht porównywał bardziej do Amerykanów powiadając, że lubimy rozwiązywać konflikty w sądach działając trochę jak rewolwerowcy. Profesor był oczywiście zakochany w Polsce.

Galerie handlowe przecież są otwarte, a więc czynsz po prostu nam się należy … 

Stanowisko galerii handlowych, iż wypełniają swoje zobowiązania wobec najemców, bo przecież galeria handlowa nie jest zamknięta, a więc najemca ma dostęp do sklepów już na pierwszy rzut oka nie jest przekonujące. Najemcy, często mali przedsiębiorcy działający jako franszyzobiorcy, ale także średni i duzi najemcy, wskutek zakazu utracili źródła przychodów.  A przecież najemcy także mają koszty swojej działalności, w tym koszty personelu, podatki, ZUS, kontrahentów, a przede wszystkim koszty zakupu towarów handlowych, które z uwagi na łańcuch dostaw najemcy muszą kupić z wielomiesięcznym wyprzedzeniem. Czy rzeczywiście wynajmujący mają rację? Czy świadczenia wynajmującego w umowie najmu powierzchni handlowej w tzw. centrum handlowym należy rozumieć jako zapewnienie najemcy dostępu do powierzchni handlowej?  Jaki jest cel zawarcia umowy najmu powierzchni handlowej? Gra interesów kontraktowych musi odbywać się w ramach reguł fair play, które w prawie umów nazywa się sprawiedliwością czy uczciwością kontraktową. Wynajmujący jest partnerem dla najemcy, ale najemca jest partnerem dla wynajmującego. Partnerzy mają obowiązek szanować swoje słuszne interesy.

Kodeks cywilny przewiduje sytuacje nadzwywczajne

Na zadane wyżej pytania znajdziemy odpowiedź w Kodeksie cywilnym. Kodeks cywilny zawiera mechanizmy regulujące stosunki kontraktowe w sytuacjach nadzwyczajnych takich jak obecny koronawirus, a więc w sytuacjach, w których wykonywanie umowy staje się obiektywnie niemożliwe z powodu okoliczności, za które żadna ze stron umowy nie ponosi odpowiedzialności. Pojęcie świadczenia jest utrwalone w polskim prawie cywilnym od dziesiątków lat.
W kluczowych podręcznikach dla studentów prawa do prawa zobowiązań, świadczenie definiuje się jako zachowanie dłużnika zgodne z treścią zobowiązania i czyniące zadość interesowi wierzyciela.  Innymi słowy, wynajmujący powierzchnię handlową dopiero wtedy spełni swoje świadczenie zgodnie z treścią tej umowy, jeżeli zaspokoi to wiadomy mu przy zawieraniu umowy najmu powierzchni handlowej interes najemcy jako wierzyciela. To oczywiście działa w dwie strony.

Najemca ma obowiązek zaspokoić interes wynajmującego poprzez zapłatę czynszu najmu i innych opłat oraz przez prowadzenie na uzgodnionych z wynajmującym warunkach działalności handlowej. Jak mawiali Rzymianie „Do ut des”, czyli „Daję, abyś dawał”, korzyść za korzyść. Nie ma tu miejsca na argumentację typu, że coś komuś po prostu należy się. Prawo umów zakłada współpracę, wzajemną lojalność, wzajemną korzyść, sprawiedliwy rozkład praw i obowiązków oraz ryzyka braku możliwości realizacji celu umowy z powodu okoliczności, na które żadna ze stron nie ma wpływu.

Umowa najmu powierzchni handlowej bez prawa handlu jest atrapą umowy

Odczytanie funkcji społeczno-gospodarczej umowy najmu powierzchni handlowej w centrum handlowym, a więc jej celu, nie jest zadaniem skomplikowanym. Przyczyną zawarcia tej umowy (celem zawarcia tej umowy) jest prowadzenie działalności handlowej. Działalność handlowa polega na sprzedaży towarów lub usług. Zarobek polega w największym uproszczeniu na uzyskiwaniu marży handlowej pozwalającej pokryć koszty przedsiębiorcy prowadzącego taką działalność. Prawny nakaz zamknięcia sklepów powoduje, że najemca nie może korzystać ze sklepu zgodnie z celem zawarcia umowy najmu uzgodnionym przez wynajmującego i najemcę. Najemca płaci bowiem za prawo do korzystania ze sklepu, który może być otwarty i do którego mogą przychodzić klienci, a nie za sam fakt posiadania sklepu czy „cieszenia oka z posiadania sklepu”. Sklep zamknięty to jak samochód bez silnika, a więc atrapa samochodu. 

Wynajmujący z pewnością chce, ale nie może ….

Wobec zakazu prowadzenia działalności handlowej wprowadzonego rozporządzeniem Ministra Zdrowia, wynajmujący obiektywnie i z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności nie może spełnić świadczenia, które czyniłoby zadość interesowi najemcy oraz realizowało zgodny zamiar stron i cel, który towarzyszył wynajmującemu i najemcy przy zawieraniu umowy najmu powierzchni handlowej. W konsekwencji najemca nie może domagać się spełnienia od wynajmującego świadczenia polegającego na udostępnieniu powierzchni handlowej, w której najemca może i jest zobowiązany przez wynajmującego prowadzić działalność handlową, a wynajmujący nie może domagać się od najemcy zapłaty czynszu najmu i innych opłat z umowy najmu.  

Zobowiązania stron na czas trwania zakazu wygasają. Jest to tak tzw. następcza przemijająca (miejmy nadzieję) i częściowa niemożliwość świadczenia znana Kodeksowi cywilnemu, a wcześniej Kodeksowi zobowiązań (art. 495 w związku z art. 475 k.c. i art. 354 oraz 65 i 56 k.c.). Pisał o niej międzywojenny wybitny cywilista profesor Roman Longchamps de Berier w ponadczasowym  podręczniku do zobowiązań. Skutki zastosowania art. 495 k.c. dla wynajmującego są następujące. Wynajmujący jest wolny od roszczenia odszkodowawczego ze strony najemcy z tytułu pokrycia szkody najemcy będącej następstwem utraty źródła przychodów z działalności handlowej. Wynajmującego dotyka także okresowa utrata przychodów z najmu tych powierzchni handlowych, których najemcy zostali objęci zakazem handlu powodująca zmniejszenie rentowności inwestycji w centra handlowe.   

Skutki zastosowania artykułu 495 kodeksu cywilnego

Na skutek zastosowania art. 495 k.c. najemcy nie przysługuje roszczenie wobec wynajmującego z tytułu pokrycia szkody najemcy będącej następstwem utraty źródła przychodów z działalności handlowej. Najemca wobec niemożliwości świadczenia wynajmującego jest zwolniony z ponoszenia kosztów najmu powierzchni handlowej. Nie rozwiązuje to podstawowego problemu najemcy jakim jest utrata przychodów z prowadzenia działalności handlowej co najmniej przez czas zakazu handlu. Gdyby przyjąć, iż najemca mimo zakazu prowadzenia działalności handlowej ma obowiązek ponosić koszty najmu powierzchni handlowej, skutki byłyby takie, że wyłączne ryzyko zakazu handlu ponosiłby najemca. Takie rozwiązanie w sposób rażąco naruszałoby zasady sprawiedliwości i uczciwości kontraktowej oraz byłoby rażąco sprzeczne z celem instytucji następczej niemożliwości świadczenia, a także obowiązującą w Polsce od czasu Kodeksu zobowiązań koncepcją świadczenia jako zachowania dłużnika (tu: wynajmującego), które polega na zadośćuczynieniu interesowi wierzyciela (tu: najemcy), i na odwrót. Zasada „Do ut des”  przestałaby działać w umowach wzajemnych, w tym w umowie najmu powierzchni handlowej. Umowa najmu powierzchni handlowej nie może być pułapką dla najemcy. Nie może to być umowa dławiąca, bo byłoby to rażąco sprzeczne z ideą słuszności prawa umów.

Duży ma łatwiej …

Ryzyko gospodarcze jest normalnym następstwem prowadzenia działalności gospodarczej przez przedsiębiorców. Jednym z rozpoznanych ryzyk w cywilizacji europejskiej co najmniej od czasów rzymskich jest ryzyko spowodowane siłą wyższą, która pozostaje poza sferą możliwości oddziaływania stron umów. W prawie cywilnym istnieją mechanizmy ustawowe regulujące sprawiedliwy rozkład takiego ryzyka. W przypadku umów najmu powierzchni handlowej w centrach handlowych sprawiedliwy rozkład ryzyka polega na tym, że w okresie obowiązywania ograniczeń prowadzenia działalności handlowej wynajmujący i najemca ponoszą własne skutki okresowej utraty przychodów odpowiednio z tytułu wynajmu powierzchni handlowej oraz sprzedaży.

Sytuacja wynajmujących wydaje się jednak znacznie lepsza niż najemców, którzy mają zakaz prowadzenia działalności handlowej. Pomijając wartościowanie czy kryzys bardziej uderza w dużych i silnych czy małych i słabych, warto zwrócić uwagę, że  ograniczenia wprowadzone Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego), a obecnie rozporządzeniem ministra zdrowia z 20 marca 2020 r. wprowadzającym stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem COVID-19,  dotyczą handlu detalicznego tylko tych najemców, których przeważająca działalność polega na handlu: a)  wyrobami tekstylnymi, b)  wyrobami odzieżowymi, c)  obuwiem i wyrobami skórzanymi. Wynika stąd, że w pozostałym zakresie handel detaliczny może być prowadzony, a wynajmujący mogą uzyskiwać z tego tytułu przychód. Już chociażby z tego względu wynajmujący pozostają w sytuacji uprzywilejowanej wobec najemców, którzy nie mogą prowadzić handlu detalicznego w centrach handlowych. Taki rozkład ryzyka gospodarczego jest odzwierciedleniem konstytucyjnej zasady równości wobec prawa oraz demokratycznego państwa prawnego i dobra wspólnego.