Prezydent miasta odmówił inwestorowi ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce. Organ uzasadnił swoją decyzję tym, że uzbrojenie terenu inwestycji jest niewystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego oraz teren inwestycji, nie ma dostępu do drogi publicznej. Ponadto w decyzji wskazano, że brak jest możliwości wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. Wnioskodawca nie zgodził się z negatywną dla niego decyzja i wniósł od niej odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

SKO po rozpatrzeniu sprawy, zdecydowało o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. Kolegium wskazało, że w sprawie nie zostały spełnione określone prawem warunki realizacji inwestycji. Decyzja ta spotkała się z reakcją inwestora, który postanowił złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

WSA oddalił skargę wskazując, że jedną z przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy jest to, aby teren inwestycji posiadał dostęp do drogi publicznej. Natomiast w kontrolowanym postępowaniu organy administracji prawidłowo ustaliły, że wskazana przesłanka w sprawie nie została spełniona. Sąd stwierdził, że dostęp do drogi publicznej należy rozumieć, jako dostęp faktyczny i prawny. Dostęp prawny oznacza, iż musi on wynikać z przepisu prawa, czynności prawnej lub orzeczenia sądowego.

Inwestor wniósł skargę kasacyjną, w której zarzucił WSA błędną wykładnię przepisów (m.in. art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W uzasadnieniu podstawy skargi kasacyjnej wskazano, że ustalenia faktyczne poczynione w sprawie są prawidłowe, błędne jest natomiast rozumienie pojęcia dostępu do drogi publicznej. Skarżący domagał się uchylenia wyroku WSA, a także zaskarżonych decyzji.

 Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że skarga kasacyjna nie zawierała usprawiedliwionych podstaw. Sąd ocenił, że na potrzeby ustalenia warunków zabudowy, dostęp do drogi publicznej rozumieć należy także, jako dostęp faktyczny, pozwalający na realne skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną. NSA podkreślił, że na etapie ustalania warunków zabudowy istotne jest stwierdzenie wystąpienia przesłanek warunkujących możliwość przyszłej realizacji inwestycji.

Sąd ustalił, że dostęp do drogi publicznej, w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć, jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być dostępem wyłącznie hipotetycznym, lecz musi być realny tj. pozwalający uznać, że działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną może być wykorzystywana w takim właśnie celu. Natomiast z ustaleń faktycznych wynika jednoznacznie, że działka mająca stanowić komunikację terenu inwestycji z drogą publiczną, nie zapewnia realnego przejazdu.

NSA uznał, że skarga nie zawierała usprawiedliwionych postaw i orzekł o jej oddaleniu.

Wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 712/17