Jeden z czytelników Prawo.pl dostał decyzję o warunkach zabudowy dla terenu na obrzeżu dużego miasta. Została w niej wyznaczona nieprzekraczalna linię zabudowy. - Co to jest za linia? Czy inwestor może przekroczyć linię wykuszem nadwieszonym bez podparcia na gruncie? Jeśli tak, to jak bardzo może być ten wykusz nadwieszony i jaka jest minimalna dopuszczalna wysokość od gruntu do spodu wykusza? - pyta nasz czytelnik. Czytelni precyzje, że nieprzekraczalna linia zabudowy przebiega przez działki i w decyzji o warunkach zabudowy nie ma żadnej informacji o wykuszach, balkonach itp. Sąsiedni budynek przekracza linię zabudowy wykuszem podpartym dwoma słupami o około 1 m. Zgodnie z przepisami możliwość naruszenia nieprzekraczalnej linii zabudowy przez wykusz budynku powinna wynikać z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a jeżeli decyzja na ten temat milczy, przekroczenie takiej linii nie jest dopuszczalne. Dlaczego?
Co to jest nieprzekraczalna linia zabudowy
Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza linię poza którą nie może znaleźć się żadna zabudowa. Obiekt budowlany może znajdować się w większej odległości od niej, a nawet tuż przy linii, ale nie może jej przekroczyć. Nieprzekraczalna linia zabudowy ma zapewnić minimalną odległość obiektu budowlanego od innych obiektów np. drogi publicznej, cmentarza, sąsiedniej działki, czy lasu. Minimalne odległości określają przepisy prawa. W ten sposób zapewniane jest bezpieczeństwo użytkowników budynku, zachowanie ładu przestrzennego, czy minimalizowane jest ryzyka pożarowe. W przypadku dróg publicznych odległość ta zależy od rodzaju drogi oraz terenu w którym budynek ma się znajdować. W przypadku lasu od rodzaju materiałów wykorzystanych przy budowie domu (przykrycia dachu oraz ścian). W przypadku cmentarza minimalna odległość lokalizowania obiektów mieszkalnych i użytkowych została wyznaczona na 150 m, ale z możliwością jej zmniejszenia. Lokalizację budynków względem rzek oraz innych zbiorników wodnych określają plany miejscowe oraz akty dotyczące parków krajobrazowych i innych obszarów chronionych.
Czytaj w LEX: Zasady sytuowania budynków na działce budowlanej >
Co można, a czego nie stawiać poza nieprzekraczalną linią zabudowy
Poza nieprzekraczalną linią zabudowy nie jest dozwolone stawianie żadnych obiektów, w tym wiat lub garaży. Nie dotyczy to jednak ogrodzenia, które traktowane jest jako urządzenie budowlane, podobnie jak zbiornik na nieczystości ciekłe. Taras jest natomiast traktowany jak schody i balkon. Są to elementy budynku, co oznacza, że w razie braku zezwolenia na przekroczenie linii zabudowy przez te elementy w decyzji o warunkach zabudowy lub planie miejscowym, taka konstrukcja będzie niezgodna z prawem, i ostatecznie zagrożona rozbiórką.
Czytaj w LEX: Odległość budynku do lasu od 1 stycznia 2018 r. >
Cena promocyjna: 17.9 zł
|Cena regularna: 19.9 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
Co to jest obowiązująca linia zabudowy
Z kolei obowiązującą linię zabudowy wyznacza zabudowę już znajdująca się na sąsiadujących działkach. Jej określenie jest zależne od tego, czy dany teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W razie jego braku linię określają istniejąca zabudowa oraz przepisy o drogach publicznych. Innymi słowy, obowiązująca linia zabudowy to linia wskazująca, gdzie na działce według warunków zabudowy lub planu miejscowego ma znaleźć się frontowa elewacja. O tym jednak, czy w konkretnej sprawie chodzi o nieprzekraczalną linię zabudowy, czy też obowiązującą linią zabudowy, decyduje analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzana w toku postępowania zmierzającego do ustalenia warunków zabudowy.
Kiedy dopuszczalne jest przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy
Z powyższego wynika, że przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy elementem budynku dopuszczalne jest wyłącznie wtedy, gdy zezwala na to plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy. W braku takiej informacji zgody na przekroczenie nie ma i wymagana jest zmiana albo planu albo decyzji w zakresie linii zabudowy dotyczącej lokalizowanego obiektu. O słuszności takiego poglądu świadczy treść § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690) który zezwala na przekroczenie minimalnej odległości od granicy działki sąsiedniej tylko wskazanym częściom budynku tj. przez balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy, określając jednocześnie maksymalny wysięg tych elementów. Wynika z tego, że przekroczenie minimalnych odległości jest możliwe jedynie w odniesieniu do wymienionych w tym przepisie elementów budynku i niedozwolone do innych. Możliwość naruszenia nieprzekraczalnej linii zabudowy przez wykusz budynku powinna zatem wynikać z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a jeżeli decyzja na ten temat milczy, przekroczenie takiej linii nie jest dopuszczalne.
Sprawdź w LEX:
Jak prawidłowo określić nieprzekraczalną linię zabudowy? >
Kwestia usytuowania sąsiedniego budynku nie ma znaczenia
Dla rozstrzygnięcia sprawy nie ma natomiast znaczenia usytuowanie sąsiedniego budynku. Nieznana jest bowiem treść tamtej decyzji o warunkach zabudowy oraz jej prawidłowość. Trzeba też pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy określa sytuację indywidualnie oznaczonego adresata w konkretnej sprawie, niezależnie od rozstrzygnięć wobec innych adresatów w sprawach dotyczących innych nieruchomości. Nieprawidłowe byłoby przy tym opieranie się na domniemaniu iż organy rozpatrujące lokalizację sąsiedniego budynku uznały dopuszczalność takiego przekroczenia przez wykusz budynku.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Partyk Aleksandra, Partyk Tomasz, Posadowienie obiektu budowlanego na gruncie jako działanie stanowiące immisję na nieruchomości sąsiednie >