Nowego programu kredytowego miało już nie być. Ministerstwo Rozwoju i Technologii postanowiło jednak zmienić zdanie. W ubiegłym tygodniu przedstawiło program mieszkaniowy, którego częścią będą również kredyty na pierwsze własne M. Nowy program kredytowy będzie się nazywał "Pierwsze klucze". Na razie nie ma żadnego projektu. Są jedyne wypowiedzi medialne ministra rozwoju Krzysztofa Paszyka.
Eksperci nie mają wątpliwości, że "Pierwsze klucze" to okrojona i bardzo uboga wersja "Mieszkania na start", czyli programu, nad którym jeszcze w wakacje w ubiegłego roku pracował resort rozwoju. Ewidentnie widać, że MRiT przejęło się mocno falą krytyki, jaka spadła na "Mieszkanie na start" i w nowym programie wyklucza, to co kontrowersyjne, czyli zakup kredytowanego mieszkania od dewelopera oraz fliperów. Ma też "cwany" plan, jak uwolnić się w przyszłości od zarzutów, że "Pierwsze klucze" spowodowały wzrost cen na rynku mieszkań. Odpowiedzialność przerzuca na gminy. Będą mogły one zmieniać ceny narzucone "odgórnie" w programie. Nie wiadomo tylko, w jaki sposób mają to robić. A mgliste obietnice stworzenia portalu cen to trochę za mało.
Czytaj też: MRiT: "Pierwsze klucze" zamiast kredytu "Mieszkania na Start"
Pierwsze klucze, wstępne założenia
Program „Pierwsze klucze” ma być dostępny wyłącznie dla osób, które nie miały i nie posiadają własnego mieszkania bądź domu. Będą one musiały też spełnić określone ustawą kryteria dochodowe. W przypadku jednej osoby będzie to 6,5 tys. zł netto dochodów, dwuosobowe gospodarstwo to maksymalnie 9,5 tys. zł 3-osobowe gospodarstwo - 11,5 tys., 4-osobowe gospodarstwo - 13,5 tys. złotych, a 5-osobowe gospodarstwo - 15,5 tys.
Za pieniądze z programu nie będzie można kupić mieszkania na rynku pierwotnym (z wyjątkami). Aby skorzystać z programu kupowane mieszkanie lub dom muszą być oddane do użytku co najmniej pięć lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej trzech lat. Dzięki temu, zdaniem resortu rozwoju, zakup od deweloperów lub tzw. flipperów będzie więc niemożliwy. W przypadku domów jednorodzinnych program „Pierwsze klucze” może też posłużyć do wsparcia finansowania budowy domu systemem gospodarczym.
Resort rozwoju chce wprowadzić limit ceny metra kwadratowego – do 10 tys. zł (w przypadku Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia do 11 tys. zł). Gminy będą miały jednak możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego.
Ubogi krewny kredytu 0 proc.
- Trudno nie ulec wrażeniu, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii bardzo przejęło się falą krytyki, jaka na nie spadła, po publikacji programu „Mieszkanie na start” (kredyt 0 proc.). Krytykom nie podobał się udział deweloperów, to usunięto rynek pierwotny z programu. Krytykuje się też flipperów, więc na wszelki wypadek wprowadzono kryterium minimum pięciu lat posiadania nieruchomości, byleby tylko nie narazić się nie daj Boże na krytykę. Może też dlatego przeniesiono na gminy odpowiedzialność za ustalanie limitów cen mieszkań na rynkach lokalnych. Zawsze, jak ceny mieszkań pójdą w górę, będzie można powiedzieć, że to gminy są winne, a nie resort rozwoju. Można się pokusić o żart, że wygląda to tak, że gdyby dało się pominąć w programie banki, to i one zostałyby z programu usunięte - komentuje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
Według niego zaprezentowana wersja programu rozczarowuje. Nie ma tu ani słowa o wsparciu dla rodzin wielodzietnych. W efekcie mamy podstawy, aby sądzić, że znacznie okrojono element prorodzinny programu.
Cena promocyjna: 152.09 zł
|Cena regularna: 169 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 126.75 zł
Limity cenowy to na pewno dobry pomysł?
Zaproponowane limity cen eliminują z programu większość dużych miast. Za 11 tys. zł za mkw. ciężko będzie znaleźć mieszkania w największych miastach w Polsce w dobrej, nieperyferyjnej lokalizacji. W Warszawie czy Krakowie średnie ceny na rynku wtórnym wynoszą 14-16 tys. zł za mkw. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie ceny są dużo niższe. Zupełnie inaczej sprawa będzie się miała poza największymi miastami. Tam ceny są dużo niższe (zaczynają się od 5 tys. zł za mkw.), ale dzięki programowi może to się zmienić i to zdecydowanie na gorsze.
- W większości gmin w Polsce mieszkania są tańsze niż 10 tys. zł za metr. Szczególnie w miejscach, gdzie jest znacznie taniej, program może bardziej zaszkodzić niż pomóc. Jeśli gdzieś za metr mieszkania z rynku wtórnego można zapłacić 5 czy 7 tys. zł, a dopłaty z budżetu mają dotyczyć mieszkań kosztujących nawet 10 tys. zł, to czy sprzedający nie będą podnosić cen? Oczywiście, że będą. Podobnie, jak to robili deweloperzy w wypadku programu Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych - ostrzega Bartosz Turek.
Nie wszyscy jednak tak myślą. - Moim zdaniem ustanowienie limitu to dobry pomysł, trzeba było podać jakąś górną kwotę, by realizacja programu miała sens. Ceny mieszkań mają bardzo dużą rozpiętość i ma na to wpływ wiele czynników. Zawsze oznaczony limit dla jednych będzie za tani dla innych za drogi. Czas pokaże, jak rynek na to zareaguje - twierdzi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Gmina dyktuje ceny, tylko jak ma to robić?
Rząd chce też, by gminy ustalały ceny mieszkań na swoim lokalnym rynku. Na razie brakuje szczegółów, w jaki sposób miałyby to robić. Ale zdaniem ekspertów to raczej utopijny pomysł.
- Gminy nie mają do tego narzędzi ani wiedzy. Moim zdaniem jest to zły pomysł, niektóre gminy mogą to wykorzystywać instrumentalnie i preferować sprzedających kosztem kupujących ,dbając o lokalnych inwestorów. Chyba że gminy będą mogły wyłącznie ustalać lokalne ceny niższe od tego limitu 10 tys. zł. Taki zapis miałby sens, zablokowałby apetyty na podwyżki cen i podniósł skuteczność realizacji programu - uważa Tomasz Błeszyński.
- Na razie wiadomo tylko tyle, że gminy będą mogły wyznaczać samodzielnie poszczególne limity, nie wiemy jednak, czy będą je opierać o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Przykładowo dla Warszawy wynosi on obecnie 10 221,03 zł. Może więc za przykładem poprzednich programów kredytowych należałoby wprowadzić dodatkowo współczynnik, który dodatkowo urealniłby ww. wskaźnik, zbliżając progi cenowe do faktycznych wartości obserwowanych na rynku. Inaczej program może być aktywny jedynie w mniejszych miastach, choć i tu – ze względu na uwarunkowania rynkowe, wyznaczenie jednego limitu dla wszystkich rynków może być krzywdzące. Weźmy np. dwa miasta o podobnej liczbie mieszkańców – Kołobrzeg i Tarnobrzeg. W pierwszym z tych miast ceny często przekraczają 10 tys. zł za mkw., w drugim – nawet nie zbliżają się do tego poziomu. Ustalenie jednego progu dla wszystkich lokalizacji będzie też rodzić pokusę, aby tam, gdzie to będzie możliwe zachowywać ceny na wysokich poziomach, o ile pozwolą one na dokonanie transakcji z dopłatą - mówi Marcin Jańczuk, dyrektor marketingu i PR w Metrohouse Franchise S.A.
Sprawdź także w LEX: PIT: kredyt spłacony przed sprzedażą starego mieszkania nie liczy się przy zwolnieniu podatkowym > >
Wyłączenie deweloperów to populizm ?
Teoretycznie z programu mają być wykluczeni deweloperzy i flipperzy. Dla większości ekspertów to czysty populizm. Przypominają też, że już wcześniej weszły w życie przepisy, które ograniczające flipping.
- Przyznaję, że prędzej spodziewałbym się wyłączenia rynku wtórnego niż pierwotnego, jak to miało miejsce w początkowym okresie obowiązywania programu „Mieszkanie dla Młodych”. Przypomnę, że premiował on dopłatą kupujących nowe mieszkania. Ma to sens, bo powiększają się zasoby mieszkaniowe, a gospodarka dostaje impuls rozwojowy. Przecież na dobrej koniunkturze w budownictwie mieszkaniowym korzystają nie tylko deweloperzy czy banki. Więcej zamówień mają wówczas także firmy wykonawcze, krajowi producenci materiałów budowlanych, wykończeniowych i wyposażeniowych, sprzętu AGD, mebli itd. Oznacza to także pracę w handlu i usługach, również tych niezwiązanych bezpośrednio z budownictwem. Część wydatków na dopłaty do kredytów wraca zaś do budżetu w postaci VAT, CIT i PIT. Oczywiście ten sam cel można osiągnąć, wspierając inwestorów budujących domy jednorodzinne oraz budownictwo czynszowe. Jednak w tym drugim przypadku zauważalne efekty pojawią nie wcześniej niż za kilkanaście lat - uważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ewa Palus, główny analityk Rednet Property Group, jest podobnego zdania. Według niej wyłączenie deweloperów z programu jest wyłącznie działaniem populistycznym podyktowanym antydeweloperską retoryką. - Z jednej strony bardzo dużo mówi się o ekologii, o zwiększaniu efektywności energetycznej budynku, wysokich kosztach ogrzewania, a z drugiej strony planuje się program dopłat do mieszkań, które są stare, bardzo często w znacznym stopniu odbiegające od obecnych warunków technicznych i drogie w utrzymaniu. Najpierw udzielimy preferencyjnego kredytu na zakup starego mieszkania, a potem będzie trzeba tego samego człowieka obciążyć kolejnym kredytem na remont i dostosowanie do nowych norm w zakresie energooszczędności. Złą sławą cieszą się ostatnio również banki, one nie zostały pominięte w tym programie. Wręcz dostaną możliwość do udzielenia większej liczby drogich kredytów - zauważa Ewa Palus.
Wtóruje jej Marcin Jańczuk. - Deweloperzy i fliperzy to dwie grupy uczestników rynku, które w ostatnim czasie pojawiły się na celowniku obarczane przez część opinii publicznej za wzrosty cen mieszkań. Deweloperom zarzucano realizację inwestycji na rekordowo wysokich marżach, podczas gdy fliperów oskarżano o to, że przeciętny nabywca nie był w stanie rywalizować z nimi o co bardziej atrakcyjne oferty z rynku. Ale, czy oby na pewno nowy program ominie branżę deweloperską? W sposób bezpośredni tak, ale w praktyka pokazuje, że sprzedając mieszkanie, szacunkowo prawie połowa zbywców deklaruje kolejne zakupy nieruchomości, także tych z rynku pierwotnego. Tak więc deweloperzy i tak staną się beneficjentem tego programu. A fliperzy? Z pewnością znajdą sposób, aby skutecznie ominąć tego rodzaju utrudnienia. Zresztą pierwsze pomysły można znaleźć w sieci - podkreśla Jańczuk.
Wyłączenie deweloperów z programu chwali Tomasz Błeszyński. - Przez ostatnie lata było wiele programów bez takich ograniczeń. Przyszedł czas, by to zmienić i w niczym to nie powinno zagrozić firmom deweloperskim, które przecież od lat budują mieszkania, na które stać osoby zamożniejsze, posiadające gotówkę lub dobrą zdolność kredytową i fundusze na spłatę kredytu - podkreśla.
Czytaj również w LEX: Zwolnienie z podatku dochodowego od osób prawnych, dochodów uzyskanych z umorzonego kredytu, przeznaczonego na budowę lokali mieszkalnych > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
