Od 1 lipca wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Dzięki niej kupujący mieszkania mają być lepiej chronieni. Były wprawdzie podejmowane próby, żeby przesunąć datę wejścia w życie ustawy o co najmniej o rok, ale zakończyły się fiaskiem.
Nowe uregulowania krytykuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Wytyka nieścisłości. Ostrzega przed problemami interpretacyjnymi. Walczy o szybką jej nowelizację. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, autor ustawy, uważa jednak, że na zmiany jest jeszcze za wcześnie. I odpowiada Prawo.pl, że będzie przyglądać się, jak nowe uregulowania funkcjonują w praktyce, a także czy deweloperzy nie będą próbować omijać wprowadzonej regulacji, ograniczając prawa nabywców nieruchomości mieszkalnych. Natomiast eksperci ostrzegają, że wejście w życie ustawy uderzy po portfelach nie tylko deweloperów, ale i ich klientów.
Czytaj też: Niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich >>>
Od piątku przepisy będą regulować m.in. zasady zawierania umów rezerwacyjnych. Obejmą również ochroną gotowe już mieszkania, a także innych przedsiębiorców, nie tylko deweloperów np. też flipperów. Ponadto od 1 lipca rusza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), z którego środki będą trafiać do klientów upadających deweloperów.
Deweloperzy wolą rozpoczynać inwestycje na starych zasadach
Od wielu miesięcy w firmach deweloperskich trwa wyścig z czasem. Wielu przedsiębiorców woli rozpocząć swoje inwestycje przed 1 lipca, nie chcą być bowiem objęci działaniem nowych przepisów.
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl tłumaczy, dlaczego tak deweloperom zależy, by zdążyć przed 1 lipca. - Deweloperowi odpadnie wtedy masa problemów i kosztów związanych z wdrażaniem całkowicie nowych rozwiązań, a jest ich sporo. Deweloper będzie mógł sprzedawać mieszkania na dotychczasowych zasadach jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r. Co ważne, zawarte w tym okresie umowy deweloperskie, nawet jeśli budowa zakończy się po tym terminie, obejmą stare regulacje dotyczące praw i obowiązków obu stron transakcji.
Czytaj też: Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny >>>
Jednym z takich kosztowych obowiązków jest wnoszenie składek na DFG. Deweloperzy będą je odprowadzać od wpłat dokonywanych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ustawa przewiduje maksymalną składkę. Docelowa jej wysokość będzie jednak wynikać z rozporządzenia ministra rozwoju, pracy i technologii. Zgodnie z projektem rozporządzenia, w przypadku otwartego rachunku powierniczego składka wyniesie 0,45 proc. a zamkniętego rachunku - 0,1 proc.
WZÓR DOKUMENTU: Umowa deweloperska - budynek mieszkalny z garażem podziemnym, otwarty rachunek powierniczy - NOWOŚĆ >>>
W opinii PZFD przepisy dotyczące funduszu są nieprecyzyjne. - DFG spowoduje, że zakup mieszkania od dewelopera będzie jeszcze bezpieczniejszy. Szkopuł w tym, że w ustawie aż roi się od nieprecyzyjnych i niedookreślonych regulacji, co będzie powodować problemy praktyczne we wdrażaniu i stosowaniu ustawy dla deweloperów, ale i również dla nabywców – wskazuje Przemysław Dziąg, radca prawny, szef działu prawnego PZFD. - Podczas konsultacji wskazywaliśmy na te wady, UOKiK jednak nasze uwagi całkowicie zignorował - dodaje.
Czytaj też: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego wpływ na działalność deweloperską >>>
W ustawie roi się od błędów?
PZFD podaje jako przykład kiepskiego rozwiązania uregulowanie zakładające, że w przypadku gdy konsument odstąpi od umowy deweloperskiej wpłacona składka na DFG nie będzie podlegać zwrotowi, co więcej zapłaci ją także kolejny nabywca tego samego lokalu.
- Bardzo dużym błędem ustawodawcy, być może niezamierzonym, ale niekorzystnym dla konsumentów, jest wyłączenie przepisów dotyczących rękojmi w przypadku wad mieszkania. Obowiązująca do 1 lipca ustawa mówi jasno, że w sytuacjach w niej nieuregulowanych w zakresie wad lokalu, zastosowanie mają regulacje kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. W związku z ewidentną luką w nowej ustawie, to na konsumenta przerzucono cały ciężar dowodzenia, że nieruchomość jest wadliwa – tłumaczył Przemysław Dziąg. - W przypadku rękojmi wystarczy zgłoszenie wady, natomiast to deweloper, chcąc uwolnić się od odpowiedzialności, musi wykazać, że ona nie istnieje. Teraz, przez przeoczenie UOKiK, te zasady odwrócono – dodał.
Czytaj też: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >>>
Niebezpieczne dla obrotu okazać mogą się przepisy umożliwiające odstąpienie od umowy z uwagi na powołanie się na wady istotne lokalu. Ustawodawca nie określił jednak, czym owe wady istotne są. - O tym, czy dana wada jest istotna decydować ma prywatna opinia rzeczoznawcy, zlecona przez kupującego. Ustawa nie zakłada, że będzie można do niej złożyć kontropinię, a w razie braku porozumienia skierować sprawę do sądu. Ta droga pojawi się dopiero, gdy deweloper odda wpłacone środki nabywcy – na co będzie miał 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Istnieje więc duże ryzyko, że przepis będzie nadużywany przez nieuczciwych flipperów i w przypadku gdy uznają, że dane mieszkanie nie da im wystarczającego zysku, będą wyszukiwać w nim najmniejszych wad, by doprowadzić do rozwiązania umowy – ostrzegał Przemysław Dziąg.
Wzrost kosztów, ceny mieszkań w górę
Eksperci i sami deweloperzy ostrzegają, że powołanie DFG do życia może odbić się na cenach mieszkań.
– Oczywiście deweloperzy będą próbowali uwzględnić składkę w cenie mieszkania, jak każdy inny koszt związany z budową. W obecnej sytuacji rynkowej muszą się oni jednak liczyć z koniecznością obniżenia swoich marż. Żeby tego uniknąć, niektórzy deweloperzy chcą przed 1 lipca rozpocząć sprzedaż w jak największej liczbie inwestycji – mówi Marek Wielgo.
Michał Gliński, radca prawny oraz wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy przypomina, że początkowo wysokość składki miała być znacznie wyższa. - To mniej, niż przewidywano, w związku z czym, regulacja jest pozytywnie oceniana przez środowisko deweloperskie. Mimo wszystko, prawdopodobnym skutkiem funkcjonowania DFG będzie wzrost kosztów inwestycji deweloperskich, który ostatecznie odbije się na nabywcach. Deweloperzy będą ponosić bowiem nie tylko koszty obowiązkowych składek, ale i dodatkowe obciążenia z tytułu prawno-administracyjnych obowiązków wynikających z wprowadzenia DFG. Eksperci podkreślają, że bankructwa deweloperów czy banków zdarzają się stosunkowo rzadko, toteż koszty funkcjonowania DFG mogą przerosnąć płynące z niego korzyści - podkreśla.
Według niego kontrowersje budzi postępowanie banku w razie opóźnionej wpłaty nabywcy, ponieważ nie jest do końca jasne jak bank powinien postąpić w takiej sytuacji. Z przepisów wydają się wynikać trzy dopuszczalne scenariusze:
- bank może wypłacić deweloperowi środki za skontrolowany już etap bez przeprowadzania ponownej kontroli, jednak po odpowiednim uzupełnieniu przez dewelopera składki na DFG i odprowadzeniu jej przez bank do DFG, co wiąże się z de facto nieskontrolowaniem ostatniego etapu przedsięwzięcia,
- po przeprowadzeniu ponownej kontroli, co wygeneruje znaczne, dodatkowe koszty i przedłuży proces realizacji przedsięwzięcia,
- po przeprowadzeniu ponownej, lecz uproszczonej kontroli, opartej na analizie sytuacji prawno-finansowej dewelopera, lecz bez ponownej weryfikacji stopnia zaawansowania budowy.
- Ostatnie rozwiązanie wydaje się o tyle najkorzystniejsze, że generuje najmniejsze ryzyko finansowe i prawne zarówno dla banku jak i dewelopera, niewątpliwie jednak brak jasnych regulacji w tym zakresie może w przyszłości budzić kontrowersje - uważa Michał Gliński.
Czytaj też: Zwiększone uprawnienia kontrolne banków w nowej ustawie deweloperskiej >>>
I dodaje, że ceną za podwyższone bezpieczeństwo nabywców lokali i domów jednorodzinnych przy zwalnianiu środków z rachunków powierniczych prawdopodobnie będzie zwiększenie po stronie banku kosztów zakładania i prowadzenia rachunków powierniczych, a także zwiększenie kosztów po stronie deweloperów w związku z wykonywaniem obowiązków sprawozdawczych wobec banków (przedstawianiem dodatkowych oświadczeń, zaświadczeń i dokumentów), co w konsekwencji zmusi deweloperów do przeniesienia ciężarów tych dodatkowych kosztów na nabywców lokali i domów jednorodzinnych.
Cena promocyjna: 134.1 zł
|Cena regularna: 149 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 111.74 zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.