Pytanie:
Jak określa się wartość drogi? Czy określenie wartości nieruchomości drogowej powinno nastąpić na podstawie wartości innych nieruchomości drogowych?
Rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy w celu ustanowienia służebności przesyłu na działce stanowiącej wewnętrzna drogę gminną. Działka oznaczona jest jako "dr". Nad działką (drogą) przebiegać ma linia energetyczna średniego napięcia. Teren położony jest poza obszarem zurbanizowanym otoczonym gruntami rolnymi. Rzeczoznawca przyjął do porównania wyłącznie nieruchomości rolne. Nie wziął pod uwagę wywłaszczeń gruntów przeznaczonych pod drogi (nowe lub poszerzane). Odszkodowania (przy wywłaszczeniu terenów rolnych) przewyższają co najmniej pięciokrotnie wartość w sporządzonym operacie.
Czy rzeczoznawca może lub ma obowiązek przyjmować wartość nieruchomości na podstawie wywłaszczeń (również były określane przez rzeczoznawców)?
Odpowiedź:
Określając wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu przy zastosowaniu podejścia porównawczego należy brać pod uwagę mające miejsce na wolnym rynku transakcje nieruchomościami podobnymi. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie jest natomiast właściwe przyjęcie wartości nieruchomości na podstawie wywłaszczeń.
Zgodnie z pkt 5 Krajowego Standardu Wyceny Specjalistycznego "Określanie wartości służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych" wartość służebności przesyłu jest możliwa do określenia sposobem bezpośrednim, jeżeli istnieją odpowiednie dane rynkowe o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych, obciążonych służebnościami przesyłu, ustanowionymi na potrzeby podobnych urządzeń, z podobnymi stanami faktycznymi.
Do określenia wartości nieruchomości nieobciążonej i obciążonej służebnością przesyłu wykorzystuje się podejścia, metody i techniki stosownie do przepisów prawa dotyczących określania wartości nieruchomości. Wartość służebności przesyłu jest również możliwa do określenia sposobem bezpośrednim, w przypadku istnienia wynagrodzeń za jej ustanowienie dla 1 m[2]pasa służebności przesyłu w umowach, zawieranych przez różnych przedsiębiorców, na potrzeby podobnych urządzeń, z podobnymi stanami faktycznymi, odpowiednio istniejących lub projektowanych do budowy na podobnych nieruchomościach.
Wartość służebności przesyłu możliwa jest również do określenia sposobem pośrednim, jako iloczyn wartości rynkowej 1 m[2]nieruchomości, która zostanie obciążona służebnością przesyłu, powierzchni pasa służebności przesyłu oraz współczynnika służebności przesyłu.
Współczynnik służebności przesyłu określa się uwzględniając w szczególności:
- przeznaczenie nieruchomości;
- obniżenie wartości nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia;
- obniżenie wartości nieruchomości na skutek posadowienia urządzenia;
- stopień ograniczenia korzystania z nieruchomości w pasie służebności przesyłu przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.
Składniki wartości służebności przesyłu są określane sposobem bezpośrednim, w przypadku istnienia danych rynkowych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych, obciążonych podobnymi urządzeniami z uwzględnieniem sposobu ograniczenia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
W przypadku braku danych rynkowych składniki wartości służebności przesyłu są określane sposobem pośrednim jako iloczyny wartości rynkowej 1 m[2]nieruchomości nieobciążonej urządzeniem przesyłowym, powierzchni pasa służebności przesyłu i odpowiednich współczynników, określonych przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W ramach podejścia porównawczego wyróżnia się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku.
Tak więc przy ewentualnym określaniu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu przy zastosowaniu podejścia porównawczego należy brać pod uwagę mające miejsce na wolnym rynku transakcje nieruchomościami podobnymi.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie jest natomiast właściwe przyjęcie wartości nieruchomości na podstawie wywłaszczeń.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 12 marca 1985 r. o drogach publicznych – dalej u.d.p. drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Zgodnie natomiast z art. 2 u.d.p. drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie:
1) drogi krajowe;
2) drogi wojewódzkie;
3) drogi powiatowe;
4) drogi gminne.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż działka będąca przedmiotem zapytania nie stanowi drogi publicznej (jedynie w ewidencji gruntów rozdaj użytków wskazany jest jako "dr").
