Jak sprawdzać zgodność usytuowania na działce balkonów, tarasów, schodów zewnętrznych, okapów, jeżeli ściana budynku jest usytuowana w odległości większej niż 4 m, np. 4,5 m, 5 m, itd.?
Jak blisko działki sąsiedniej można zaprojektować balkon, taras itd., wysunąć okap - czyli np. dach?
Warunki techniczne dopuszczają zmniejszenie odległości 3 m i 4 m, a co z innymi odległościami.
Balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy, bez względu na usytuowanie ścian budynku można projektować i budować w odległości od granicy z sąsiednią działką nie mniejszej niż odpowiednio 1,7 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy) albo 2,7 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy). W przypadku okapów i gzymsów odległości nie mogą być mniejsze niż odpowiednio 2,2 m albo 3,2 m.
Zgodnie z treścią § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) - dalej r.w.t., jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy albo 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Z kolei stosownie do treści § 12 ust. 5 r.w.t., okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy - o więcej niż 1,3 m. Na gruncie omawianych przepisów dopuszczalne są dwie interpretacje. Zgodnie z pierwszą § 12 ust. 5 r.w.t. odnosząc się wyłącznie do odległości 3 i 4 m, wobec czego nie obejmuje swoim zakresem obiektów budowlanych, których usytuowanie w stosunku do granicy działki wynosi więcej niż 3 i 4 m. Wykładnię tę, aczkolwiek nie do końca zdaje się podzielać WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn. akt II SA/Po 104/06, który stwierdził, że: "przepis § 12 ust. 5 jednoznacznie zezwala na pomniejszenie przez okapy i gzymsy, odległości od granicy działki budowlanej o określoną odległość jedynie w sytuacji opisanej w ust. 1 § 12, czyli wtedy gdy odległość wynosi 3 lub 4 m. Brak podstaw do rozszerzającej wykładni tego przepisu i pomniejszenia odległości o gzymsy i okapy w sytuacji kiedy dopuszczalna odległość do granicy wynosi 1,5 m.". Odmienna interpretacja opiera się na założeniu, że § 12 ust. 5 r.w.t., podobnie zresztą jak § 12 ust. 1 tego samego aktu prawnego określa jedynie minimalne odległości od granicy z działką sąsiednią. Tę drugą wykładnię zdaje się respektować WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 5 lutego 2009 r., sygnatura akt: II SA/Gl 857/08 przyjmując, iż: "zawarte w § 12 ust. 3 rozporządzenia zezwolenie na zabudowę w odległości 1,5 m od granicy bądź wręcz w granicy odnosi się zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu tylko i wyłącznie do sytuowania ściany budynku. Nie obejmuje natomiast tarasu, wobec którego rozporządzenie, w przypadku budynku zwróconego w stronę granicy ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych, wprowadza wymóg zachowania co najmniej odległości 1,7 m od granicy (§ 12 ust. 5 r.w.t. - "Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy - o więcej niż 1,3 m".), czy też ściany przeciwpożarowej na odcinku poza budynkiem.". Przytoczone w tym miejscu orzeczenie wcale nie musi się kłócić z poglądem wyrażonym w podanym wyżej wyroku WSA w Poznaniu, który zajmował się nieco innym problemem, a mianowicie przybliżeniem do granicy z działką sąsiednią balkonów, galerii, tarasów, schodów zewnętrznych, pochylni i ramp na odległość mniejszą niż 1,7 m albo 2,7 m, a nie oddaleniem tych elementów architektonicznych w stosunku do odległości 1,7 albo 2,7 m. Wydaje się jednak, że stanowisko prezentowane przez WSA w Gliwicach, zgodnie z którym odległość określona w § 12 ust. 5 r.w.t. jest tylko odległością minimalną, należy potraktować jako pogląd właściwy, szczególnie że trudno doszukać się racjonalnego uzasadnienia dla przyjęcia, że zamierzeniem prawodawcy było dopuszczenie do sytuowania drugorzędnych elementów architektonicznych w odległości 1,7 m albo 2,7 m od granicy z działką sąsiednią, zaś zakazanie zachowania odległości większych np. 2,0 m albo 3,0 m. Idąc tym tokiem rozumowania należałoby przyjąć, że balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy, bez względu na usytuowanie ścian budynku można projektować i budować w odległości od granicy z sąsiednią działką nie mniejszej niż odpowiednio 1,7 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy) albo 2,7 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy). W przypadku okapów i gzymsów odległości nie mogą być mniejsze niż odpowiednio 2,2 m albo 3,2 m.
Jak blisko działki sąsiedniej można zaprojektować balkon, taras itd., wysunąć okap - czyli np. dach?
Warunki techniczne dopuszczają zmniejszenie odległości 3 m i 4 m, a co z innymi odległościami.
Balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy, bez względu na usytuowanie ścian budynku można projektować i budować w odległości od granicy z sąsiednią działką nie mniejszej niż odpowiednio 1,7 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy) albo 2,7 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy). W przypadku okapów i gzymsów odległości nie mogą być mniejsze niż odpowiednio 2,2 m albo 3,2 m.
Zgodnie z treścią § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) - dalej r.w.t., jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy albo 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Z kolei stosownie do treści § 12 ust. 5 r.w.t., okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy - o więcej niż 1,3 m. Na gruncie omawianych przepisów dopuszczalne są dwie interpretacje. Zgodnie z pierwszą § 12 ust. 5 r.w.t. odnosząc się wyłącznie do odległości 3 i 4 m, wobec czego nie obejmuje swoim zakresem obiektów budowlanych, których usytuowanie w stosunku do granicy działki wynosi więcej niż 3 i 4 m. Wykładnię tę, aczkolwiek nie do końca zdaje się podzielać WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn. akt II SA/Po 104/06, który stwierdził, że: "przepis § 12 ust. 5 jednoznacznie zezwala na pomniejszenie przez okapy i gzymsy, odległości od granicy działki budowlanej o określoną odległość jedynie w sytuacji opisanej w ust. 1 § 12, czyli wtedy gdy odległość wynosi 3 lub 4 m. Brak podstaw do rozszerzającej wykładni tego przepisu i pomniejszenia odległości o gzymsy i okapy w sytuacji kiedy dopuszczalna odległość do granicy wynosi 1,5 m.". Odmienna interpretacja opiera się na założeniu, że § 12 ust. 5 r.w.t., podobnie zresztą jak § 12 ust. 1 tego samego aktu prawnego określa jedynie minimalne odległości od granicy z działką sąsiednią. Tę drugą wykładnię zdaje się respektować WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 5 lutego 2009 r., sygnatura akt: II SA/Gl 857/08 przyjmując, iż: "zawarte w § 12 ust. 3 rozporządzenia zezwolenie na zabudowę w odległości 1,5 m od granicy bądź wręcz w granicy odnosi się zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu tylko i wyłącznie do sytuowania ściany budynku. Nie obejmuje natomiast tarasu, wobec którego rozporządzenie, w przypadku budynku zwróconego w stronę granicy ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych, wprowadza wymóg zachowania co najmniej odległości 1,7 m od granicy (§ 12 ust. 5 r.w.t. - "Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy - o więcej niż 1,3 m".), czy też ściany przeciwpożarowej na odcinku poza budynkiem.". Przytoczone w tym miejscu orzeczenie wcale nie musi się kłócić z poglądem wyrażonym w podanym wyżej wyroku WSA w Poznaniu, który zajmował się nieco innym problemem, a mianowicie przybliżeniem do granicy z działką sąsiednią balkonów, galerii, tarasów, schodów zewnętrznych, pochylni i ramp na odległość mniejszą niż 1,7 m albo 2,7 m, a nie oddaleniem tych elementów architektonicznych w stosunku do odległości 1,7 albo 2,7 m. Wydaje się jednak, że stanowisko prezentowane przez WSA w Gliwicach, zgodnie z którym odległość określona w § 12 ust. 5 r.w.t. jest tylko odległością minimalną, należy potraktować jako pogląd właściwy, szczególnie że trudno doszukać się racjonalnego uzasadnienia dla przyjęcia, że zamierzeniem prawodawcy było dopuszczenie do sytuowania drugorzędnych elementów architektonicznych w odległości 1,7 m albo 2,7 m od granicy z działką sąsiednią, zaś zakazanie zachowania odległości większych np. 2,0 m albo 3,0 m. Idąc tym tokiem rozumowania należałoby przyjąć, że balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy, bez względu na usytuowanie ścian budynku można projektować i budować w odległości od granicy z sąsiednią działką nie mniejszej niż odpowiednio 1,7 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy) albo 2,7 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy). W przypadku okapów i gzymsów odległości nie mogą być mniejsze niż odpowiednio 2,2 m albo 3,2 m.