Pytanie:
Jaki jest okres ważności warunków zabudowy?
Odpowiedź:
Decyzje o warunkach zabudowy wydawane na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mają co do zasady charakter bezterminowy (nie są ograniczone terminem ważności), jednak ustawodawca w art. 65 tej ustawy formułuje przesłanki skutkujące stwierdzeniem ich wygaśnięcia (wejście w życie planu miejscowego, którego ustalenia są inne niż w decyzji lub uzyskanie pozwolenia na budowę przez innego wnioskodawcę).
Uzasadnienie:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odróżnieniu od aktu poprzednio obowiązującego przewiduje odmienny reżim prawny wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy).
Decyzje powyższe co do zasady wydawane są bezterminowo, chyba że zachodzi okoliczność skutkująca stwierdzeniem ich wygaśnięcia. Uprzednio wydawane - na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139) decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu różniły od obecnych między innymi tym elementem, ponieważ wskazywały okres ważności aktu (art. 42 ust. 1 pkt 7).
Pomimo generalnej bezterminowości wydawanych aktualnie decyzji należy jednak pamiętać, że w wielu przypadkach decyzje te ze względu na zaistnienie ściśle określonych przesłanek podlegać będą stwierdzeniu wygaśnięcia. Stanowi o tym art. 65 ust. 1 u.p.z.p., w myśl którego organ, który wydał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, jak również decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego stwierdza ich wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji lub gdy inny wnioskodawca uzyskał w stosunku do tego samego terenu decyzję o pozwoleniu na budowę. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, o czym z kolei stanowi art. 65 ust. 3 powyższej ustawy.
Podstawa proceduralna, do której ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odsyła nakazuje organowi administracji publicznej, który wydał decyzję w pierwszej instancji, stwierdzenie jej wygaśnięcie, jeżeli decyzja stała się bezprzedmiotowa, a stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony.
W świetle powyższej regulacji - organ administracji publicznej ma zatem obowiązek stwierdzenia wygaśnięcia decyzji, jeżeli zostaną spełnione przesłanki wskazane w art. 162 § 1 k.p.a. Stwierdzenie wygaśnięcia dotyczy bezprzedmiotowej decyzji i nakazane jest przez przepis prawa materialnoprawnego, tj. w rozpatrywanym przypadku przez art. 65 ust. 1 u.p.z.p.
W przypadku decyzji o ustaleniu warunków zabudowy bezprzedmiotowość oznacza koniec możliwości ubiegania się o pozwolenie na budowę na podstawie tej decyzji. Jednym z przypadków oznaczających bezprzedmiotowość jest uchwalenie dla danego terenu planu miejscowego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Zastosowane przez ustawodawcę określenie "inne" stanowi kategorię szerszą niż pojęcie "sprzeczne" lub "niezgodne".
Ustawodawca dopuszcza zatem współistnienie planu i wydanej przed jego wejściem w życie decyzji o warunkach zabudowy, ale tylko wówczas, gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są identyczne jak te, które wynikają z planu.
Wymaga podkreślenia, że uchwalenie planu miejscowego - nawet o odmiennej regulacji niż ustalone w decyzji warunki zabudowy - nie mogłoby również stanowić przyczyny stwierdzenia wygaśnięcia decyzji administracyjnej, jeżeli przed jego wejściem w życie inwestor uzyskałby ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.
Decyzje o warunkach zabudowy są co do zasady bezterminowe
Decyzje o warunkach zabudowy wydawane na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mają co do zasady charakter bezterminowy (nie są ograniczone terminem ważności), jednak ustawodawca w art. 65 tej ustawy formułuje przesłanki skutkujące stwierdzeniem ich wygaśnięcia.
