Do Naczelnego Sądu Administracyjnego trafił spór pomiędzy właścicielami jednego lokalu a Spółdzielnią Mieszkaniową, która uzyskała pozwolenie na wykonanie w należących do niej budynkach instalacji ciepłej wody użytkowej oraz demontaż części instalacji gazowej. Właściciele nie wyrażali jednak zgody na dysponowanie ich własnością.

Jako jedyni chcieli mieć gaz

Państwo K., wskazali, że nie są przeciwni wykonaniu centralnej instalacji ciepłej wody w budynku, jednakże w swoim lokalu chcą zachować istniejący dotychczas sposób uzyskiwania ciepłej wody. Ich zdaniem pozostawienie piecyka jest technicznie możliwe. Twierdzili, że bez ich zgody przeprowadzenie planowanych prac będzie bezprawne. Sprawa trafiła do Wojewody Pomorskiego. Ten jednak nie uwzględnił ich zarzutów. Wskazał, spółdzielnia wypełniła zobowiązanie do wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Uzyskała bowiem sądowe rozstrzygnięcie, które uwzględnia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli w świetle art. 199 Kodeksu cywilnego*. Zgodnie z nim do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku  braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W konsekwencji wyroku sądowego spółdzielnia nie była więc zobligowana do uzyskania uprzedniej zgody właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych na wystąpienie o pozwolenie na budowę centralnej instalacji ciepłej wody użytkowej. Małżeństwo zaskarżyło jego decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zarządca  nieruchomości

WSA oddalił jednak ich skargę. Wyjaśnił, że spółdzielnia, jako zarządca nieruchomości wspólnej, posiadała tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu Prawa budowlanego*, w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. W tym pojęciu mieszczą się natomiast wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej. Spółdzielnia może zatem prowadzić nie tylko remonty, ale też przebudować części budynków i urządzenia budowlane. 
Przebudowa instalacji, obejmująca likwidację piecyków gazowych oraz wykonanie w ich miejsce instalacji ciepłej wody użytkowej dotyczyła eksploatacji budynku. Instalacja, jako całość, miała przy tym stanowić część nieruchomości wspólnej. Wymiana obejmowała bowiem wszystkie lokale w obrębie całego budynku, niezależnie od tytułu prawnego do władania nimi. Podobnie w przypadku instalacji gazowej, która, aż do odbiorników gazu zamontowanych w mieszkaniach należała do wszystkich właścicieli lokali oraz Spółdzielni.

Część nieruchomości wspólnej

Właściciele wnieśli skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny jednak też nie podzielił ich poglądu. Przypomniał, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony. Odwołując się do uchwały składu siedmiu sędziów NSA z 19 października 2015 r., sygn. II OPS 2/15*, wyjaśnił, że spółdzielnia mieszkaniowa samodzielnie dysponuje nieruchomością wspólną na cele budowlane w zakresie jej eksploatacji i utrzymania. Podstawowe znaczenie będzie miał zatem rodzaj i charakter robót budowlanych objętych wnioskiem inwestora o pozwolenie na budowę. W tej sprawie polegały one na przebudowie systemu dostarczania ciepłej wody do lokali znajdujących się w budynku. WSA zatem prawidło uznał, że mieszczą się one w pojęciu eksploatacji budynku. Rezultatem spornej inwestycji miał być bowiem jednolity i wspólny dla całych budynków system dostarczania ciepłej wody użytkowej, bez potrzeby stosowania piecyków gazowych. Jednolitość układu obiegu czynnika grzewczego przesądzał o tym, że należało go potraktować jako część nieruchomości wspólnej. 
W tej sytuacji inwestor posiadał samodzielny tytuł do dysponowania nieruchomością na ten cel budowlany i nie miał potrzeby starania się o zgodę wszystkich właścicieli lokali albo zgodę sądu na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego. 

Wyrok NSA w Warszawie z 16 lutego 2018 r. II OSK 1029/16. 
---------------------------------------------------------------------
* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.