Operat szacunkowy jest pisemną opinią o wartości nieruchomości, sporządzaną przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Szczegółowe zasady dotyczące sporządzania operatu szacunkowego zostały uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Czytaj też: Wyceny nieruchomości nie zawsze wiarygodne, ale standardów dla rzeczoznawców nie będzie>>
W rozporządzeniu określono:
- Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
- Sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia;
- Sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;
- Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego;
- Uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.
Czytaj też: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości >
Czytaj też: Zastosowanie podejścia mieszanego w wycenie nieruchomości >
Netto czy brutto? Przepisy o tym nie mówią
We wspomnianym rozporządzeniu ustawodawca wielokrotnie odwołuje się do problematyki cen nieruchomości. W końcu określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (par. 3 ust. 2). Jednocześnie operat szacunkowy może zostać opracowany przy wykorzystaniu kilku metod m.in.: porównawczej; porównywania parami; korygowania ceny średniej; statystycznej; dochodowej czy mieszanej. Właściwie w każdym z tych przypadków kluczową kwestią jest prawidłowe określenie ceny transakcyjnej nieruchomości.
Ustawodawca nie zdefiniował tego pojęcia; nie rozstrzygnął także jednoznacznie czy określając ceny transakcyjne należy odnieść się do ich wartości netto, czy brutto – co oczywiście ma kluczowe znaczenie z praktycznego punktu widzenia. Jednak poszukując odpowiedzi na to pytanie trzeba pamiętać, że ustawodawca wyraźnie skłania się ku temu, aby operat odnosił się do realiów rynkowych. Te z kolei najlepiej oddają ceny netto, pozwalające na ustalenie, jakie kwoty nabywcy są w stanie zaoferować za daną nieruchomość bez uwzględniania zmiennych takich, jak obciążenia podatkowe czy innego szczególne okoliczności. Tym samym przyjęcie cen netto za podstawę określenia cen transakcyjnych pozwala na porównanie wartości kształtujących się w najbardziej zbliżonych do siebie warunkach, przy uwzględnieniu obrotu nieruchomościami zarówno pomiędzy podmiotami zobowiązanymi do uiszczania podatku VAT (a więc przede wszystkim przedsiębiorcami), jak i nieobjętymi takim obowiązkiem.
WZORY DOKUMENTÓW:
- Zarzuty do opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości - WZÓR >
- Zarzuty do opinii biegłego sądowego (wycena lokalu) - WZÓR >
Orzecznictwo jest jednoznaczne
Na poparcie tej tezy argumenty można znaleźć także w orzecznictwie sądowym. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 kwietnia 2004 r., (sygn. akt II OSK 2746/12) stwierdził, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług. Uzasadniając swoje stanowisko NSA słusznie stwierdził, że to wartość nieruchomości jest podstawą ustalenia ceny, a nie odwrotnie. Co za tym idzie cena transakcyjna jest wynikiem istniejącej podaży i popytu. Natomiast podatki czy inne daniny publiczne stanowią przejaw prowadzenia polityki fiskalnej państwa. Zresztą rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do rozstrzygania o ich wysokości i zakresie w realiach konkretnej sprawy. Poza tym – na co również zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w omawianym tu orzeczeniu – konieczność poniesienia ciężarów podatkowych przeważnie jest konsekwencją sfinalizowania transakcji sprzedaży nieruchomości, a ich dokładna wysokość uzależniona od wartości nieruchomości. Jednocześnie w operacie rzeczoznawca powinien wyraźnie podkreślić, że w swojej opinii kierował się cenami netto.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 555
Autor: Konrad Dyda - prawnik oraz doktorant z zakresu prawa, właściciel polsko-włoskiej firmy Centrum Usług Prawnych i Biznesowych - Centro Servizi Legali e Commerciali, prezes zarządu w spółce Med&Lex - Klinka Wsparcia Personelu i Jednostek Ochrony Zdrowia oraz w Fundacji Praw Medyka oraz autor Legal Alert-u.
Cena promocyjna: 44.1 zł
|Cena regularna: 49 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.