Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości będącej własnością miasta

Czy przy sprzedaży nieruchomości będącej własnością miasta należy naliczać podatek VAT?

Pytanie dotyczy sprzedaży nieruchomości będącej własnością miasta.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym z 1910 r. (dawny dworek, którego wartość oceniono na 0 zł).

Plan miejscowy przeznaczył nieruchomość pod usługi kultury UK. Od 2009 r. w budynku nikt nie mieszka.

Czy przy sprzedaży nieruchomości należy naliczyć podatek VAT, a jeżeli tak to w jakiej wysokości?

Odpowiedź

Nie podajecie Państwo zbyt wielu informacji na temat sprzedawanego budynku (co ma znaczenie w kontekście stawek podatku dla przedmiotowej sprzedaży), lecz zapewne sprzedaż przedmiotowego budynku będzie podlegała zwolnieniu podatkowemu. Trzeba będzie zatem wystawić fakturę ze stawką "ZW".

Uzasadnienie

Sprzedaż nieruchomości wraz z gruntem jest dostawą towarów w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u. Miasto sprzedając część swojego majątku działa jako podatnik VAT. Co do zasady zatem sprzedaż, o której mowa w pytaniu, będzie podlegać opodatkowaniu.

Być może zastosowanie znajdą w tym przypadku zwolnienia od podatku. Od dnia 1 stycznia 2009 r. funkcjonują dwa nowe zwolnienia dotyczące dostawy budynków i budowli. Mają one zastosowanie niezależnie od tego, kiedy podatnik nabył przedmiotowe budynki (budowle).

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich część, która to dostawa nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa wyżej, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy więc po pierwsze ustalić, czy w sytuacji opisanej w pytaniu miało już w ogóle miejsce pierwsze zasiedlenie, i czy ewentualnie minęły już co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Należy tutaj stwierdzić, że pojęcie pierwszego zasiedlenia jest zdefiniowane w ustawie. Nie można rozumieć go w sposób potoczny. W szczególności nie można utożsamiać pierwszego zasiedlenia w rozumieniu u.p.t.u. z faktem rozpoczęcia użytkowania danego budynku (budowli). Te dwie rzeczy nie mają ze sobą nic wspólnego.

W myśl art. 2 pkt 14 u.p.t.u. pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwsze zasiedlenie zatem to - najogólniej rzecz ujmując - pierwsza czynność opodatkowana odnoszącą się do danego budynku.

Nie podajecie Państwo informacji dotyczących budynku, o którym mowa. Zapewne jednak (tak podejrzewam) przedmiotowy budynek nie był jeszcze przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów u.p.t.u., tzn. ani nie był sprzedany, ani nie był oddany do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zapewne dopiero ta dostawa, która będzie wykonana, stanowić będzie pierwsze zasiedlenie tego budynku. Sprzedaż budynku zapewne zatem nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

W sytuacji opisanej w pytaniu można się zastanawiać nad zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Nie piszecie Państwo, jak miasto nabyło

przedmiotowy budynek. Zapewne stało się jego właścicielem przy okazji "uwłaszczania samorządów". Zakładam więc, że Miasto nabyło przedmiotowy budynek bez prawa do odliczenia podatku naliczonego. Jeśli nie dokonywano żadnych ulepszeń w przedmiotowych budynku (na co najmniej 30%), od których odliczano by podatek naliczony, to wtedy przedmiotowe zwolnienie znajdować będzie zastosowanie w przypadku, o którym mowa w pytaniu.