NSA: Odstępstwo od wskaźnika wielkości zabudowy nie łamie prawa

Przepisy nie regulują wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, gdy na jednym terenie znajdują się domy jednorodzinne i wielorodzinne - orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. - W tej kwestii obowiązuje luz decyzyjny organów i pewne odstępstwa od wskaźników ustalonych w rozporządzeniu są dopuszczalne - dodał.

Spór trwał ponad 13 lat, a chodziło o ustalenie warunków zabudowy bloku mieszkalnego usytuowanego pomiędzy pojedynczymi willami. Skargę złożyła Małgorzata i Arkadiusz Z., mieszkańcy osiedla domów jednorodzinnych na woli w Warszawie.

Początkowo prezydent miasta odmówił decyzji o warunkach zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję prezydenta. Dalej przez kilka lat zapadały decyzje raz pozytywne raz negatywne. Uchylano je z powodu np. niewłaściwej skali mapy i błędnego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu.

Wyznaczenie wskaźnika zabudowy

Decyzja ostateczna zapadła w maju 2017 r. Organ ustalił wskaźnik zabudowy na poziomie 43 proc. i to była średnia wyliczona dla zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaakceptowało wskaźnik zabudowy ustalony przez organ I instancji.

Skargę do WSA złożyli państwo Z. powołując się na art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i paragraf 5 ust. 1 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Według tego przepisu wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Ale dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny 21 listopada 2017 r. oddalił skargi zarówno mieszkańców, jak i spółki - inwestora Magnes.

Według sądu odstępstwo od reguł rozporządzenia w sprawie wskaźnika zabudowy jest możliwe. Wprawdzie w toku procesu wystąpiły naruszenia proceduralne, ale nie miały one decydującego wpływu na decyzję SKO.

Skargę kasacyjną od tego wyroku wnieśli państwo Z. na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wspomnianego rozporządzenia.

Ich zdaniem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej,
• jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech wskaźników i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Tych wymagań, zwłaszcza właściwej gęstości zabudowy nie spełnia parametr znajdujący się w decyzji. Trzeba - według skarżących decyzje uchylić i przeprowadzić analizę urbanistyczną.

W odpowiedzi prezes spółki Magnes stwierdziła, że skarżący przyjęli błędna interpretację paragrafu 5 ust. 1 rozporządzenia. - Nie jest prawdą, że organ nie przeanalizował wskaźnika dla nowej zabudowy - mówiła prezes Magdalena Gwiazdowska. - Organ przyjął średnią wielkość wskaźnika zabudowy prawidłowo - dodała.

NSA: odstępstwo jest dopuszczalne

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 31 maja br. utrzymał zaskarżone orzeczenie w mocy. Jak podkreślił sędzia sprawozdawca Tomasz Zbrojewski - przepisy nie regulują sytuacji, gdy na jednym terenie znajduje się zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna. Jak wtedy liczyć wskaźnik zabudowy?

W opinii NSA należy wyliczyć średnią dla tych dwóch rodzajów zabudowy i to uczyniło Kolegium; dla budownictwa jednorodzinnego maksymalny wskaźnik wynosił 54 proc., dla wielorodzinnego - ponad 70 proc.

Sąd oceniając wątpliwości stron, przyjął, że 43 proc. powierzchni zabudowy nie narusza prawa. - W zakresie określania parametrów powierzchni zabudowy istnieje pewien luz decyzyjny organu, co nie znaczy dowolność - zaznaczył sędzia Zbrojewski. - Po tylu latach procesu należało w tej sprawie wypracować kompromis. Wokół planowanego budynku znajdują się nie tylko domki jednorodzinne, ale też obiekty o wysokości 8-10 metrów, o niejednolitej geometrii dachów. Inwestor chciał wkomponować wyższy budynek w zabudowę jednorodzinną i spotkał się z protestem. Ale w tej sprawie nie złamano prawa - dodał NSA. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt II OSK 1937/18, wyrok NSA z 31 maja 2019 r.

Warto przeczytać: Wstępna ocena odstępstw należy do projektanta