Wprowadzenie


Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy, które obejmują m.in. sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego[1]. Gmina tworzy warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej m.in. przez utrzymanie i powiększanie mieszkaniowego zasobu gminy.

Zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy są uregulowane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[2]. Przepis art. 4 ust. 1 tej ustawy również stanowi, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Tym samym ustawodawca nadaje gminie status „podmiotu gospodarki mieszkaniowej[3].
 

 

Przepis art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje obowiązek opróżnienia lokalu przez lokatora, jeżeli wymaga tego rodzaj koniecznej naprawy lokalu. W takiej sytuacji lokator jest obowiązany przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok.


Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.


Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji wprowadza w art. 28 dodatkową przesłankę opróżnienia lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy[4]. Realizacja przedsięwzięć rewitalizacyjnych polegających na remoncie, przebudowie albo budowie obiektu budowlanego może bowiem wymagać opróżnienia przez lokatora – na czas wykonania wymienionych robót budowlanych – lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Przez „lokatora” w rozumieniu komentowanego przepisu należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (zgodnie z definicją legalną z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).
 

 

Obowiązek opróżnienia lokalu aktualizuje się w razie „niezbędności” dla realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych. W takim przypadku gmina jest zobligowana do zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki lokatora. Ze względu na ochronę sytuacji prawnej i faktycznej osób zamieszkujących w gminnych lokalach mieszkaniowych, zasadny jest postulat ścisłej interpretacji przedstawionej przesłanki opróżnienia lokalu na potrzeby realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych.
 

 

Obowiązki organów gminy w związku z opróżnieniem lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy na czas wykonywania robót budowlanych na obszarze SSR

Ustawodawca szczegółowo reguluje postępowanie dotyczące opróżnienia lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy na potrzeby realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych.

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie
LEX Omega Administracja Samorządowa
Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów


@page_break@

 

Organ wykonawczy gminy wskazuje lokatorowi na piśmie termin opróżnienia lokalu i przeniesienia lokatora do lokalu zamiennego, tj. lokalu znajdującego się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Przedstawiony warunek uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m2 tej powierzchni (zob. art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Ustawodawca zastrzega, że określony termin nie może być krótszy niż 60 dni, licząc od dnia doręczenia pisma wskazującego lokal zamienny. Opróżnienie lokalu powinno co do zasady nastąpić wyłącznie „na czas wykonywania robót budowlanych” związanych z realizacją przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Po zakończeniu wykonywania robót budowlanych organ wykonawczy gminy powinien udostępnić lokatorowi, w ramach istniejącego stosunku prawnego, ten sam lokal mieszkaniowy. Ponowne udostępnienie lokalu nie wymaga zawierania kolejnej umowy najmu, ponieważ opuszczenie lokalu na czas realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych nie doprowadziło do ustania stosunku prawnego. Jeżeli jednak udostępnienie lokatorowi tego samego lokalu jest niemożliwe ze względu na przebudowę lokalu, zmianę sposobu jego użytkowania lub gdy lokator nie wyraża na to zgody – organ wykonawczy zawiera z nim nową umowę najmu lokalu.

W celu zabezpieczenia lokatora przed pogorszeniem jego sytuacji mieszkaniowej, ustawodawca zastrzega, że inny lokal powinien:
• znajdować się w tej samej miejscowości, o powierzchni, wyposażeniu i stanie technicznym równych lub korzystniejszych niż w dotychczasowym lokalu, który został opróżniony;

• spełniać wymagania lokalu zamiennego w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli powierzchnia, wyposażenie i stan techniczny lokalu opróżnionego są mniej korzystne niż określone dla lokalu zamiennego.

 

Przedstawione wymogi dotyczące położenia, powierzchni, wyposażenia i stanu technicznego lokalu nie muszą zostać spełnione, jeżeli lokator wyrazi na to zgodę. W takim razie strony mogą zawrzeć umowę najmu lokalu o odmiennych standardach. Mając na uwadze ochronę stabilności życiowej lokatora, ustawodawca przewiduje możliwość zawarcia za zgodą lokatora nowej umowy najmu dotyczącej innego lokalu jeszcze przed opróżnieniem lokalu, którego będą dotyczyć roboty budowlane związane z realizacją celów rewitalizacyjnych.

 

 

Na organie wykonawczym gminy spoczywa szczególny obowiązek informacyjny, polegający na pouczenia lokatora o wszystkich przysługujących mu prawach związanych z realizacją przedsięwzięć rewitalizacyjnych, o których mowa w art. 15 ust. 1 pkt 5 lit. a, równocześnie ze wskazaniem lokalu zamiennego. Przedstawiony obowiązek służy realizacji zasady zaufania obywateli do organów administracji publicznej, co ma istotne znaczenie biorąc pod uwagę, że komentowana regulacja przewiduje możliwość poważnej ingerencji w sytuację prawną i faktyczną lokatorów.

 

Przymusowa realizacja obowiązku opróżnienia lokalu na czas robót budowlanych w ramach realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych

 

Ustawa o rewitalizacji reguluje również postępowanie w przypadku, gdy lokator nie opróżni dobrowolnie lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy. Zgodnie z art. 29 ust. 1 u.r., jeżeli lokator nie opróżni w terminie lokalu, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta może wystąpić do wojewody z wnioskiem o wydanie decyzji nakazującej opróżnienie lokalu. Wojewoda wydaje decyzję w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku i może nadać jej, na wniosek organu wykonawczego gminy, rygor natychmiastowej wykonalności, jeżeli jest to uzasadnione interesem gospodarczym gminy. Od decyzji nakazującej opróżnienie lokalu, w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia, stronie służy odwołanie do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Obowiązek opróżnienia lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy podlega egzekucji w trybie uregulowanym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Egzekucję obowiązku wynikającego z decyzji przeprowadza się w terminie 30 dni od dnia doręczenia lokatorowi zawiadomienia o wszczęciu postępowania egzekucyjnego, do lokalu zamiennego w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wskazanego w tym wniosku.

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie
LEX Omega Administracja Samorządowa
Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów

 


Przypisy:
[1] Tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 446 ze zm.
[2] Tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 150 z późn. zm., dalej również jako: u.o.l.
[3] M. J. Nowak, Gospodarka mieszkaniowa gminy, Legalis/el.
[4] Tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1777 ze zm., dalej również jako: u.r.