Regulację dotyczącą lasów zawiera ustawa o lasach (u.o.l.). W interesie zachowania i ochrony lasów ustawa wprowadza szereg ograniczeń na właścicieli lasów (np. zakresie obrotu nieruchomościami leśnymi, zmiany przeznaczenia lasu na użytek rolny) oraz nakłada określone obowiązki (np. w zakresie utrzymanie lasu w stanie odpowiadającym prawidłowej gospodarce leśnej). Ustawa wprowadza kilka kryteriów uznawania danego gruntu za las (art. 3):

  • kryterium przyrodnicze: grunt pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) na którą składają się drzewa i krzewy oraz runo leśne, przy czym przejściowe pozbawienie roślinności nie pozbawia gruntu cechy lasu, jeżeli spełnione są pozostałe kryteria;
  • kryterium przestrzenne - grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha;
  • kryterium przeznaczenia - grunty przeznaczone do produkcji leśnej, chyba, ze chodzi o lasy w rezerwatach przyrody w parkach narodowych bądź wpisane do rejestru zabytków, które ze swojej istoty nie są przeznaczone do produkcji leśnej;
  • dodatkowe kryterium związku z gospodarką leśną - lasem jest grunt związany z gospodarką leśną zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej budynki, urządzenia melioracji, drogi leśne, szkółki, miejsca składowania drewna, a także grunt wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

 

Uznanie danego gruntu za las wymaga łącznego spełnienia kryteriów podstawowych oraz kryterium dodatkowego. W orzecznictwie SN wyrażany jest natomiast pogląd, iż każda z przesłanek wymienionych w art. 3 stanowi odrębną podstawę kwalifikacji gruntu jako lasu.

Czytaj w LEX: Zmiana lasu na użytek rolny >>

Przeczytaj także: Nabycie nieruchomości rolnej wymaga spełnienia wielu warunków>>

 

 

Sprzedaż lasu tylko za wiedzą Lasów Państwowych

Właściciel lasu, którego nie jest właścicielem Skarb Państwa może korzystać z niego w granicach określonych w art. 140 k.c. oraz rozporządzać nim, ale z ograniczeniami wynikającymi z przepisów ustawy o lasach i wydanych na jej podstawie decyzji administracyjnych. Może też zabronić wstępu do swojego lasu, oznaczając go tablicą z odpowiednim napisem.

Istotnym ograniczeniem jest zagwarantowane Skarbowi Państwa prawo pierwokupu oraz prawo wykupu. Dotyczy ono następujących gruntów:

  1. oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako las (Ls), nie dotyczy to gruntów oznaczone jako Lz (grunty zadrzewione lub zakrzewione) lub Lzr (grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych),
  2. przeznaczonych w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy do zalesienia,
  3. podpadających pod definicję lasu z art. 3 u.o.l. – o ile takiego grunty zostały objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów – zgodnie z art. 19 ust. 3 u.o.l.

 

Czytaj w LEX: Prawo pierwokupu i prawo wykupu w świetle ustawy o lasach >>

Każda z tych przesłanek jest przesłanką samodzielną i wystarczającą. W dwu pierwszych przypadkach, z punktu widzenia przeprowadzanej transakcji, nie ma znaczenia obszar nieruchomości, która jest przedmiotem umowy. Co ważne, prawo pierwokupu (wykupu) lasów dotyczy wyłącznie nieruchomości o charakterze gruntowym i nie dotyczy nieruchomości zabudowanych (lokalowych), o ile nie będą one wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy. Dane z ewidencji gruntów mają decydujące znaczenie dla uznania danego gruntu za las. Grunt, który nie jest oznaczony w ewidencji gruntów jako "Ls" będzie mógł stanowić przedmiot pierwokupu (wykupu) SP, wtedy, gdy na podstawie zapisów planu miejscowego albo w treści decyzji o WZ będzie przeznaczony do zalesienia.

Czytaj w LEX: Nowy właściciel lasu ochronnego musi sporo zapłacić za jego wycinkę >>

Jeżeli powierzchnia sprzedawanego gruntu leśnego wynosi poniżej 0,10 ha, notariusz nie jest zwolniony z badania, czy Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu (wykupu). Ustawa o lasach nie uzależnia bowiem bytu lasu od jego powierzchni. W sytuacji, gdy sprzedawany grunt (działka geodezyjna) tylko w części stanowi las, a pozostałe użytki mają inne przeznaczenie, to nieruchomość jako całość będzie podlegała prawu pierwokupu (wykupu). Prawu pierwokupu/wykupu nie podlega użytkowanie wieczyste gruntu i to zarówno niezabudowanego jak i zabudowanego. Prawu pierwokupu podlega natomiast obrót udziałami we współwłasności nieruchomości, przy czym nie znajdzie ono zastosowania do zbywania udziałów we współwłasności nieruchomości mających charakter dróg dojazdowych bądź w inny sposób służących właściwemu wykorzystaniu nieruchomości.

Czytaj w LEX: Lasy Skarbu Państwa oddane w użytkowanie wieczyste lub przekazane do użytkowania >>

 

Dokumenty, które musi zobaczyć notariusz

Przed sporządzeniem właściwej umowy notariusz ma obowiązek zapoznać się z dokumentami dotyczącymi danej nieruchomości. Zasadnicze znaczenie będą miały:

  • wypis z rejestru gruntów wraz z ewentualnym wypisem z kartoteki budynków/lokali,
  • zaświadczenie z właściwego urzędu gminy (miejsca położenia nieruchomości), z którego będzie wynikało przeznaczenie działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub ewentualnie świadczące o braku takiego planu,
  • odpis ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub zaświadczenie o braku takiej decyzji,
  • zaświadczenia z właściwego starostwa powiatowego potwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i czy jest lub nie jest objęta decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.

 

Czytaj w LEX: Prawo pierwokupu i prawo wykupu gruntów leśnych w świetle praktyki notarialnej >>

Jedną z propozycji zmian w ustawie o lasach jest możliwość, by na równi z zaświadczeniem traktować oświadczenie właściciela (składane pod odpowiedzialnością karną) odnośnie do objęcia gruntu uproszczonym planem urządzania lasu lub tzw. decyzją inwentaryzacyjną.

Notariusz może też zażądać przedstawienia dokumentu z którego będzie wynikać, czy na podstawie art. 24 ustawy o lasach została wydana przez starostę decyzja odnowieniowa, czy dany grunt będzie mógł dalej służyć celom gospodarki leśnej – jeżeli został przejściowo pozbawiony drzewostanu.

WZORY DOKUMENTÓW:

 

Jeżeli natomiast nabywcą lasu ma być:

  1. małżonek zbywcy,
  2. krewny lub powinowaty w linii prostej bez ograniczenia stopnia,
  3. krewny lub powinowaty zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia,
  4. osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli,
  5. jednostka samorządu terytorialnego.

żądanie powyższej dokumentacji przez notariusza nie będzie konieczne.

Powyższe zwolnienie znajdzie zastosowanie także do nabycia gruntu leśnego w drodze dziedziczenia (ustawowego i testamentowego). Inaczej należy natomiast potraktować nabycie przez te osoby gospodarstwa rolnego. O zakwalifikowaniu danej umowy jako zbycia gospodarstwa rolnego decyduje bowiem notariusz, a trudno byłoby dokonać odpowiedniej oceny bez przeprowadzenia pełnej analizy dokumentacji (także tej, która jest wymagana na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). W przypadku, gdy z okoliczności sprawy będzie jednak wynikało, że dany grunt w sposób oczywisty nie podlega ustawie o lasach (np. grunt w centrum miasta), notariusz może odstąpić od żądania od starosty odpowiednich zaświadczeń, w tym zaświadczenia o braku uproszczonego planu urządzenia lasu.

Sprzedaż lasu w dwóch etapach

Po stwierdzeniu, że Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu notariusz ma obowiązek sporządzić umowę warunkową sprzedaży, w której jako warunek zostanie wskazane niezłożenie przez Lasy Państwowe oświadczenia o skorzystanie z prawa pierwokupu. Następnie notariusz jest zobowiązany poinformować Lasy Państwowe (właściwe nadleśnictwo) o transakcji. Niezawiadomienie będzie skutkowało nieważnością umowy z mocy prawa. Jeżeli w okresie jednego miesiąca nadleśnictwo nie zgłosi chęci nabycia, to strony umowy mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność sprzedawanego gruntu leśnego. Jeżeli natomiast działający w imieniu Lasów Państwowych nadleśniczy złoży oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu (u dowolnego notariusza), to Lasy Państwowe wstąpią do umowy w roli kupującego i nabędą grunt za cenę określoną w umowie warunkowej.

Natomiast umowa inna niż umowa sprzedaży (np. zamiana i darowizna), może być od początku umową przenoszącą własność. Notariusz jednak musi jednak powiadomić Lasy Państwowe o jej zawarciu, by umożliwić skorzystanie mu z prawa wykupu. Oświadczenie nadleśniczego o nabyciu danego gruntu leśnego oznaczać będzie, że Lasy Państwowe staną się jego właścicielem w miejsce nabywcy, za zapłatą równowartości pieniężnej wskazanej w akcie notarialnym. Prawo wykupu znajdzie też zastosowanie do jednostronnych czynności prawnych takich jak: zrzeczenie się udziału we własności gruntu leśnego, czy założenie spółki z o.o. z aportem w postaci nieruchomości leśnej.

 

Ustawa o lasach. Komentarz
Ustawa o lasach. Komentarz

Daria Danecka, Wojciech Radecki

Sprawdź  

Cena promocyjna: 199 zł

|

Cena regularna: 199 zł

|

Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 149.25 zł


 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.