Coraz więcej mieszkań komunalnych do rozbiórki

W zasobach komunalnych występuje najwięcej budynków najstarszych (oddane do użytku przed 14 sierpnia 1961 r.) , znajdujących się w złym stanie technicznym, niedostatecznie wyposażonych i niespełniających norm mieszkaniowych. Obiekty najstarsze stanowią ok. 75% wszystkich budynków komunalnych. Wiele z nich stanowi zagrożenie dla zdrowia, a nierzadko i życia ludzi.

W latach 2011-2013 zasób budynków gminnych zmniejszył się o ok. 10%. Niski standard istniejących komunalnych zasobów mieszkaniowych może powodować konieczność wycofania z eksploatacji w ciągu najbliższych kilkunastu lat dalszych 20%, tj. ok. 200 tys. lokali mieszkalnych[1]. Plany modernizacji i remontów mieszkań komunalnych nie są dostosowane do potrzeb wynikających z ich stanu technicznego. To najważniejsze ustalenia kontroli NIK – „Gospodarowanie zasobami najstarszych budynków komunalnych”[2].

Cel, zakres i przesłanki badania NIK

Celem omawianej kontroli NIK była ocena, czy działania zarządców nieruchomości komunalnych, na rzecz utrzymania w dobrym stanie technicznym najstarszych budynków komunalnych zapewniły warunki bezpiecznego ich użytkowania, poprawę standardu ich wyposażenia i racjonalizację kosztów utrzymania.

Zakresem kontroli objęto sposób gospodarowania ww. zasobem w 20 gminach – Bydgoszcz, Toruń, Bytom, Mysłowice, Świętochłowice, Kraków, Oświęcim, Tarnów, Konstantynów Łódzki, Łódź, Piotrków Trybunalski, Reszel, Kłodzko, Legnica, Wałbrzych, Pruszków, Przemyśl, Stargard Szczeciński, Szczecin, Warszawa (Praga Południe). W trakcie przygotowania kontroli wykorzystane zostały negatywne ustalenia innych kontroli NIK przeprowadzane latach 2008 – 2013, które wykazywały nieskuteczne działania gmin na rzecz rozwoju budownictwa mieszkaniowego oraz poprawy sytuacji mieszkaniowej, a także doniesienia i sygnały medialne o złym stanie technicznym wielu najstarszych budynków i braku perspektyw poprawy tego stanu. Do kontroli wybrano miasta na obszarze których znajdują się największe zasoby budynków komunalnych, a większość z nich stanowią zasoby najstarsze.

Ocena wykonania obowiązków właścicieli i zarządców

Właściciel (zarządca) obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Realizacji powyższych obowiązków służą m.in. okresowe kontrole stanu technicznego obiektów, a w przypadku stwierdzenia, że obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w określonym terminie.

Właściciel lub zarządca powinien co najmniej raz w roku przeprowadzać kontrole stanu technicznego elementów budynku oraz instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, a także kontrole okresowe wykonywane co najmniej raz na 5 lat, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Niezależnie o tych kontroli, właściciel (zarządca) może przeprowadzać przeglądy robocze budynków i otoczenia, w szczególności w zakresie przygotowania do okresu zimowego oraz przeglądów pomieszczeń wspólnych i urządzeń stanowiących wyposażenie budynku.

W okresie objętym kontrolą, żaden ze skontrolowanych podmiotów nie wywiązywał się w pełni z obowiązków wynikających z ww. przepisów. Dotyczyło to szczególnie prowadzenia książek obiektów budowlanych oraz wykonywania i dokumentowania kontroli stanu technicznego budynków. W tym zakresie, u 2/3 zarządców stwierdzono przypadki nierzetelnego prowadzenia książek obiektów budowlanych, liczne błędy, pomyłki oraz braki wpisów. Jako najczęstsze przyczyny tego stanu podawano niedopełnienie obowiązków przez pracowników odpowiadających za prowadzenie książek, stały brak środków oraz przedłużające się procedury wyłonienia wykonawców posiadających stosowne uprawnienia do przeprowadzania ww. kontroli.

Działania na rzecz poprawy istniejącego stanu technicznego i poziom ich finansowania

W badanym okresie, w podmiotach objętych kontrolą utrzymywała się spadkowa tendencja liczby budynków i mieszkalnych lokali komunalnych, łącznie o 9,3%, a liczba najstarszych budynków zmniejszyła się o ponad 10%.
W badanym okresie, nastąpił wzrost liczby budynków kwalifikowanych do naprawy głównej z 28% zasobu ogółem w 2011 r. do 40% zasobów ogółem w 2013 r. Różnego rodzaju napraw bieżących wymagało ok. 90% najstarszych budynków. Ponadto o prawie 1% (z 4,6% do 5,5% zasobów ogółem) wzrosła również liczba budynków przeznaczonych do opróżnienia i wyburzenia (ewentualnie do sprzedaży).

Na dzień 31 grudnia 2013 r., wszystkie najstarsze budynki posiadały elektryczność, a do kanalizacji podłączone było 96% budynków. Bieżącą wodę posiadało 99% budynków, 67% posiadało dostęp do gazu sieciowego, 19% budynków wyposażonych było w instalację c.o., a 15% posiadało dostęp do ciepłej wody.

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie LEX Omega Administracja Samorządowa Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów

@page_break@

Jednakże, pula środków na remonty sukcesywnie się zmniejszała, powodując pogłębianie się zjawiska tzw. „luki remontowej”, czyli różnicy między rzeczywistymi potrzebami na przeprowadzenie wszystkich koniecznych prac remontowych a nakładami na remonty. W okresie objętym kontrolą na remonty brakowało ok. 1 mld zł. Tymczasem stopień pokrycia niezbędnych nakładów w tym okresie spadł z 20% do 8%. Deficyt środków sprawiał, że przy planowaniu remontów zarządcy musieli ograniczać zakres prac do limitów kwot określonych przez gminę. Konsekwencją było dalsze pogarszanie stanu technicznego budynków i obniżanie poziomu bezpieczeństwa mieszkańców, a także zmniejszenie zasobu mieszkaniowego gminy.

Najważniejsze nieprawidłowości i problemy stwierdzone przez NIK

1. Ponad 40% zarządców nie wykonywało w pełni zaleceń nadzoru budowlanego lub robiło to z opóźnieniem; zarządcy mieli też problemy z wykonywaniem decyzji organów gmin dotyczących rozbiórki już wykwaterowanych budynków.

2. Procesy wykonywania decyzji o wykwaterowywaniu mieszkańców, a następnie o rozbiórce lub sprzedaży nieruchomości, trwają wiele lat, co przyczynia się do pogorszenia stanu technicznego budynków, a w konsekwencji prowadzić może do katastrofy budowlanej, np. w Łodzi, w czasie trwania kontroli NIK - 22 lipca 2014 r. miała miejsce katastrofa budowlana w budynku, który od 10 lat stał niezamieszkały.

3. Prawie 70% zarządców nie korzystało z dostępnych źródeł zewnętrznych, pozwalających na dofinansowanie wybranych działań służących poprawie stanu technicznego i wyposażenia budynków, a gminy lub zarządcy, którzy korzystali z tych źródeł pozyskali zaledwie 8,9 mln zł, co było „kroplą w morzu potrzeb”, bo środki te stanowiły zaledwie 0,8% sumy koniecznej.

4. Prezydenci (burmistrzowie) skontrolowanych gmin - poza jednym przypadkiem - nie kontrolowali zarządców pod kątem wywiązywania się z ich obowiązków i umów.

5. W różnej skali, ale u wszystkich zarządców wystąpiły nieprawidłowości w zakresie prowadzenia i dokumentowania 5-letnich, rocznych i roboczych (sezonowych) kontroli stanu technicznego budynków; w jednym przypadku zarządca został ukarany karą grzywny za niedopełnienie obowiązków w tym zakresie.

Rekomendacje NIK

Zdaniem NIK skala zaniedbań w zakresie wykonywania okresowych kontroli i przeglądów oraz niekompletne protokoły kontroli sprawiały, że ani gminy, ani zarządcy nie mieli pełnej wiedzy o stanie technicznym użytkowanych budynków. Brak takich informacji nie pozwalał na określenie rzeczywistego zapotrzebowania na remonty i modernizacje, a tym samym na sporządzanie rzetelnych planów remontowych, co w konsekwencji prowadziło do pogarszania się właściwości użytkowych i sprawności technicznej budynków. Dlatego też NIK rekomenduje wzmocnienie nadzoru właścicielskiego gmin nad działalnością zarządców tych zasobów, a zarządcom zaleca pełne wykonywanie obowiązków wynikających z prawa i ich dokumentowanie.

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie LEX Omega Administracja Samorządowa Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów

Przypisy:
[1] Główne problemy, cele i kierunki wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 r. – Rada Ministrów, 30 listopada 2010 r. (s.5), http://orka.sejm.gov.pl/Druki6ka.nsf/wgdruku/3725/$file/3725.pdf, dostęp 30.11.2016 r.
[2] https://www.nik.gov.pl/plik/id,8381,vp,10446.pdf, dostęp 30.11.2016 r.