Użytkowanie – jeden ze sposobów na korzystanie z cudzych rzeczy

Jak wynika z Kodeksu cywilnego, jednym z tzw. ograniczonych praw rzeczowych jest użytkowanie. Dzięki niemu możemy korzystać z cudzych rzeczy. Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można również ograniczyć do jej oznaczonej części.

Kodeks cywilny wyszczególnia jako ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Tego rodzaju prawa są słabsze niż prawo własności, ale jednocześnie dają szeroki zakres uprawnień w odniesieniu do rzeczy. Specyfika ograniczonych praw rzeczowych polega m.in. na tym, że nie można dowolnie modyfikować przepisów, odmiennie niż ma to miejsce w przypadku wielu rodzajów umów.

Użytkowanie – czym jest?

Czym jest użytkowanie – pierwsze z wyszczególnionych ograniczonych praw rzeczowych? Z art. 252 k.c. wynika, że rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. To definicja użytkowania. Użytkowanie rzeczy nie oznacza, że jest się jej właścicielem. W orzecznictwie podkreśla się, że ustanowienie użytkowania na określonym prawie nie stanowi formy nabycia tego prawa, a jedynie umożliwia korzystanie z tego prawa w określony sposób. Użytkowanie nie jest tym samym czym dzierżawa. Osoba, która zawiera umowę dzierżawy nie korzysta z tak silnej ochrony jak użytkownik rzeczy. Użytkowanie jest bowiem ograniczonym prawem rzeczowym, a nie jedynie uprawnieniem wynikającym z umowy (jak w przypadku dzierżawy). Nie należy też mylić użytkowania z użytkowaniem wieczystym ani z umową użyczenia.

Warto zauważyć, że niejednokrotnie wyraz „użytkowanie” pojawia się w innych aktach prawnych, ale nie odnosi się do użytkowania, o jakim mowa w kodeksie cywilnym. Na przykład nie można utożsamiać użytkowania rzeczy w rozumieniu kodeksu cywilnego z użytkowaniem obiektów budowlanych. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 14 grudnia 2010 r. w sprawie II OSK 1914/09 (LEX nr 1613297) instytucja użytkowania, jako ograniczonego prawa rzeczowego, rozumiana jako obciążenie rzeczy prawem do jej używania i do pobierania z niej pożytków, a więc prawo do korzystania z rzeczy cudzej, nie jest tożsama z pojęciem użytkowania obiektu budowlanego, jakim posługują się przepisy ustawy Prawo budowlane. Użytkowanie może dotyczyć nieruchomości i rzeczy ruchomych. Może dotyczyć np. pieniędzy. Wówczas mowa o tzw. użytkowaniu nieprawidłowym. Użytkowaniem mogą zostać objęte również prawa. W Kodeksie cywilnym przewidziano oprócz „ogólnych” przepisów o użytkowaniu, także te odnoszące się do użytkowania przez osoby fizyczne, użytkowania przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne i innych wypadków użytkowania.

Specyfika użytkowania - uprawnienia, wygaśnięcie prawa

Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można również ograniczyć do jej oznaczonej części. Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Zgodnie z art. 258 k.c. w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Natomiast na podstawie art. 259 k.c. właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem.

Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Dodatkowo użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

W świetle przepisów użytkowanie jest niezbywalne. Jak wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 11 października 2018 r. w sprawie II SA/Go 629/18 (LEX nr 2568204) zakaz zbywania tego prawa nie obliguje użytkownika do osobistego wykonywania użytkowania. Użytkownik może oddać rzecz w najem, dzierżawę, użyczenie. Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Gdy natomiast zostało ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią.

Umowa użytkowania - jak powinna wyglądać?

Użytkowanie powstaje w drodze umowy zawieranej przez właściciela i użytkownika. W świetle art. 245 § 1 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Oznacza to, że w przypadku ustanowienia użytkowania nieruchomości konieczne jest dochowanie formy aktu notarialnego. Warto jednak zauważyć, że można ustanowić ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości przy zastrzeżeniu warunku lub terminu, zaś forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia (art. 245 § 2 k.c.). Należy więc przyjąć, że oświadczenie woli nabywcy tego prawa rzeczowego może być złożone w formie dowolnej, także w formie dorozumianej (zob. szerzej: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 października 2010 r. w sprawie II FSK 859/09 (LEX nr 745908). Użytkowanie może być ustanowione nieodpłatnie lub odpłatnie.

Przepisy - użytkowanie (ugn)

Przepisy o użytkowaniu znajdziemy także poza Kodeksem cywilnym – w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020.1990). Jeżeli w użytkowanie na okres dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony miałaby zostać oddana nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa lub własność jednostki samorządu terytorialnego, konieczne jest przeprowadzenie przetargu. Jednakże wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów (art. 37 ust. 4 u.g.n.).

Możliwe jest jednak oddanie nieruchomości w użytkowanie w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

• użytkownikiem nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego,
• użytkownikiem nieruchomości jest stowarzyszenie ogrodowe w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2176 oraz z 2020 r. poz. 471);
•  użytkownikiem nieruchomości jest partner prywatny lub spółka, o której mowa w art. 14 ust. 1 albo 1a ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli oddanie w użytkowanie stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 tej ustawy.

Z kolei w świetle art. 210 ust. 1 u.g.n. grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostały nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu. Jednocześnie zgodnie z art. 210 ust. 2 u.g.n. w razie sprzedaży dotychczasowemu użytkownikowi budynków, innych urządzeń i lokali, o których mowa w ust. 1, na poczet ceny nabycia własności zalicza się opłaty poniesione z tytułu użytkowania. Ponadto do użytkowania ustanowionego w drodze decyzji przed dniem 1 stycznia 1998 r. stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu (art. 210 ust. 3 u.g.n.).

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.