Notariusze: Uwaga na umowy "mieszkanie za opiekę"

Widać wzrost zainteresowania starszych osób sposobem przekazania swojego majątku - twierdzą notariusze. Przyznają, że to ważne zagadnienie w starzejącym się społeczeństwie, ale zalecają ostrożność przy zawieraniu umów przekazania mieszkania przez seniora za opiekę.

Jak mówią prawnicy, jeśli seniorzy, którzy chcą przekazać swoje mieszkanie czy dom obawiają się negatywnych konsekwencji takiej decyzji, w tym wyrzucenia z lokalu przez niewdzięcznego obdarowanego, zabezpieczeniem może tu być zastrzeżenie w umowie darowizny służebności mieszkania lub użytkowania na rzecz darczyńcy.

Niełatwo cofnąć darowiznę

Zgodnie z polskim prawem przekazanie mieszkania dzieciom, wnukom czy osobom niespokrewnionym może nastąpić albo z chwilą śmierci - na podstawie przepisów ustawowych lub postanowień testamentu, albo jeszcze za życia - w formie umowy darowizny lub umowy o dożywocie. Senior przestaje wtedy być właścicielem swojego mieszkania. Cofnięcie darowizny może nastąpić w wyjątkowej sytuacji, gdy obdarowany dopuści się wobec seniora rażącej niewdzięczności. 

- Na podstawie takiej umowy własność mieszkania albo domu przechodzi na wybranego nabywcę (na przykład syna lub wnuka) z tym, że dotychczasowi właściciele zachowują prawo do mieszkania w przekazanej nieruchomości do końca życia, a nawet mają możliwość wynajmowania i czerpania środków na życie z otrzymywanego czynszu – mówi notariusz Maciej Celichowski, członek Rady Izby Notarialnej w Poznaniu.

Zastrzec w umowie o dożywocie

Takie prawa (służebności i użytkowania) można zastrzec sobie także w umowie o dożywocie. Na jej podstawie nabywca ma obowiązek opieki nad seniorem do końca życia, a nawet przyjęcia go jako swojego domownika. Warto pamiętać, że prawo służebności, czy użytkowania, ustanowione na rzecz najbliższej rodziny jest zwolnione z podatku. 

Czytaj: SA: nie tylko drastyczna sytuacja uzasadnia rozwiązanie umowy dożywocia>>

Co jednak ma zrobić senior, który nie chce pozbywać się swojego majątku przed śmiercią? W takiej sytuacji pozostaje po prostu zwykłe dziedziczenie. W wielu przypadkach można zdać się na rozstrzygnięcia ustawowe, zwłaszcza gdy relacje rodzinne nie są skomplikowane. Kodeks cywilny reguluje szczegółowo kolejność dziedziczenia i przypadające spadkobiercom udziały. 

- Nie zawsze porządek dziedziczenia proponowany przez prawo nam odpowiada. Wtedy konieczne będzie sporządzenie testamentu. Testament nie daje jednak gwarancji, że spadkodawca, czyli osoba sporządzająca testament, nie zmieni go w ostatniej chwili - mówi notariusz Maciej Celichowski, i dodaje, że czasami podczas odczytywania takiej ostatniej woli po babci albo dziadku, ich spadkobiercy są mocno zaskoczeni dokonanymi rozrządzeniami. 

Darowizna lub umowa na dożywocie

Gdy senior mieszka razem z dalszym krewnym czy osobami zaprzyjaźnionymi, które opiekując się nim oczekują w przyszłości jego mieszkania lub domu, to w takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem byłoby zawarcie umowy o dożywocie, która sformalizuje faktyczny układ między seniorem a jego opiekunem. Rozwiązanie to opiera się na prostym układzie: właściciel nieruchomości przekazuje ją nabywcy, a nabywca ma obowiązek opiekować się seniorem do końca życia w zakresie wskazanym w umowie, a nawet sprawić dożywotnikowi własnym kosztem pogrzeb. 

Wiele osób wybiera w takiej sytuacji umowę darowizny mieszkania z zastrzeżeniem prawa mieszkania w nim do śmierci na podstawie służebności mieszkania lub użytkowania, z uwagi na koszty podatkowe umowy dożywocia. 

Dożywocie opodatkowane

W gronie najbliższych umowa darowizny jest wolna od podatków. Tymczasem umowa o dożywocie opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości przekazywanej nieruchomości. Jednak podatek ten warto zapłacić, szczególnie gdy nie ma pewności, że obdarowani będą się seniorem opiekować do końca życia.

Jak mówi dr Andrzej Rataj, prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu, obowiązkiem notariusza i istotą zawodu notariusza jest dołożenie wszelkich starań, aby starsze osoby mądrze i bezpiecznie dysponowały swoim mieniem. - Każdego dnia dochodzi do tysięcy bezpiecznych i sprawiedliwych transakcji, które pozwalają seniorom spokojnie funkcjonować w jesieni życia. Obecne przepisy pozwalają na działania dyscyplinujące nieuczciwych nabywców, lecz niestety wielu seniorów nie ma o tym wiedzy. Dlatego też notariusze rozwijają działalność edukacyjną wśród seniorów - zaznacza dr Andrzej Rataj, prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu.