Kwestie te reguluje m.in. art. 172 ust. 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli mamy do czynienia z posiadaczem w złej wierze, wtedy okres zasiedzenia wynosi 30 lat. 

Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 par. 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Wniosek o zasiedzenie własności nieruchomości>>

Kiedy posiadanie samoistne?

Jednym z warunków zasiedzenia jest posiadanie rzeczy przez określony czas. Musi być to tzw. posiadanie samoistne. Posiadanie jest z kolei związane z pewnym staniem faktycznym - z faktem, iż dana rzecz jest we władaniu danej osoby. Przy czym z posiadaniem nie musi się wiązać żaden tytuł prawny do rzeczy (np. prawo własności). 

Posiadaczem samoistnym jest więc osoba, która włada faktycznie daną rzeczą, przejawem tego jest pobieranie pożytków, ponoszenie obciążeń związanych z rzeczą.

Czytaj też: Długotrwałe posiadanie cudzej nieruchomości może przerodzić się we własność>>

Przykład zakup nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej bez wymaganego aktu notarialnego. Umowa nie przenosi prawa własności z uwagi na brak wymaganej formy, ale kupiec wchodzi w posiadanie nieruchomości i zachowuje się tak, jakby był właścicielem.

Co ważne do zasiedzenia nie uprawnia posiadanie zależne. Takim posiadaczem będzie podmiot, który np. po wygaśnięciu umowy najmu nie zwrócił rzeczy i dalej używa jej jak najemca.

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Czytaj: SN: Wątpliwe zasiedzenie przez spółdzielnię w złej wierze>>

Zasiedzenie ruchomości też możliwe 

Art. 174. Kodeksu cywilnego mówi z kolei o zasiedzeniu ruchomości. Zgodnie z nim posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

Przepisu tego nie stosuje się jednak do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury. Co ważne do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.

 

Dobra wiara czyli jaka? 

Dobra wiara istnieje wtedy, gdy posiadacz włada nieruchomością, pozostając w uzasadnionym przekonaniu, iż jego władanie jest zgodne z przysługującym mu prawem. Zgodnie z orzecznictwem na pojęcie dobrej wiary składają się trzy elementy: przeświadczenie o istnieniu prawa, błędność tego przeświadczenia oraz możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach. 

O zlej wierze można mówić wówczas, gdy posiadacz wiedział, że obejmowana przez niego nieruchomość nie należy do niego. Np. przy sprawi spadkowej, nie bacząc na prawa pozostałych spadkobierców. Przy czym co do zasady przyjmuje się domniemanie dobrej wiary. 

Niezależnie od tego, że zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, niezbędne będzie również udanie się do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie ma jedynie charakter potwierdzenia.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.