Użytkowanie wieczyste nie zniknie w 2019 roku

Wyjęcie Krajowego Zasobu Nieruchomości spod rygorów ustawy to zaprzeczenie idei likwidacji użytkowania wieczystego. Albo z czymś kończymy, albo nie. Ponadto z prostej regulacji stworzono rozbudowaną z wieloma niejasnymi przepisami zauważa sędzia Mirosław Gdesz, specjalizujący się w prawie nieruchomości.

Jolanta Ojczyk: Jak Pan ocenia projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność w wersji, którą w czwartek ma się zająć Komitet Stały Rady Ministrów?

Mirosław Gdesz: Ten projekt, staje się coraz bardziej skomplikowany i kazuistyczny. Przypomnę, że pierwsza propozycja liczyła kilka artykułów, w wyniku kolejnych konsultacji ich liczba cały czas się zwiększa, aktualna ma ich 27. Z prostej regulacji, której główną ideą jest przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność, stworzono rozbudowaną. Mam wrażenie, że projektodawcy chcą przewidzieć każdą możliwą sytuację, a to zwyczajnie jest niemożliwe.

Wyłączenie z projektu do gruntów w Krajowym Zasobie Nieruchomości to dobry pomysł?

Wyjęcie KZS spod rygorów ustawy to zaprzeczenie idei likwidacji użytkowania wieczystego na terenach mieszkaniowych.  Albo z czymś kończymy, albo nie. W moim przekonaniu trzeba być konsekwentnym, a nie tworzyć wyjątki. Tymczasem art. 11 projektu zawiera taki wyjątek. Zgodnie z nim przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawi ustawy o KZN. Wystarczyło przewidzieć w odniesieniu do nieruchomości z KZN ustawowe prawo odkupu nieruchomości np. przez  okres 15 lat w przypadku niezrealizowania projektu mieszkaniowego, a nie podtrzymywanie na ułamku nieruchomości prawo użytkowania wieczystego.  To jednak nie jedyny minus tej wersji projektu.

Prawo użytkowania przekształci się w prawo własności tylko dla gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Co w tej definicji się mieści?

Dla mnie nie jest ona jednoznaczna. Przekształcenie będzie bowiem następowało w granicach księgi wieczystej, w której zdarza się, że jest ujętych kilkanaście działek, z których tylko jedna jest zabudowa budynkiem mieszkalnym. Dziś obserwujemy wzmożone próby wydzielenia jednego lokalu mieszkalnego w budynkach mających charakter usługowy czy np. hotelowy w nadziei na przekształcenie nieruchomości z mocy prawa.

Nic dziwnego. Dzięki temu zamienią prawo użytkowania we własność, i zaoszczędzą. Można inaczej określić cel ustawy?

Dużo prościej byłoby objąć zakresem ustawy wszystkie nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste na cel mieszkaniowy tj. objęte stawką 1 proc. Byłoby to proste kryterium formalne, nie wymagające żadnej  wykładni. Odwoływanie się w ustawie przewidującej automatyczny mechanizm przekształcenia do kryterium materialnoprawnego będzie rodziło trudności w jej stosowaniu.

LEX Budownictwo >>

Ponadto na gruncie mogą być również budynki wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem w części na inne cele.  W praktyce  może się okazać, że minimalna część nieruchomości jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, a w większości na komercyjne. W efekcie dojdzie do przekształcenia, co z punktu widzenia samorządów, nie jest dobrym rozwiązaniem. Tymczasem to właśnie one oddają najwięcej gruntów w użytkowanie wieczyste.   

Samorządy stracić też z pewnością na skróceniu okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej.

W pierwotnej wersji osoby prawne wnosiły ją przez 33 lata, teraz wprowadzono jeden termin – 20 lat. Oznacza to, że skrócono czas wnoszenia opłat dla prowadzących działalność o 13 lat. Samorządy, rzeczywiście, mogą odczuć to finansowo. Kluczowe pytanie, jak odniosą się do tej propozycji samorządy, które zostają pozbawione prawa własności nieruchomości i dochodów z tytułu opłat.

Na wniosek UOKiK wprowadzono przepis dopuszczający w spornych sytuacjach wydania zamiast  zaświadczenia decyzji wskazującej wysokość opłaty i termin. Czy to dobre rozwiązanie?

Wprowadzenie  prawa do żądania wydania decyzji, jest iluzoryczne i, przepraszam za kolokwializm, bzdurne. Jak bowiem można kwestionować 20 letni termin wynikający wprost z ustawy? Czy to oznacza, że właściciel nie zgadza się z zapisem ustawowym o 20-letnim terminie i może go zaskarżyć? O czym ma rozstrzygać taka decyzja? Zaświadczenie miało tylko potwierdzać przekształcenie z mocy prawa i informować o obowiązku wniesienia opłaty. Ponadto jego wydanie jest czynnością z zakresu administracji publicznej, i jako takie podlega kontroli sądu. Jeżeli w tym zakresie istnieje wątpliwość, to można prawo do zaskarżenia takiego zaświadczenia przewidzieć wprost w ustawie. To właśnie konieczność dostarczenie decyzji przekształceniowej wszystkim właścicielom mieszkań stanowi największy problem dla wielolokalowych budynków. Zdarza się, że niektóre mieszkania nie mają uregulowanego stanu prawnego, bo np. trwa postępowanie spadkowe. Wówczas nie ma komu dostarczyć decyzji. I po to przygotowuje się  nową ustawę, aby przepisy w końcu zadziałały, aby z mocy prawa użytkowanie przekształciło się w prawo własności, a mechanizm był prosty.

Jest jeszcze jakiś przepis, który budzi Pana wątpliwości?

Oczywiście. Na przykład art. 23. Zgodnie z nim w przypadku, gdy w postępowaniu sądowym w sprawach z art. 240 Kodeksu cywilnego* przywrócono użytkowanie wieczyste, przekształcenie we własność następuje z dniem uprawomocnienia się orzeczenia. Problem w tym, że art. 240 kc mówi o tym, że gmina może żądać rozwiązać umowy użytkowania. W sprawach z art. 240 Kc według mojej wiedzy nie dochodzi  do przywrócenia prawa użytkowania wieczystego, ale jego rozwiązania w sposób przymusowy.

Znalazł Pan jakieś dobre rozwiązanie?

Znakomicie rozwiązano w projekcie sytuacje tzw. opóźnionego przekształcenia tj. kiedy budynek  mieszkalny zostanie wzniesiony po 1 stycznia 2019 r.

Czy jeśli projekt zostanie uchwalony w takiej wersji może sprawić właścicielom mieszkań więcej problemów niż korzyści?

Generalnie nie. Jednak ciągłe uwzględnianie w procesie legislacyjnym kolejnych, czasem dziwnych uwag, doprowadziło do tego, że zawiera wiele niejasnych regulacji. A tak nie powinno być, bo to tworzy bałagan legislacyjny. Jak wspomniałem na początku, projekt powinien być prosty i krótki. Boję się, że w kolejnej wersji przestanę już rozumieć ten projekt.

Mirosław Gdesz jest sędzią Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, autorem wielu komentarzy na ten temat.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------

* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.