Rząd chce przyspieszyć licytacje z nieruchomości - tryb online i terminy dla sądu

Tarcze antykryzysowe wycięły dużą część część licytacji z nieruchomości. Te, które mogłyby się odbyć są dodatkowo ograniczane obostrzeniami wynikającymi z przepisów covidowych. Rozwiązaniem mają być e-licytacje z nieruchomości, wprowadzane na wzór tych z ruchomości. Stosowny projekt jest już w Sejmie, problem w tym, że choć propozycje co do zasady są dobre, są też... niedopracowane.

Pierwszą zasadniczą kwestią jest jednak to, że taki tryb w licytacjach z nieruchomości będzie można zastosować jedynie na wniosek wierzyciela. Już to budzi wątpliwości komorników, bo jak podkreślają, chodzi nie zawsze o osoby reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników. Mogą się więc zdarzyć sytuacje, kiedy nie będą one świadome swoich praw, zapomną o możliwości takiego wniosku lub zwyczajnie będę preferować drogą sądową. Jeśli jednak przepisy wejdą w życie to w trybie "e" - jak szacują prawnicy - może odbywać się nawet 70 proc. licytacji z nieruchomości. 

Czytaj: Szykuje się e-licytacja nieruchomości - rząd przyjął projekt>>
 

Po pierwsze ma być ... szybciej

Przypomnijmy, tarcza antykryzysowa 3 wprowadziła szereg przepisów, które w okresie pandemii mają chronić dłużników. Przede wszystkim zakaz eksmisji, ale ograniczenie możliwości licytacji z nieruchomości. I tak, jeśli dłużnik zamieszkuje w zajętej nieruchomości, która służy do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych, to do momentu ustania zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu, takiej licytacji przeprowadzić nie można. Zgodnie z kolejnym rozwiązaniem, wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku o licytację nieruchomości tylko wtedy, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość 1/20 wartości nieruchomości (tj. 5 proc.).

Czytaj w LEX: Tarcza antykryzysowa 3.0 - a postępowanie egzekucyjne >

To spowodowało m.in., że nie są organizowane nie tylko "nowe" licytacje, ale "wstrzymane" zostały też te, których terminy wyznaczono przed pandemią. Dużym problem są też egzekucje z nieruchomości np. użytkowych - w tym przypadku barierą w organizowaniu licytacji są...covidowe obostrzenia, choćby dotyczące liczby osób, które mogą przebywać na jednej sali. 

Zobacz procedurę w LEX: Przebieg licytacji nieruchomości >

Ratunkiem ma być więc wprowadzenie e-licytacji. O tym, że rząd się na nią szykuje Prawo.pl pisało już w listopadzie 2020 r. Teraz Sejm zajął się projektem. Projektowane rozwiązania zakładają, że przetarg w drodze elektronicznej odbywałby się wyłącznie na wniosek wierzyciela - w razie braku wskazania takiej formy, w trybie dotychczasowym. Przy czym w sytuacji prowadzenia egzekucji przez kilku wierzycieli do e-licytacji miałby wystarczyć wniosek jednego z nich.

Zobacz procedurę w LEX: Obwieszczenie o terminie licytacji nieruchomości >

Zgodnie z propozycjami komornik w terminie tygodnia od dnia otrzymania od wierzyciela wniosku o przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji, ma zawiadomić o tym dłużnika. Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej ma być przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.  

Po zakończeniu przetargu komornik za pośrednictwem systemu teleinformatycznego ma poinformować licytantów o wyłonieniu tego, który zaoferował najwyższą cenę, skargi na odmowę dopuszczenia do przetargu można złożyć w terminie 3 dni od dnia odmowy dopuszczenia do przetargu, a na przebieg przetargu – w terminie 3 dni od dnia jego zakończenia (wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego). Co ważne niezwłocznie po zamknięciu przetargu, ale nie później niż w terminie tygodnia, komornik przesyła sądowi protokół z przebiegu przetargu, wszystkie nierozpoznane skargi oraz dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia, a sąd albo referendarz sądowy wydaje postanowienie co do przybicia na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia od otrzymania tego protokołu. 

Czytaj: "Tarcze" wycięły część licytacji nieruchomości - problem także dla dłużników>>
 

Obwieszczenie na stronie KRK

Obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej ma być ponadto zamieszczane na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem, w systemie teleinformatycznym wraz z obwieszczeniem ma być również udostępniony protokół opisu i oszacowania nieruchomości. I to komornicy chwalą, bo jak podkreślają takie rozwiązanie ukróci niepotrzebne w tym przypadku przeglądanie akt i ograniczy zagrożenia dla danych osobowych. 

Zgodnie z projektem komornik ma obwieszczeniu wymienić informacje o nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem:

• miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego wraz z podaniem numeru księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
• informację o tym, że przetarg odbywa się w drodze licytacji elektronicznej oraz o chwili rozpoczęcia i zakończenia przetargu; informację o obowiązku uiszczenia rękojmi i jej wysokości;
• czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość.

Przetarg ma być wyznaczony tak aby zarówno termin rozpoczęcia, jak i jego zakończenia przypadał pomiędzy godziną 9.00 a 14.00 w dni robocze. Trwać ma siedem dni, a swoje oferty licytanci też mają składać za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Istotne są też przepisy dotyczące rękojmi - miałaby być wpłacana najpóźniej na 2 dni przed rozpoczęciem przetargu, na rachunek bankowy, a za datę jej złożenia przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego komornika.

Czytaj: 
Doręczenie komornicze do poprawki - ministerstwo ma już propozycje>>
Egzekucja długów trudniejsza przez kilkukrotne sprawdzanie, czy roszczenie nie jest przedawnione​>>
 

Kierunek dobry, w przepisach błędy

Komornicy nie ukrywają, że na te rozwiązanie czekają. Kierunek oceniają więc jako dobry, choć równocześnie wskazują, że projekt ma swoje wady, choćby to że miejscami jest nieczytelny, zdarzają się literówki ale i poważniejsze braki. 

- Idea  e-licytacji jest słuszna, wszystko obecnie zmierza do korzystania z trybów uproszczonych, czas pandemii jasno pokazał, że takie rozwiązania są najlepsze ponieważ nie blokują licytacji. W obecnym czasie, nawet jeśli licytacja może się odbyć, gdyż nie podlega ograniczeniom wynikającym z tzw. "tarcz", nie jest wyznaczana ponieważ uniemożliwiają  to przyjęte przez sądy procedury  zachowania bezpieczeństwa - choćby kwestia dozwolonej liczby osób na sali sądowej - mówi komornik Beata Rusin, przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Żoliborza.

I dodaje, że padały sugestie, iż w takiej sytuacji komornik powinien znaleźć i wynająć salę na tyle dużą, aby bezpiecznie można było przeprowadzić licytację.  - A kogo to obciąży? Najpierw wierzyciel musiałby wyasygnować na ten cel zaliczkę, która byłaby zwrotna i końcowo obciążyłaby dłużnika, jako niewątpliwie koszt słuszny. Zaproponowane rozwiązania te problemy na pewno zniwelują  -wskazuje.

Ma jednak kilka wątpliwości. Na przykład, czy rzeczywiście taka licytacja powinna być tylko i wyłącznie na wniosek wierzyciela. -Nie wiem, czy wybór pozostawiony wierzycielom nie spowoduje właśnie ograniczeń w  e-licytacjach, ponieważ wierzyciel może nie być przekonany do takich rozwiązań, może będzie wolał, aby  licytację przeprowadzić tradycyjnie w sądzie i żadne racjonalne argumenty go nie przekonają. Być może wystarczyłoby zapisanie, że licytacje odbywają się w formie elektronicznej. Z drugiej strony też nie wiadomo, czy forma elektronicznej licytacji będzie dla wszystkich ewentualnych licytantów łatwo dostępna. - dodaje.

Czytaj w LEX: Zasady licytacji nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika >

Kolejną kwestią jest to, gdzie powinno być publikowane obwieszczenie i czy rzeczywiście jedynie na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Część komorników uważa, że powinna być też możliwość zamieszczania takiej informacji na stronie sądu, bo to zwiększa możliwość dotarcia do ludzi. - Tym bardziej, że sąd  przejmuje dalej tę egzekucję z nieruchomości, udziela przybicia, przesądzenia. Ogłoszenie tylko na stronie KRK zawęzi możliwość poinformowania potencjalnych nabywców. Sąd powinien móc obwieszczać to na tablicy ogłoszeń - wskazują.

Czytaj w LEX: Sytuacja lokatora lokalu zakupionego na licytacji >

Diabeł tkwi w szczegółach

W tym - jak mówią komornicy m.in. w przepisach dotyczących rękojmi. Nie uwzględniono bowiem możliwości uregulowania jej gotówką. 

- Innymi słowy taki licytant - jak wynika z projektu - nie będzie mógł przyjść do kancelarii i wpłacić rękojmi w gotówce. Jest tylko wskazane, że "na rachunek". Czyli wynika z tego, że żadne inne wpłaty nie wchodzą w grę. Jest to ograniczenie dla licytantów i powstaje pytanie, czy na pewno powinno być wprowadzane. Zdarzają się różne sytuacje. Może być tak, że ktoś kto chce wziąć udział w licytacji zauważył ogłoszenie w ostatniej chwili, banki w różnych terminach księgują wpłaty, może też nastąpić awaria systemu bankowego, a liczy się dzień zaksięgowania na rachunku komornika - dodaje Rusin.

Z kolei zgodnie z art. 986[5] par. 2 wraz z rękojmią licytant zobowiązany jest do podania w systemie teleinformatycznym danych niezbędnych do wydania postanowienia o przybiciu, w szczególności numeru PESEL, numeru dowodu tożsamości i oświadczenia, czy pozostaje w związku małżeńskim, a jeżeli tak, czy nieruchomość zamierza nabyć do majątku wspólnego czy osobistego, a także do wskazania, czy licytuje we własnym imieniu czy jako pełnomocnik innej osoby. To komornik ma wzywać licytanta za pośrednictwem systemu teleinformatycznego do ewentualnego uzupełnienia danych.

Przepis - w ocenie komorników - jest nieprecyzyjny. - Tak jakby odnosiły się wyłącznie do osób fizycznych,  przecież nieruchomości kupują również spółki, osoby prawne. Co więcej to komornik będzie musiał zweryfikować i sprawdzić te dane, np. ustalić czy osoba fizyczna, działająca w imieniu spółki, ma odpowiednie do tego umocowanie.  W trybie obecnie stosowanym, nie tylko komornik ale również sąd sprawdza i weryfikuje, czy dany licytant może przystąpić do licytacji - dodaje Rusin.
 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.