Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Inwestor w lutym 2013 r. uzyskał od wójta decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na gruncie rolnym PsIII, RIIIb pochodzenia mineralnego (2 B gl gs - gleby brunatne właściwe).


Wójt przed wydaniem decyzji uzgodnił ją ze starostą jako organem właściwym w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych, który postanowieniem uzgodnił inwestycję zaznaczając jednocześnie, że użytki PsIII, RIIIb podlegają ochronie i w związku, z tym inwestor przed uzyskaniem pozwolenia na budowę powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.


Do kogo inwestor może zwrócić się z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Czy będzie to minister, czy ewentualnie starosta?

Czy procedura będzie możliwa tylko na etapie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Odpowiedź
Z ogólnego opisu stanu sprawy wynika, iż wójt nie miał podstawy prawnej do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych na gruntach rolnych klasy III, wobec czego rozpoczął procedurę przewidzianą przepisem art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1205 z późn. zm.) - dalej u.o.g.r.l. gruntami rolnymi, w rozumieniu tej ustawy, są grunty określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne. Użytkami rolnymi natomiast są min. grunty orne i pastwiska.


W sprawie mamy do czynienia z rolą i pastwiskami klasy III, a więc zmiana ich przeznaczenia na cele nierolnicze nastąpić może tylko w procedurze sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie znajduje zastosowania przed organem rozstrzygającym o warunkach zabudowy, chyba że zmiana przeznaczenia ujęta była w poprzednim, nieobowiązującym aktualnie mpzp. Tu zauważyć również należy, iż co do zasady decyzje o warunkach zabudowy nie stanowią o przeznaczeniu gruntu, lecz o sposobie korzystania z niego.

Uzasadnienie
Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz ust. 3 u.o.g.r.l. zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.


Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Wyrażenie zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

W wyroku z dnia 19 lipca 2012 r. w sprawie II OSK 761/11 Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, iż "przepis art. 7 ust. 1 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych stanowi odzwierciedlenie ogólnej zasady, że jeśli przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymaga zgody właściwego organu administracji, to taka zmiana przeznaczenia może nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w u.p.z.p." Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 24 listopada 2011 r. w sprawie IV SA/Po 573/11 wprost uznał, iż "zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze dokonana w inny sposób niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stanowi rażące naruszenie art. 7 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgoda, o której mowa w art. 7 tej ustawy, na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze następuje tylko w procedurze sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie znajduje zastosowania przed organem rozstrzygającym o warunkach zabudowy."

"Odnosząc się do art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 29 listopada 2010 r., II OPS 1/10, LEX nr 621577, stwierdził, że warunek wydania decyzji o warunkach zabudowy, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4, nie jest spełniony, jeżeli dla danego terenu jest tylko zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne, wyrażona przez właściwy organ na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 5 i ust. 3 u.o.g.r.l. Zatem zgoda taka musiała być wydana przy sporządzaniu planów miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 87 ust. 3 u.p.z.p." – E. Bończak – Kucharczyk. Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, LEX, 2013. Niniejsze znajduje odzwierciedlenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2012 r. w sprawie II OSK 2016/10 o treści, iż "prawnie dopuszczalne jest powoływanie się na zgodę na odrolnienie przez inwestora, którego nieruchomość została przeznaczona na cel nierolniczy lub nieleśny w nieobowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a sprawa o ustalenie warunków zabudowy jest rozpatrywana z mocy art. 85 ust. 1 u.p.z.p. na podstawie przepisów u.p.z.p." - ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).

Dodatkowo, jeśli chodzi o wyłączanie gruntów z produkcji rolnej, to wskazać należy na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 8 listopada 2012 r. w sprawie II SA/Łd 598/12 o treści, iż "przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego gruntu rolnego na cele nierolnicze nie powoduje automatycznego przekształcenia gruntu rolnego w nie rolny, a zatem nie stanowi podstawy do zmiany wpisu w rejestrze gruntów. Takie przekształcenie umożliwia jedynie inne niż rolne wykorzystanie gruntów. Podstawą więc innego niż rolnicze wykorzystania gruntów rolnych określonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne może być, tylko przeznaczenie ich w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolnicze."

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .