Polski Związek Firm Deweloperskich szczegółowo przeanalizował rządowy projekt ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz projekt rozporządzenia wykonawczego do niego. Wnioski? W ocenie branży potrzeba zwiększania poziomu ochrony ludności w sytuacjach zagrożenia jest konieczna i prywatni inwestorzy powinni stanowić jeden z elementów systemu obrony, tym niemniej m.in. tempa, w jakim wprowadzane mają być zmiany, w żaden sposób nie da się pogodzić z czasem prowadzenia procesu inwestycyjnego. 

Czytaj też: Rząd dofinansuje budowę schronów, także w budynkach prywatnych

 

Niejasne prawo i krótkie vacatio legis

– Projektodawca zakłada wejście w życie nowych przepisów już w 30 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw. A to oznacza, że wkrótce każdą nową inwestycję wielorodzinną trzeba będzie projektować z uwzględnieniem nowych regulacji dotyczących chociażby zapewnienia miejsc schronienia – tłumaczy Bartosz Guss, dyrektor generalny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Według niego biorąc pod uwagę, że sam etap projektowania i uzgodnień projektu budowlanego budynku to kilkanaście miesięcy, 30-dniowe vacatio legis w praktyce oznaczać będzie odsunięcie w czasie startów planowanych inwestycji o kilka miesięcy do przodu. Będzie to gigantyczny regres, branża będzie hurtowo przeprojektowywać inwestycje, żeby otrzymać pozwolenia na budowę zgodne z ustawą schronową. Dlatego konieczne jest stosowne wydłużenie vacatio legis, żeby uniknąć paraliżu. 

Czytaj też w LEX: Koniec okresu przejściowego dla deweloperów >

Największy wpływ na produkcję nowych mieszkań będzie miał art. 73 projektu. Zgodnie z nim kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich schronu lub ukrycia, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Miejsca doraźnego schronienia to najniższa z kategorii obiektów mających zapewnić ochronę ludności cywilnej, która ma być wkrótce powszechnym elementem nowych inwestycji. Szkopuł w tym, że projekt rozporządzenia wykonawczego procedowany wraz z ustawą o ochronie ludności nie podaje, jakie kryteria mają spełniać takie miejsca. Zamiast tego mówi o ukryciach doraźnych. To tylko jeden z przykładów niespójności w nazewnictwie znajdujący się w rządowych drukach. Ukrycia doraźne powinny natomiast m.in.:

  •  posiadać wydzielenie strefy ochronnej w garażach (dla liczby osób w nich przebywających do 300) ścianami grubości min. 40 cm z podwójnymi drzwiami ochronno-hermetycznymi, – zapewniać zasilanie oświetlenia awaryjnego z akumulatorni,
  • mieć zaprojektowane dodatkowe wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynku,
  •  zostać wyposażone w ręczne zasuwy (przepustnice) wentylacyjnych o klasie szczelności D,
  • posiadać w garażach urządzenia nasłuchowe (odbiornik UKF z anteną wyprowadzoną do szybu wyjścia zapasowego) oraz higrograf i termometr.

Czytaj też w LEX: Zasady sytuowania budynków na działce po nowelizacji 2024 r. >

 

Z czyjej kieszeni?

Realizowanie wszystkich z wymienionych elementów wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami.

– Z analizy jednej z firm zrzeszonych w PZFD wynika, że w tym momencie na rynku nie ma dostępnych przepustnic wentylacyjnych o wskazanej w rozporządzeniu klasie, podobnie jak i drzwi/bram ochronno-hermetycznych. Ich ceny mogą więc wkrótce stanowić przedmiot spekulacji i doprowadzić do jeszcze wyższych kosztów realizacji. Dziś w przypadku konieczności realizowania ukryć doraźnych, wzrost kosztów szacujemy na 300 zł do metra kwadratowego powierzchni użytkowo-mieszkalnej – wskazuje Aleksandra Kordalewska, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Czytaj też w LEX: Zmiany w sytuowaniu budynków "po skosie" na działce budowlanej >

Zgodnie z art. 83 projektu ustawy organy ochrony ludności (np. burmistrz czy prezydent miasta) będą mogły przekazywać środki na pokrycie kosztów budowy budowli ochronnych. Finansowanie ma jednak dotyczyć do 80 proc. poniesionych wydatków. A to oznacza, że nakłady na dodatkową infrastrukturę ochronną będą mogły, ale nie będą musiały, być refinansowane. A jeśli już, to nie w pełnej wysokości. Na trudnościach w oszacowaniu kosztów lista problemów się nie kończy.

– W przypadku większych projektów mieszkaniowych (powyżej 300 mieszkańców) w garażach podziemnych będzie trzeba wydzielać dodatkowe strefy ochronne. Obowiązek ten może kłócić się z zapisami w planach miejscowych, które często wskazują limity powierzchni kondygnacji podziemnej. Pojawienie się tej sprzeczności zablokuje realizację planowanej inwestycji. Duże trudności wiązać będą się również z obowiązkiem zapewniania dodatkowego wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynków. Taka inwestycja będzie wyzwaniem dla projektów powstających na granicach działek budowlanych, gdzie trzeba będzie projektować specjalne szyby pionowe – wyjaśnia mec. Kordalewska.

– Dlatego tak ważne jest poprawienie projektu. Rynek deweloperski dostrzega konieczność zwiększenia poziomu ochrony ludności cywilnej i widzi zaangażowanie z jakim powstają przepisy. W aktualnym jednak kształcie tworzą nadmierne obciążenia i konieczna będzie ich stosowna modyfikacja – puentuje Kordalewska.

Polecamy też szkolenie online: Zasady określające odległości budynków po 1 sierpnia 2024 r. >

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.