Pytanie:
Jakie są wymagania formalne do zarządzania nieruchomością w kontekście podstawowego administrowania nią w imieniu właścicieli?
Jakiś czas temu zlikwidowano obowiązek posiadania licencji na zarządzanie nieruchomościami. Jakie są zatem obecne wymagania formalno-prawne co do prowadzenia tego typu działalności przez osobę mającą wyższe wykształcenie (działania związane z administrowaniem powierzonymi lokalami)?
Chodzi o taki zakres obowiązków, który zdejmuje z właścicieli stałą kontrolę nad swoją nieruchomością, a opłacana przez nich osoba świadczy odpłatnie pewien zakres usług np. udostępnia lokal do wizyt potencjalnym najemcom z agencji nieruchomości, a po wynajęciu lokalu dba o prawidłowy stan techniczny obiektu, podejmuje bieżące konserwacje (samodzielnie lub wynajmując firmy trzecie), dba o terminowe niezbędne kontrole i przeglądy stanu technicznego, pośredniczy w kontaktach najemca-spółdzielnia-właściciel, spisuje liczniki, a nawet pobiera czynsz i rozlicza z niego pozostałe należności związane z przedmiotową nieruchomością.
Czy taki zakres usług podlega jakimś regulacjom prawnym?
Odpowiedź:
W obecnym stanie prawnym, zgodnie z art. 185 ust. 2 u.g.n., zarządca nieruchomości działa na podstawie pisemnej umowy o zarządzanie nieruchomością – szczegóły w uzasadnieniu.
Uzasadnienie:
W związku ze zmianami art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n. i innych przepisów tej ustawy stroną umowy o zarządzanie nieruchomościami nie musi już być posiadający licencję zarządca nieruchomości, ani przedsiębiorca zatrudniający licencjonowanych zarządców do wykonywania czynności zarządzania nieruchomością. W obecnym stanie prawnym nie istnieje również definicja zarządzania nieruchomościami, zgodnie jednak z art. 185 ust. 2 u.g.n., zarządca nieruchomości działa na podstawie pisemnej umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Tak więc, obecnie to przede wszystkim treść umowy o zarządzanie nieruchomością wyznacza zakres praw i obowiązków zarządcy. Stąd niezwykle istotne jest ich szczegółowe uregulowanie w treści umowy, to bowiem umowa decydować będzie o zakresie praw i obowiązków stron.
Z kolei treść i zakres umowy zależy od charakteru nieruchomości, jej przeznaczenia oraz celów związanych z nieruchomością przez osoby uprawnione do niej, które także powinny być określone w umowie o zarządzanie nieruchomością – por. Paweł Wojciechowski, Komentarz do art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan prawny: 9 marca 2015 r. publ. LEX. Ocena, co jest zarządzaniem nieruchomościami i kim jest zarządca nieruchomości, wynika w dużej mierze z interpretacji przepisów dotyczących zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd.
W pojęciu zarządzania mieści się pojęcie administrowania, obejmujące czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2006 r., IV CK 343/05, LEX nr 191167).
