Mieszczuch może kupić siedlisko, ale nie każdą firmę może później prowadzić

Inwestowanie na gruntach rolnych stało się ostatnio bardzo popularne. Patent jest prosty, najpierw realizuje się zabudowę zagrodową, a następnie rozpoczyna prowadzenie działalności gospodarczej. Tego rodzaju inwestycje są jednak ograniczone wieloma regulacjami, a warunkiem istnienia zabudowy zagrodowej jest funkcjonowanie gospodarstwa. Więcej na ten temat w Legal Alercie.

Definicję zabudowy zagrodowej zawiera par. 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten stanowi, że pod pojęciem zabudowy zagrodowej należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Pojęciem pokrewnym, które można spotkać np. w starych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, jest zabudowa siedliskowa.

Według wyjaśnień językoznawców siedlisko to miejsce czy teren zamieszkania, osiedlenia się, domu, a zabudowa zagrodowa to dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarskimi, obejście. Siedlisko (działka siedliskowa) jest zatem miejscem o charakterze kameralnym czy prywatnym, w którym posadowiony jest dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie i w którym koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane elementarne potrzeby życiowe.

Czytaj w LEX: Zabudowa na działce rolnej od a do z >>>

Czytaj w LEX: Pojęcie działki rekreacyjnej i zasady jej oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków >>>

Warunkiem istnienia zabudowy zagrodowej jest funkcjonowanie gospodarstwa. W praktyce przyjęto, że działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą. Na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę organy weryfikują czy inwestor prowadzi gospodarstwo, w ramach którego planowana zabudowa zagrodowa ma funkcjonować.

Czytaj w LEX: Wydanie decyzji lokalizacyjnej dla zabudowy zagrodowej z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa >>>

Miejscowy plan i decyzja o warunkach zabudowy

Jeżeli na terenie planowanej inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to zabudowa zagrodowa powinna być w nim wskazana jako jedno z przeznaczeń terenu.

W sytuacji braku miejscowego planu konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Akt ten wydawany jest na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zakłada, że w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie nie ma konieczności stosowania zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. Oznacza to, że organ ustalający warunki zabudowy w ogóle nie ocenia czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Więcej na ten temat w Legal Alercie. 

Dom jednorodzinny jako zabudowa zagrodowa

W praktyce często zdarzają się próby obejścia omawianych regulacji. Na terenach przeznaczonych pod zabudowę zagrodową inwestorzy planują wykonanie najpierw budynku mieszkalnego jednorodzinnego a w nieokreślonej przyszłości dalszych zabudowań. W takiej sytuacji wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie obejmuje jedynie budynek mieszkalny. Organy administracji architektoniczno-budowlanej nie zatwierdzają takich projektów budowlanych wskazując, że mają one na celu obejście prawa polegające na realizacji wyłącznie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na terenach przeznaczonych pod zabudowę zagrodową. Stanowisko to potwierdzają sądy administracyjne stanowiąc, że zespół obiektów budowlanych ograniczających się jedynie do budynków mieszkalnych nie stanowi zabudowy zagrodowej. W przypadku zabudowy zagrodowej (siedliska zagrodowego, zagrody rolniczej) należy przyjąć, że zabudowa taka zapewnia realizację działalności rolniczej, jeżeli pozwolenie na budowę obejmie obok budynku mieszkalnego także budynki służące bezpośrednio produkcji rolnej (wyrok NSA z dnia 4 września 2014 r., II OSK 526/13, LEX nr 1664420).

Czytaj w LEX: Dom jednorodzinny na wsi - dopuszczalność lokalizowania zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej a zasada dobrego sąsiedztwa >>>

Czytaj w LEX: Budynki i pomieszczenia - wymagania ogólne >>>

Prowadzenie działalności gospodarczej w zabudowie zagrodowej

W ramach działalności rolniczej możliwe jest prowadzenie działalności gospodarczej. W związku z tym działalność ta może być prowadzona także w ramach zabudowy zagrodowej. Przykładowo rolnik może prowadzić agroturystkę. Przepisy wprost wskazują, że za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje i miejsca na ustawianie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia określone innymi przepisami.

Autorka: Martyna Sługocka, senior associate w kancelarii GWW", autorka Legal Alertu.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.