Wywłaszczenie nieruchomości mieszkalnej stanowi najwyższą formą ingerencji państwa w konstytucyjnie chronione prawo własności. Samo uzasadnienie instytucji wywłaszczenia na cele publiczne jest zrozumiałe: społeczeństwu potrzebne są nowe drogi, linie kolejowe, sieci energetyczne itp. elementy infrastruktury technicznej. Jednak w przypadkach, gdy wywłaszczenie okazuje się niezbędne, ustawodawca winien zachować szczególną staranność, aby nie pogorszyć sytuacji życiowej osoby nim dotkniętej.

Niestety, przepisy szczegółowe zdają się nie spełniać tego warunku. Obecnie podstawą większości wywłaszczeń w Polsce jest ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tzw. specustawa drogowa. Zasady wywłaszczeń precyzuje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Te dwa akty prawne są tu kluczowe  – ich treść można przez analogię zastosować do wywłaszczeń odbywających się w oparciu o inne specustawy.

Czytaj też: Projekt: Wywłaszczeni dostaną więcej i bonus na przeprowadzkę>>
Czytaj w LEX: Zasady wywłaszczania nieruchomości pod drogi >

Przejęcie nieruchomości wywłaszczonej przez inwestora

Tym, co szokuje osoby dotknięte wywłaszczeniem w pierwszej kolejności, jest wynikający z przepisów prawa harmonogram działań. Zwykle nie pozwala on na spokojną przeprowadzkę do nowej nieruchomości. Większości decyzji lokalizacyjnych w zakresie inwestycji celu publicznego nadawany jest rygor natychmiastowej wymagalności. Pozwala to inwestorowi na objęcie nieruchomości w posiadanie nawet następnego dnia. Postępowanie o ustalenie odszkodowania wszczynane jest dopiero po takiej decyzji i zwykle trwa długo. W najlepszym wypadku kończy się po kilku miesiącach. Środki wypłacane są pod warunkiem, że ostateczne lub prawomocne staną się decyzje wywłaszczeniowa i o ustaleniu odszkodowania. Całość odszkodowania wypłacana jest niejednokrotnie po upływie kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu miesięcy od opuszczenia domostwa. Do tego czasu inwestor winien zapewnić wywłaszczanym mieszkańcom lokal zastępczy, ale często byli właściciele muszą radzić sobie sami.

Czytaj w LEX: Nieruchomości zajęte pod drogi publiczne - odszkodowanie za odebranie prawa własności >

Zaliczka na poczet odszkodowania

Środkiem łagodzącym czas oczekiwania na odszkodowanie jest zaliczka. Na gruncie specustawy drogowej, inwestor zobowiązany jest do wypłaty 70 proc. kwoty ustalonego odszkodowania. Inne specustawy regulują kwestię zaliczki inaczej, dlatego zawsze należy odnosić się do konkretnych przepisów. Do wypłaty zaliczki muszą zostać łącznie spełnione dwie przesłanki: musi zostać ustalone odszkodowanie, którego wysokość będzie podstawą do obliczenia 70 proc. oraz musi zostać złożony wniosek strony. Zaliczka wypłacana jest w ciągu 30 dni od dnia złożenia wniosku. Złożenie wniosku jest zwykle możliwe po upływie kilku miesięcy od daty wydania decyzji wywłaszczeniowej – tyle organom zajmuje wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Zasady ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie domu

Kolejnym zaskoczeniem dla wywłaszczanych jest zupełnie nieintuicyjny sposób ustalania odszkodowania, który determinuje jego wysokość. Właścicielom domów wydaje się, że za uzyskane odszkodowanie odbudują podobną nową nieruchomość. Takie założenie wydaje się być społecznie uzasadnione. Niestety, ustawodawca w Polsce uznał, że zasadę słusznego odszkodowania zrealizuje możliwość odkupienia nieruchomości podobnej używanej – na rynku wtórnym. W konsekwencji tego, wysokość odszkodowania ustala się w pierwszej kolejności jako wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonej. Rzeczoznawca majątkowy porównuje więc nieruchomość wywłaszczoną do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem transakcji rynkowych w najbliższej okolicy.

Czytaj w LEX: Odszkodowanie ustalone w związku z wywłaszczeniem a podatek od towarów i usług >

Zwykle rzeczoznawca do porównań tych przyjmuje transakcje z okresu ostatnich dwóch lat. Odszkodowanie winno zatem określać wartość, którą wywłaszczony mógłby uzyskać w normalnych warunkach sprzedaży, a nie wartość za którą możliwe jest odbudowanie domu. Jedynie w sytuacji, gdy rzeczoznawca uznałby, że na rynku lokalnym nie występowały transakcje dotyczące nieruchomości podobnych do wywłaszczonej, może zastosować metodę kosztową, która pozwala ustalić wartość odtworzeniową nieruchomości. W takim przypadku uzyskana wartość jest obniżana – korygowana współczynnikiem zużycia, by uzyskać kwotę adekwatną do wieku nieruchomości. W efekcie, obydwie metody prowadzą do wypłaty odszkodowania niższego, niż kwota niezbędna do odbudowy podobnej nieruchomości mieszkalnej.

Wpływanie na wysokość odszkodowania

Niedogodności ustawowe to jedno. Gorzej, że nakładają się na nie częste błędy rzeczoznawców majątkowych podczas szacowania. Organy właściwe do ustalenia odszkodowania nie posiadają wiedzy specjalnej, czyli kompetencji do rzeczywistego badania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Wywłaszczony, będący stroną postępowania administracyjnego, może aktywnie wpływać na wartość odszkodowania. Stronie przysługuje prawo do składania uwag i zarzutów do zgromadzonego materiału dowodowego. Strona może również składać własny materiał dowodowy, w tym operat sporządzony na jej zlecenie. Strona ma także prawo wnosić środki odwoławcze i skargi do sądów administracyjnych. Takie aktywne uczestnictwo w postępowaniu o ustalenie odszkodowania zwiększa szanse na uzyskanie słusznego odszkodowania, jednak jest niezmiernie trudne bez pomocy wyspecjalizowanej kancelarii prawnej. Zamierzonego skutku nie odniosą same oświadczenia o braku zgody na wysokość odszkodowania. Zarzuty i środki odwoławcze muszą mieć charakter merytoryczny oraz wskazywać na naruszenie prawa przez rzeczoznawcę majątkowego lub organ ustalający odszkodowanie.

 

Ugoda w postępowaniu administracyjnym

Prawo administracyjne dopuszcza możliwość zawarcia ugody pomiędzy stronami postępowania, które posiadają przeciwstawne interesy. Za takie podmioty podczas wywłaszczenia można uznać z jednej strony osobę wywłaszczoną, a z drugiej inwestora, np. Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. Ugoda z inwestorem publicznym ma szczególny charakter i nie pozwala na pełną dowolność ze względu na dyscyplinę finansów publicznych. Ustalona w drodze ugody wartość odszkodowania również musi znaleźć odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Ugoda może poprawić sytuację wywłaszczonego, choćby poprzez przyspieszenie wypłaty odszkodowania, ale jej zawarcie musi być zgodne z wolą obu stron. W praktyce, niewielu inwestorów publicznych dopuszcza taką ewentualność, a ci dopuszczający nie zawsze składają propozycje atrakcyjne z punktu widzenia wywłaszczonego.

Może być jeszcze gorzej

Opisane wyżej kwestie nie wyczerpują katalogu problemów, z którymi zmierzyć się musi właściciel nieruchomości, poświęconej na realizację celów publicznych. Pisma formułowane urzędowym językiem pogłębiają niezrozumienie zasad podziału i wydania nieruchomości, ustalania i wypłaty odszkodowania, wykupu nieruchomości resztującej, zapewnienia lokalu zastępczego itd. Co gorsza, nierzadko przedstawiciele inwestora lub wykonawcy wykorzystują niewiedzę mieszkańców, by sprawniej realizować własne cele.

Obecnie ustawodawca proceduje zmianę zasad wywłaszczania. Kierunek inicjowanych zmian sugeruje, że głównym celem jest obniżenie kosztów Skarbu Państwa, związanych z największą planowaną inwestycją, tj. Centralnym Portem Komunikacyjnym. Zmiany zapisów ustawy o gospodarce nieruchomościami mają dotyczyć głównie zasad ustalania wysokości odszkodowania. Głośny jest pomysł zniesienia tzw. zasady korzyści, czego skutkiem będzie obniżenie odszkodowań wypłacanych rolnikom. Równocześnie, bez zmian pozostaną niedogodności wynikające ze specustaw. Deklarowane jest podniesienie wysokości odszkodowań za nieruchomości zamieszkałe. W ślad za dodatkową premią idzie jednak zmiana zasad wyceny. W efekcie, część osób skorzysta, ale część straci.

Wzór dokumentu: Wniosek o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej >

Zmiany regulacji dotyczących wywłaszczeń są w Polsce bardzo potrzebne. Niestety, nowe propozycje ustawodawcy kompletnie rozmijają się z oczekiwaniami osób, których dotknąć może realizacja obecnych i przyszłych inwestycji publicznych.

Autor: Mirosław Ochojski, prawnik, prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne, przewodniczący Rady Fundacji INLEGIS, specjalizuje się w dziedzinie odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości.

 

Sprawdź również książkę: Prawo nieruchomości. Zbiór przepisów >>


 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.