Wyprowadzenie rury wentylacyjnej po zewnętrznej ścianie budynku wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli

Inwestor posiada lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym, w którym jest 5 mieszkań (ustanowiona jest mała wspólnota). Planuje wykonać instalację wentylacyjną, poprzez wyprowadzenie po zewnętrznej ścianie budynku ponad dach rury wentylacyjnej na wysokość powyżej 6m. Jeden właściciel nie wyraża zgody na powyższe roboty.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Czy inwestor powinien mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli?

Jak powinien postąpić organ architektoniczno-budowlany: czy może przyjąć takie roboty na zgłoszenie (jako montaż urządzenia powyżej 3 m), czy powinien tutaj zastosować tryb pozwolenia na wykonywanie robót budowlanych?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku wykonanie instalacji wentylacyjnej polegające na wyprowadzeniu po zewnętrznej ścianie budynku ponad dach rury wentylacyjnej będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymagać będzie zgody wszystkich współwłaścicieli.

Wykonanie ww. robót będzie wymagało zgłoszenia właściwemu organowi (zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 lit. b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - dalej pr. bud.). Nie jest w tym przypadku wymagane pozwolenie na budowę.

Uzasadnienie

W małych wspólnotach liczących nie więcej niż 7 członków – współwłaścicieli uchwały podejmowane są na zasadach przewidzianych w art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – dalej k.c. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest więc zgoda wszystkich współwłaścicieli, w przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Wszystko, co nie mieści się w wyżej zakreślonych granicach, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy zaliczyć wszystkie sprawy dotyczące zagospodarowania nieruchomości wspólnej – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – VI Wydział Cywilny z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. VI ACa 780/12, LEX nr 1286692. Do części wspólnych nieruchomości należą m.in. ściany zewnętrzne budynku – por. w drodze analogii wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny z dnia 18 października 2012 r., I ACa 544/12, LEX nr 1237880.

Tak więc, w niniejszym przypadku wykonanie instalacji wentylacyjnej polegające na wyprowadzeniu po zewnętrznej ścianie budynku ponad dach rury wentylacyjnej będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymagać będzie zgody wszystkich współwłaścicieli. W sytuacji braku takiej zgody (co zaistniało w niniejszym przypadku) współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę będą mogli wystąpić do sądu o wyrażenie zgody na wykonanie tej czynności.

Rozstrzygnięcie sądu zastąpi brakującą zgodę części współwłaścicieli. Następuje to w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 611 i nast. k.p.c. Sąd, rozpatrując wniosek współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinien wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność powinna więc mieć swoje uzasadnienie gospodarcze i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli.

Wykonanie ww. robót będzie wymagało zgłoszenia właściwemu organowi (zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 lit. b pr. bud. Nie jest w tym przypadku wymagane pozwolenie na budowę.


Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .