Współwłasność a podatek od nieruchomości

Komentarz omawia szczególny charakter zasad opodatkowania nieruchomości, w przypadku gdy ta nieruchomość lub obiekt budowlany są objęte współwłasnością, bądź znajdują się we współposiadaniu.

Współwłasność a podatek od nieruchomości -  Zagadnienia wstępne

Podatnikami podatku od nieruchomości są określone podmioty (osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, w tym także spółki niemające osobowości prawne), którym przysługuje określony tytuł prawny, bądź też podmioty te znajdują się w określonym stanie faktycznym, do władania nieruchomościami lub obiektami budowlanymi. Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 9, poz. 84 z późn. zm.) - dalej u.p.o.l., podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

• 1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;
• 2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
• 3) użytkownikami wieczystymi gruntów;
• 4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
  • a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
  • b) jest bez tytułu prawnego.

Możliwa jest sytuacja, w której dany przedmiot opodatkowania (grunt, budynek lub budowla albo ich część) jest objęty współwłasnością, bądź też jednocześnie posiadają go te same osoby. Wówczas zasady opodatkowania w pewnej mierze pozostają szczególne. Zgodnie bowiem z przepisem art. 3 ust. 4 u.p.o.l. jeśli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.

2. Pojęcie współwłasności oraz wspólnego posiadania

Szczególne zasady opodatkowania dotyczą przypadku, gdy dany przedmiot opodatkowania jest objęty współwłasnością. Przepisy u.p.o.l. nie definiują pojęcia współwłasności. Należy się zatem odwołać w tym przypadku do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Przepis art. 195 k.c. stanowi, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Jest to zatem taka sytuacja, w której właścicielami jednej rzeczy razem są co najmniej dwa podmioty.
Przepisy prawa cywilnego wyróżniają dwa rodzaje współwłasności: współwłasność ułamkową oraz współwłasność łączną. Przepis art. 196 § 1 k.c. stanowi, że współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Współwłasność w częściach ułamkowych (zwana także zwykłą) ma charakter udziałowy, to znaczy, że wyodrębnione są prawa współwłaścicieli do rzeczy i każdy z nich może swoim udziałem w zasadzie swobodnie rozporządzać. Z kolei współwłasność łączna jest bezudziałowa. W przypadku tej współwłasności nie ma udziałów we współwłasności, zaś własność całej rzeczy przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom. Współwłasność łączna występuje przede wszystkim w przypadku małżonków (wspólność ustawowa małżeńska), w przypadku spadkobierców (przed podziałem majątku spadkowego) oraz w przypadku spółek cywilnych (masa majątkowa spółki).
(...)