Analiza nie powinna być prowadzona według sztywnych parametrów arytmetycznych.
Tak orzekł WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 15 marca 2016 r., sygn. akt II SA/Ol 135/16.
Wójt Gminy odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego i budynku garażu na działce należącej do I i RB. Stwierdził, że najbliższa zabudowa znajduje się poza obszarem analizowanym w miejscowościach K. i L. i oddalona jest od działki inwestorów o około 550 m. Poza tym działka nie posiada żadnego uzbrojenia. Tym samym, zdaniem organu, nie spełniała przesłanek do wydania decyzji wz. W odwołaniu inwestorzy podnieśli, że na obszarze analizy urbanistycznej występują zabudowania pozwalające na określenie parametrów i funkcji zabudowy. Zaznaczyli, że w celu zaopatrzenia w wodę zostanie wybudowana własna studnia głębinowa na działce, odprowadzanie ścieków będzie się odbywać do szczelnego zbiornika bezodpływowego, a odpady będą magazynowane w pojemnikach i okresowo wywożone na zorganizowane wysypisko. SKO utrzymało jednak decyzję w mocy, a I i RB wnieśli skargę do WSA w Olsztynie.
Sąd stwierdził, że zasługiwała ona na uwzględnienie. Jego zdaniem, w rozpatrywanej sprawie kluczowe znaczenie miał sposób wyznaczenia obszaru analizowanego. Sąd zauważył, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazuje jedynie minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku. To organ według własnego uznania wyznacza granicę maksymalną. Z kolei w analizowanej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w zakresie minimalnym, przyjmując 3-krotną szerokość frontu terenu inwestycji, tj. 90 m.
Co więcej, organ zobowiązany był precyzyjnie wyjaśnić, dlaczego wyznaczył właśnie taki - minimalny - obszar analizowany, czego nie uczynił. Powołał się tylko na odległość wskazaną w § 3 ust. 2 rozporządzenia i "mechaniczne" wyznaczył granice obszaru analizowanego, co w realiach niniejszej sprawy okazało się niewystarczające. Analiza nie powinna być prowadzona według sztywnych parametrów arytmetycznych. Tym bardziej, gdy skarżący podnosili, że w odległości około 450 m od ich działki znajdują się siedliska.
Mając powyższe na uwadze, Sąd uchylił decyzje organów I i II instancji.
Sygnatura akt: II SA/Ol 135/16