Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną pozwanego Skarbu Państwa w sprawie o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Wyjaśnił przy tym reguły określania wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz zasady aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wspomnianego prawa.

Ustalenie opłaty rocznej

Powódka P. sp. z o.o. wniosła o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Pozwany Skarb Państwa – prezydent Wrocławia wniósł o oddalenie powództwa.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości skarbowej, oddanej w użytkowanie wieczyste powódce, na  21 tys.  937 zł za rok 2014, na kwotę 146 tys. zł za rok 2015 oraz na kwotę 270 tys. zł za 2016 rok i lata kolejne w pozostałym zakresie powództwo oddalono.
Sąd ten ustalił, że powódka jest użytkowniczką wieczystą bliżej określonej nieruchomości,  będącej przedmiotem prawa własności przysługującego pozwanemu.

Czytaj w LEX: Użytkowanie wieczyste a podatek od towarów i usług >>>

Nabycie z mocy ustawy

Nabycie prawa użytkowania wieczystego przez poprzednika prawnego powódki, nastąpiło ex lege z  5 grudnia 1990 r. i zostało stwierdzone decyzją Wojewody Wrocławskiego z 4 listopada 1991 r. W decyzji tej nie określono celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Opłata roczna, ustalona na podstawie art. 40 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, miała stanowić 3 procent wartości gruntu.

 

 

Sąd Okręgowy wskazał, że istota sporu sprowadzała się do ustalenia, czy sporny grunt należało uznać za przeznaczony pod działalność przemysłową, czy za posiadający funkcję mieszkaniową. Kwalifikacja ta miała bowiem wpływ na wycenę nieruchomości oraz implikowała wysokość stawki procentowej służącej do wyliczenia wymiaru spornej opłaty.

Czytaj w LEX: Zabudowa na działce rolnej od a do z >>>

Grunt przemysłowy

Za trafne sąd uznał pierwsze z tych stanowisk, podkreślając, że nieruchomość była traktowana przez poprzednika prawnego powódki jako grunt przemysłowy – z zabudową zakładu produkcyjnego. Samo wyburzenie istniejących budynków lub ich przebudowa nie powodowały trwałej zmiany przemysłowego charakteru nieruchomości.  Zmiana taka nastąpiłaby dopiero w razie wzniesienia obiektów o innej funkcji, potwierdzonego uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Dwie sprawy o inną nieruchomość

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu oddalił apelację wniesioną przez Skarb Państwa od wyroku sądu pierwszej instancji. Za prawidłowe uznał ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz sposób zastosowania przez ten sąd przepisów prawa materialnego.

Sąd drugiej instancji wskazał również na toczącą się między tymi samymi stronami sprawę dotyczącą „innej części nieruchomości powoda o tym samym przeznaczeniu”. Przytoczono sygnaturę zapadłego uprzednio (niepublikowanego) orzeczenia i stwierdzono, że uzasadnienie sporządzone przez sąd w tej sprawie w znacznej części odwołuje się do motywów tamtego rozstrzygnięcia. Nie ma bowiem potrzeby odmiennego formułowania uzasadnienia, skoro sąd w pełni zgadza się z już istniejącym rozstrzygnięciem zapadłym w analogicznej sprawie oraz z jego motywami.

Sprawdź w LEX: Jakie formalne kroki należy podjąć, aby przekwalifikować grunt przemysłowy na leśny i przekazać go Lasom Państwowym? >>>

Skarga kasacyjna pozwanego

Pozwany Skarb Państwa wniósł skargę kasacyjną od wyroku sądu drugiej instancji i zarzucił naruszenie przepisów postępowania, a także art. 65 kc. Zarzuty naruszenia prawa materialnego dotyczyły dokonania aktualizacji opłaty rocznej na podstawie nierynkowej wartości nieruchomości, a to wskutek pominięcia w procesie wyceny przeznaczenia gruntu, określonego w planie zagospodarowania przestrzennego. W przekonaniu skarżącego doszło tym samym do niedopuszczalnego zawężenia normy ustawowej, wynikającej z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czytaj w LEX: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości >>>

SN uwzględnił skargę miasta

W uzasadnieniu orzeczenia Izba Cywilna SN uznała, że unormowany w art. 154 ust. 1 u.g.n. katalog czynników, które powinny być brane pod uwagę przez biegłego przy szacowaniu nieruchomości, ma charakter otwarty, a wykładni przepisów dotyczących określenia wartości nieruchomości należy dokonywać w taki sposób, by w najpełniejszym zakresie realizowane zostało ustawowe założenie o transparentnej wycenie nieruchomości, odwołującej się do czynników istotnych dla ustalenia ich wartości rynkowej.

Sąd zauważył, że par. 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nakazuje uwzględnić w aktualizacji opłat rocznych cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy stwierdził jednak, że ten przepis nie uzasadnia pominięcia w wycenie przeznaczenia danej nieruchomości w planie miejscowym.

 

Uwzględnienie wspomnianego celu oznacza, że należy wziąć pod uwagę związane z nim ograniczenia i atrybuty nieruchomości, czyli zarówno stan gruntu, obrazujący jego parametry techniczne i prawne, jak i ramy gospodarczego wykorzystania nieruchomości, w tym konieczność jej zabudowy w określonym terminie. Ocena kryterium „celu” powinna być dynamiczna i nie może pomijać rzeczywistej sytuacji wycenianego gruntu, kształtowanej także miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W sprawie prawo użytkowania wieczystego powstało z mocy ustawy. Ale cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste powinien być określany także wówczas, gdy omawiane prawo powstało ex lege, a cel nie został wskazany w decyzji uwłaszczeniowej. Również w takim przypadku dochodzi bowiem do „oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste” w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Sprawdź również książkę: Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz. Tom II. Hipoteka >>


Powtórzenie stanowiska zawartego w innym wyroku

Sąd odniósł się również do techniki sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego wyroku, polegającej w istotnej mierze na nawiązaniu do rozstrzygnięcia zapadłego w innej sprawie toczącej się między tymi samymi stronami.

W tym kontekście skład orzekający stwierdził, że dopuszczalne jest oparcie się przez sąd na stanowisku wydanym w innym postępowaniu, jeśli tylko dany pogląd, z uwagi na zbieżność elementów istotnych dla dokonania oceny prawnej żądania, oddaje zapatrywanie sądu w rozstrzyganej przezeń sprawie.

Możliwe jest również wsparcie się konkretnie argumentacją zawartą w motywach zapadłego wcześniej orzeczenia, także przytaczaną in extenso – o ile tylko argumentacja ta odzwierciedla również stanowisko zajęte przez sąd w kolejnej sprawie. W takiej sytuacji pożądane jest jednak jednoznaczne wskazanie na uzasadnienie źródłowe oraz przywołanie przyczyn, dla których za wystarczające uznano powielenie określonej argumentacji.

W składzie orzekającym zasiadali sędziowie: Tomasz Szanciło (przewodniczący), Marcin Łochowski a także - Beata Janiszewska (sprawozdawca).

Sygnatura akt II CSKP 588/22, wyrok z 14 października 2022 r.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.