Pytanie:
Inwestor zamierza wydzielić budynek mieszkalny z działką o powierzchni 800 m2, natomiast budynek gospodarczy pozostałby na działce o powierzchni 489 m2. Gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy dla danej działki. Po wydzieleniu, działka z budynkiem mieszkalnym będzie miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a działka z budynkiem gospodarczym będzie miała dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem służebności przejścia i przejazdu przez działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym.

Czy jest możliwość dokonania takiego podziału, jeżeli jedna z wydzielanych działek nie będzie miała nawet 500 m2 powierzchni?

Czy można dokonać podziału działki o powierzchni 0,1289 h zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym?

Odpowiedź:
Właściwy organ winien ocenić możliwość podziału nieruchomości w warunkach braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o przepisy odrębne ustosunkowując się do celu podziału.

Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 u.g.n.
Zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać (przy braku decyzji o warunkach zabudowy), jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.

"Ocena możliwości dokonania podziału w sposób niesprzeczny z przepisami odrębnymi nie musi sprowadzać się do oceny możliwości zagospodarowania działek, ale może dotyczyć także innych elementów. Należy zauważyć, że ocena taka ma miejsce, gdy brak jest planu miejscowego i nie została wydana żadna z ww. decyzji.

Jednak wtedy należałoby także zwracać uwagę na konfigurację i wielkość wydzielanych działek, które powinny umożliwiać zagospodarowanie podzielonych nieruchomości. Bowiem, chociaż pojęcie niesprzeczności z przepisami odrębnymi nie zostało w omawianym przepisie art. 94 ust. 1 u.g.n. bliżej określone, wydaje się, że oceny dopuszczalności podziału nieruchomości należałoby dokonywać w świetle przepisów, które są odpowiednie dla sposobu zagospodarowania, na jaki wskazuje właściciel wnioskujący o dokonanie podziału nieruchomości. Wnioskodawca określa przecież proponowaną konfigurację nowych działek gruntu w sposób uzależniony od celu, na jaki chce wydzielić ze swojej nieruchomości nowe działki gruntu. (...)

Biorąc pod uwagę ten cel, organ powinien sięgnąć do przepisów odrębnych dotyczących takiego celu i poddać ocenie możliwość zagospodarowania proponowanych do wydzielenia działek gruntu na ten właśnie cel. W szczególności jeśli działka ma zostać zabudowana budynkiem, to powinna ona spełniać wymogi przewidziane dla działek budowlanych w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym." – E. Bończak – Kucharczyk. Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. LEX, 2014.

"Ponieważ ustawodawca nie sprecyzował przepisów szczególnych, które należy stosować w postępowaniu podziałowym, należy uwzględnić te przepisy prawa, z których wynika szczególny sposób zagospodarowania nieruchomości i ograniczenia w korzystaniu z nich.

Przy takim założeniu, oceniając zgodność podziału nieruchomości z przepisami odrębnymi, stosownie do art. 94 ust. 1 UGN, należy brać pod uwagę dotychczasową strukturę przestrzenną nieruchomości oraz stanu istniejącej infrastruktury technicznej. I ze względu na tak wyróżnione cechy trzeba badać zgodność podziału z przepisami odrębnymi, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli w przypadku braku aktu prawa miejscowego.
Przy tym trzeba podkreślić, że podział nieruchomości jest zgodny z przepisami szczególnymi w zakresie, w jakim, na tym etapie postępowania, bez rozstrzygania kwestii będących przedmiotem odrębnych postępowań administracyjnych i bez wkraczania w kompetencje innych organów administracji, można takiej oceny dokonać.

Ze względu na to, że przepisy ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie wprowadzają w tym zakresie żadnych ograniczeń, pod pojęciem przepisów szczególnych należy rozumieć wszelkie przepisy powszechnie obowiązującego prawa, które normują kwestie wiążące się ze stworzeniem lub dalszym wykorzystywaniem nowego (potencjalnie) przedmiotu własności (działka gruntu)." – E. Klat-Górska. Artykuł "Przepisy odrębne" przy podziale nieruchomości gruntowej. NZS.2006.4.64.

"Ocena dopuszczalności podziału nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego oraz stosownej decyzji (o warunkach zabudowy, o lokalizacji inwestycji celu publicznego, dawnej wzizt) będzie się odbywać w oparciu o przepisy odrębne. [...]

Są to przepisy wskazujące na możliwy sposób zagospodarowania wydzielonych działek gruntu przy uwzględnieniu celu określonego przez wnioskodawcę (np. przepisy z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, prawa budowlanego)." - B. Gierczak. Artykuł "Podział nieruchomości - wybrane zagadnienia ustawy o gospodarce nieruchomościami w świetle ostatnich nowelizacji." CASUS.2005.2.22.

Kwestia, jak rozumieć pojecie przepisów odrębnych badana był przez sądy administracyjne. I tak wskazać należy na najważniejsze z wyroków:

1. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 17 czerwca 2014 r., II SA/Gd 124/14: "przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. są w szczególności przepisy p.b. oraz przepisy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690).",
2. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 lipca 2010 r., II SA/Kr 630/10: "przepisami odrębnymi" w rozumieniu przepisu art. 94 ust. 1 u.g.n. nie mogą być unormowania, których zakres stosowania jest wąski i ograniczony do sytuacji nie mających nic wspólnego z podziałem nieruchomości.",

3. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 lipca 2010 r., IV SA/Po 394/10: "przepisem odrębnym, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. jest w szczególności art. 10 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p.".