Pytanie:
Jaką odległość należy zachować projektując budynek mieszkalny drewniany w przypadku, gdy na sąsiedniej działce powstanie budynek mieszkalny murowany w odległości 4 m od granicy (wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę)?
Odpowiedź:
Kwestie usytuowania budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną zostały uregulowane w szczególności w § 12, a także w § 271 i § 272 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – dalej r.w.t.
To w jakiej odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną należy usytuować projektowany budynek jest uzależnione od dokładnej analizy stanu faktycznego danej sprawy i przepisów, które będą miały w niej zastosowanie.
Uzasadnienie:
Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w § 12 ust. 1 r.w.t., jeżeli z przepisów § 13 (dotyczącego przesłaniania), § 60 (dotyczącego nasłonecznienia) i § 271-273 r.w.t. lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy (pkt 1), 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy (pkt 2).
Od opisanej wyżej zasady istnieją odstępstwa, określone przykładowo w § 12 ust. 2 r.w.t. (sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), czy § 12 ust. 3 r.w.t. (w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273 r.w.t., dopuszcza się: sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m (pkt 1), sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej (pkt 2).
W § 271 i 272 r.w.t. zostały z kolei uregulowane kwestie usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe.
Przepisy te określają przede wszystkim odległości między zewnętrznymi ścianami budynków w zależności od rodzaju budynku, sposobu wykonania przekryć ścian i dachów, oraz kwestii wykonania ściany oddzielenia przeciwpożarowego, a także odległości ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej.
W związku z powyższym, to w jakiej odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną należy usytuować projektowany budynek jest uzależnione od dokładnej analizy stanu faktycznego danej sprawy i przepisów, które będą miały w niej zastosowanie.
Ze względu na dość ogólnie zadane pytanie nie można zatem jednoznacznie wskazać dopuszczalnej odległości projektowanego budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Ponadto nie jest wykluczone, że usytuowanie to będzie również uzależnione przykładowo od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub w przypadku jego braku od postanowień decyzji o warunkach zabudowy), kwestii przesłaniania, czy nasłonecznienia.
Zatem przy sytuowaniu budynku z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe wydaje się, że należy przyjąć, że taką działkę trzeba uznać za działkę niezabudowaną.