Ustawowy okres wypowiedzenia dla mieszkań wynajmowanych z TBS

W stosunku do mieszkań wynajmowanych w TBS, do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego przez najemcę należy stosować art. 688 Kodeksu cywilnego.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Nieobowiązująca już ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkaniowych i dodatkach mieszkaniowych tak samo jak kodeks cywilny opisywała długość terminu wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę.

Jeżeli do umów najmu wprowadzono przez pomyłkę inny zapis, z krótszym okresem wypowiedzenia, to teraz jaki jest termin wypowiedzenia takiej umowy najmu przez najemcę?

Czy zapis zawarty w art. 688 k.c. "jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego" jest bezwzględnie obowiązujący w stosunku do mieszkań wynajmowanych przez TBS, a wybudowanych z preferencyjnych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i programów rządowych w latach 1998-2009?

Odpowiedź

W stosunku do mieszkań wynajmowanych w TBS, do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego przez najemcę należy stosować art. 688 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121)- dalej k.c.

Powyższe wynika z art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 255) - dalej u.f.b.m. Wprowadzenie do umowy zapisu o krótszym terminie wypowiedzenia spowoduje, iż zapis ten będzie sprzeczny z art. 688 k.c., a w konsekwencji nieważny (art. 58 k.c.). Co za tym idzie, wiążący będzie termin ustawowy.

Uzasadnienie

W myśl art. 33 u.f.b.m., w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 ustawy stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 150) - dalej u.o.p.l. oraz przepisy k.c. o najmie. Artykuł 688 k.c. stanowi, iż jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Powołany przepis stosuje się do najmu lokali mieszkalnych jedynie w zakresie, w którym dotyczy wypowiedzenia najmu przez najemcę, bowiem od dnia wejścia w życie u.o.p.l., w pozostałym zakresie zastosowanie znajduje art. 11 ust. 1u.o.p.l. – por. Grzegorz Kozieł, Komentarz do art. 688 Kodeksu cywilnego, stan prawny: 1 sierpnia 2010 r., publ. LEX. Art. 688 k.c. modyfikuje określony wart. 673 § 2 k.c. ustawowy termin wypowiedzenia najmu zawartego na czas nieoznaczony w sytuacji, gdy czynsz jest płatny miesięcznie. Zgodnie ze stanowiskiem dominującym w judykaturze, ww. przepis, jako ustanowiony w interesie najemcy, zawiera normę jednostronnie bezwzględnie obowiązującą, albowiem strony mogą w umowie ustanowić jedynie dłuższy od 3-miesięcznego termin wypowiedzenia – por. Kodeks cywilny Tom II, Komentarz do art. 450-1088 pod red. K. Pietrzykowskiego, 4. Wydanie, str. 439.

Tak więc, przykładowo, złożenie wypowiedzenia 15 lutego danego roku, spowoduje rozwiązanie stosunku najmu 31 maja tego roku. Trzeba mieć na uwadze, iż nie zawsze termin 3-miesięczny musi być korzystny dla najemcy, zwłaszcza, gdy to on wypowiada najem lub jest np. niewypłacalny.

Wprowadzenie do umowy zapisu o krótszym terminie wypowiedzenia spowoduje, iż zapis ten będzie sprzeczny z art. 688 k.c., a w konsekwencji nieważny (art. 58 k.c.).

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .