Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .

Z prawem odrębnej własności lokalu nierozerwalnie związane jest prawo właściciela lokalu do udziału w nieruchomości wspólnej. Jak stanowi art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r., II SA/Gl 115/09, LEX nr 600123.

Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 czerwca 2012 r., VII SA/Wa 550/12, LEX nr 1234781. Z tak określonej definicji nieruchomości wspólnej wynika, iż składa się ona z:

  • gruntu, na którym usytuowany jest budynek,
  • części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
  • urządzeń, które służą wszystkim właścicielom.

Składnikiem nieruchomości wspólnej nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej – por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 95/09, publ. OSNC 2010/5/73, Biul. SN 2009/11/9.
Urządzeniami i instalacjami wspólnymi są urządzenia dźwigowe (windy), instalacje centralnego ogrzewania, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, wodna, antena zbiorcza, brama wjazdowa itp. Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej.

Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna – por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10, LEX nr 738095.

Balkony, podłogi, tarasy Wątpliwości wiążą się z zakwalifikowaniem do części wspólnej balkonów. Orzecznictwo sądowe przyjęło, iż balkon należy generalnie zakwalifikować jako część składową lokalu. Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.

Urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu przepisu art. 47 § 2 k.c., gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu.
(...)
 
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .