Na mocy art. 2 ust. 1 lit. e dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej na własność Skarbu Państwa z mocy samego prawa bez odszkodowania przeszły nieruchomości ziemskie o charakterze rolniczym, jeżeli ich łączny rozmiar przekraczał 100 ha powierzchni ogólnej.
Nierzadkie były jednak sytuacje, kiedy nieruchomość ziemska nie wyczerpywała przesłanek przywołanej definicji, a pomimo tego – niezgodnie z prawem – również była przejmowana przez państwo na podstawie dekretu o reformie rolnej. Od tego czasu Skarb Państwa wpisany jest do księgi wieczystej jako właściciel, posiada i korzysta z takiej nieruchomości, a zgłaszane roszczenia dawnych właścicieli lub ich spadkobierców o zwrot bezprawnie przejętej nieruchomości próbuje odpierać podnosząc zarzut zasiedzenia nieruchomości. Oceniając stanowisko Skarbu Państwa, należy zwrócić uwagę na kilka kwestii.
Czytaj też: Rozporządzanie udziałem w spadku bez zgody pozostałych spadkobierców może być nieważne
Długość okresu zasiedzenia
Dekret z dnia 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe przewidywał dwudziestoletni okres zasiedzenia nieruchomości, w przypadku gdy w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie posiadacz był w dobrej wierze oraz trzydziestoletni w przypadku złej wiary. Od dnia 1 stycznia 1965 r., kiedy wszedł w życie obecnie obowiązujący kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r., art. 172 k.c. w pierwotnym brzmieniu skracał terminy zasiedzenia do 10 lat w przypadku dobrej wiary posiadacza oraz 20 lat dla złej wiary. Ponadto, przepis art. XLI ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. przepisy wprowadzające Kodeks cywilny stanowił, że do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego, stosowało się od tej chwili przepisy tego kodeksu, czyli krótsze terminy zasiedzenia.
Nieprzerwane, samoistne posiadanie, warunkujące możliwość nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, polega na domniemaniu (art. 339 i 340 k.c.). Ciężar usunięcia domniemania spoczywa na właścicielu rzeczy dążącym do oddalenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.
Posiadacz samoistny faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Składają się na takie posiadanie dwa elementy: corpus (władanie rzeczą) i animus (uzewnętrzniony zamiar trwałego utrzymania posiadania rzeczy dla siebie). Oznaki zewnętrzne posiadania samoistnego muszą być wyraźne i odzwierciedlać wolę posiadania samoistnego. Muszą być widoczne dla otoczenia. Skarb Państwa niewątpliwie władał nieprzerwanie, samoistnie – jak właściciel nieruchomością przejętą na podstawie dekretu o reformie rolnej od lat czterdziestych ubiegłego wieku, bo m.in. czynił nakłady na zagospodarowanie nieruchomości, oddawał nieruchomość w użytkowanie lub trwały zarząd, albo nawet w użytkowanie wieczyste innym podmiotom.
![Gospodarka nieruchomościami. Komentarz [PRZEDSPRZEDAŻ] ebook](/gfx/prawopl/_thumbs/produkty_foto/75441/978-83-8328-845-1_,mXqL62OeqFTLkrXdmIyYmw.jpg)
Dobra czy zła wiara
Należy również rozstrzygnąć, czy obejmując w posiadanie nieruchomość na podstawie dekretu o reformie rolnej Skarb Państwa pozostawał w dobrej, czy w złej wierze. Przy czym, momentem dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza jest wyłącznie data uzyskania posiadania.
Zgodnie z dominującym poglądem w orzecznictwie Skarb Państwa pozostawał w dobrej wierze, gdyż obejmując nieruchomość w posiadanie był przekonany, że przysługuje mu do niej tytułu prawny z dekretu o reformie rolnej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2014 r. sygn. I CSK 658/13; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2016 r. sygn. III CZP 86/16).
Do obalenia tego domniemania może dojść dopiero poprzez wykazanie, że Skarb Państwa w chwili uzyskania posiadania, wiedział o faktach uzasadniających stwierdzoną później nieważność decyzji lub wprawdzie o nich nie wiedział, ale przy zachowaniu wymaganej w danych okolicznościach należytej staranności – mógł się dowiedzieć. Przy czym, pojęcia dobrej wiary nie można traktować zbyt liberalnie. Uzależniona jest od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które - racjonalnie ocenione - powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym.
Dobrą wiarę wyłącza ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie. Wobec czego, objęcie w posiadanie nieruchomości, co do której Skarb Państwa (a ściślej – przedstawiciele jego organów) wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie miało miejsca w oparciu o dekret o reformie rolnej, należy ocenić jako objęcie w złej wierze.
Skarb Państwa właścicielem? Niekoniecznie
Warto też ustalić, czy Skarb Państwa nabywał przez zasiedzenie, po upływie 20 lub 30 lat od objęcia w posiadanie, prawo własności nieruchomości przejętej na podstawie dekretu o reformie rolnej? Okazuje się, że nie, gdyż dawni właściciele nieruchomości lub ich spadkobiercy nie mogli efektywnie, skutecznie dochodzić na drodze prawnej zwrotu swojej nieruchomości co najmniej do chwili wejścia w życie ustawy z dnia 31 stycznia 1980 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym oraz o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego. Na przeszkodzie temu stał bowiem, niezależny od właścicieli, wywołany uwarunkowaniami politycznymi, obiektywny stan o powszechnym zasięgu oddziaływania – stan zawieszenia wymiaru sprawiedliwości.
Można go porównać do stanu siły wyższej. Stan ten uniemożliwiał uprawnionym dochodzenie swych roszczeń przed sądem lub innym organem. A zgodnie z art. 121 pkt 4 k.c., znajdującym zastosowanie do biegu zasiedzenia, w związku z art. 175 k.c.: „Bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju - przez czas trwania przeszkody.” Uznając zatem, że zawieszenie biegu terminu zasiedzenia trwało do dnia 31 sierpnia 1980 r. należy przyjąć, iż najwcześniej dopiero od dnia 1 września 1980 r. mógł rozpocząć się bieg okresu zasiedzenia.
Istotne jest, że o ile od 1 września 1980 r. teoretycznie możliwe stało się dochodzenie roszczeń o zwrot nieruchomości na drodze prawnej, bo stworzono ku temu podstawę prawną, to w wielu konkretnych sytuacjach realne, obiektywne ubieganie się o zwrot swojej własności nadal nie było w Polsce możliwe. Istniejące bowiem do 1989 roku (do pierwszych wolnych wyborów w dniu 4 czerwca 1989 r.) stosunki polityczne, w tym stan wojenny, wykluczały w wielu wypadkach skuteczne dochodzenie zwrotu własności przejętej przez Skarb Państwa.
O braku gotowości po stronie organów państwowych (w tym sądów) do tego, by chronić prawo własności wbrew interesom, jakie miały być realizowane przez państwo w porządku socjalistycznym, świadczy chociażby uchwała SN z 13 października 1951 r. sygn. C 427/51, w której przyjęto, że sądy nie mogą ingerować w działania władz administracyjnych, związane z wykonywaniem dekretu o reformie rolnej, gdyż burzyłoby to podstawy, na jakich oparty został plan ich działalności. Tak więc, do 1989 roku nie było szans na powodzenie akcji, nakierowanej na uzyskanie potwierdzenia, że przejęcie nieruchomości przez Skarb Państwa nastąpiło wbrew prawu (dekretowi o reformie rolnej).
Przed 1989 rokiem wszelkie działania danych właścicieli lub ich następców prawnych w kierunku odzyskania nieruchomości nie miały w praktyce realnych szans powodzenia. A w tej sytuacji, bieg zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa mógł rozpocząć się dopiero po ustaniu tej przeszkody.
Wobec tego, należy, indywidualnie w danej sprawie, historycznie uzasadnić oraz wykazać okoliczności braku faktycznej, realnej możliwości dochodzenia zwrotu własności nieruchomości przed wolnymi wyborami z czerwca 1989 r. Najczęściej chodzi tu o przyczyny polityczne, np. represje związane z okresem PRL.
W konsekwencji należy przyjąć, że okres terminu zasiedzenia nieruchomości przejętej bezprawnie na cele dekretu o reformie rolnej mógł upłynąć najwcześniej z dniem 1 września 2000 r. (w dobrej wierze) lub z dniem 1 września 2010 r. (w złej wierze). Jeżeli jednak dodatkowo, w konkretnej sytuacji, wykazane zostanie, że dawny właściciel nieruchomości lub jego spadkobiercy z przyczyn politycznych nie mogli realnie dochodzić swoich roszczeń do czasu zmian ustrojowych w 1989 r., to termin nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości przez Skarb Państwa ulegnie przesunięciu, gdyż okres 20 lub 30 lat posiadania liczony będzie dopiero od dnia 4 czerwca 1989 r., czyli upływał odpowiednio w dniu 4 czerwca 2009 r. lub w dniu 4 czerwca 2019 r.
Jeżeli zatem przed upływem tego terminu doszło do skutecznego przerwania biegu zasiedzenia, nie mogło dojść do zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa. Stosownie bowiem do treści art. 123 par. 1 pkt 1 k.c., który stosownie do treści art. 175 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do biegu terminu zasiedzenia, bieg ten przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju przedsięwziętej w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Przyjmuje się, że złożenie wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji przerywa bieg terminu zasiedzenia. Również złożenie wniosku, iż nieruchomość nie podpada pod działanie dekretu o reformie rolnej przerywa bieg terminu zasiedzenia.
Zofia Gajewska, adwokat, kancelaria Dubois i Wspólnicy
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
