Stopniowy odbiór obiektów przy etapowym pozwoleniu na budowę

W jaki sposób powinien być złożony wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zespołu kilku budynków jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, aby w przyszłości możliwe było dokonanie częściowego odbioru takiej inwestycji (czyli na przykład jednego lub dwóch budynków z czterech)?

Czy jest konieczność złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wraz z projektem zakładającym etapowanie inwestycji, czy może istnieje możliwość dokonania częściowego odbioru (jednego lub dwóch budynków) bez zakładania na etapie projektu etapowania?

Czy w celu dokonania częściowego odbioru inwestycji (w przypadku budynków jednorodzinnych nadzór ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu) wystarczy, że poszczególne budynki będą wykonane w taki sposób, aby każdy z nich mógł odrębnie funkcjonować?

Odpowiedź

Zgodnie z treścią art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego, przy czym w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1 pr. bud., dla całego zamierzenia budowlanego.

Zaletą tego typu rozwiązania tzn. etapowego uzyskiwania pozwolenia na budowę jest możliwość stopniowego odbioru obiektów z jednoczesną modyfikacją późniejszych etapów w zależności od potrzeb inwestora, warunków ekonomicznych itp.

Uzyskanie jednego pozwolenia na budowę oznacza konieczność zgłoszenia zakończenia robót w całości (jeśli ma zastosowanie tryb zgłoszeniowy, o którym mowa w art. 54 pr. bud.) – przepisy nie przewidują częściowego zgłoszenia zakończenia robót budowlanych wydanych na podstawie jednego pozwolenia na budowę. W efekcie inwestycje, które chociażby częściowo są funkcjonalnie niezależne muszą uzyskiwać pozwolenie na użytkowanie w części zgodnie z art. 55 pkt 3 pr. bud.

A zatem nie ma konieczności składania wniosku/projektu zakładającego etapowanie inwestycji, jednak z wielu przyczyn – również z perspektywy odbioru poszczególnych części (obiektów) w ramach inwestycji – bywa to formalnie i czasowo korzystne dla inwestorów. Otwiera to również możliwość modyfikacji pierwotnych założeń w stosunku do całości zamierzenia w trakcie wykonywania poszczególnych etapów, co – z punktu widzenia formalnego – wyklucza komplikacje związane z koniecznością zmian decyzji o pozwoleniu na budowę, odstąpień od projektu itp.