Szykuje się kolejna duża zmiana przepisów dotycząca nieruchomości rolnych. Obrót prywatnymi nieruchomościami rolnymi został bardzo ograniczony w 2016. Od tego czasu dwukrotnie zmieniano uregulowania. Teraz będzie kolejna nowela. Do konsultacji publicznych trafił projekt w tej sprawie. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi chce wprowadzić większą elastyczność w obrocie prywatnymi gruntami rolnymi oraz usprawnić gospodarowanie gruntami Skarbu Państwa, zarządzanymi przez Krajowy Ośrodek Wspierania Rolnictwa. Nie zanosi się jednak na trzęsienie ziemi w przepisach. Całkowitego uwolnienia obrotu gruntami rolnymi raczej nie będzie. Ewidentnie widać jednak, że stopniowo zmienia się polityka państwa w stosunku do gruntów rolnych. Jest ona coraz mniej rygorystyczna.
Czytaj też: Ograniczenia w obrocie ziemią rolną da się ominąć>>
Mała, ale istotna zmiana w obrocie ziemią
Zmiany będą dotyczyć konkretnie trzech ustaw o: kształtowaniu ustroju rolnego oraz gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz kodeksu cywilnego.
Ministerstwo planuje wyłączyć stosowanie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, zamiast jak obecnie do nieruchomości rolnych o powierzchni do 0,3 ha (bez względu na powierzchnię użytków rolnych).
Czytaj też: Opłata za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji >
Wbrew pozorom jest to istotna różnica. - Aktualnie przepisy tej ustawy mają zastosowanie także do nieruchomości tzw. „mieszanych”, gdzie tylko część (często nieprzekraczająca 0,3 ha) stanowi użytki rolne – mimo że takie nieruchomości nie mają praktycznego znaczenia dla poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych. Zgodnie z dominującym poglądem orzecznictwa nawet skrawek użytku rolnego "zaraża" rolnym charakterem całą nieruchomość - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. Według niego warto też w tej ustawie wprowadzić definicję użytku rolnego. Dzięki temu uniknie się w przyszłości tego typu niespodzianek.
Sprzedaż nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu - WZÓR DOKUMENTU >
Mniej rygorów przy zbywaniu i dzierżawie
Projekt ma likwidować ograniczenia co do zbywania ziemi rolnej nabytej w postępowaniu egzekucyjnym i układowym. Obecnie, zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości musi prowadzić gospodarstwo rolne przez okres 5 lat od dnia nabycia i w tym okresie obowiązuje zakaz jej zbywania i oddawania w posiadanie innych podmiotów. Obowiązek ten dotyczy także gruntów nabytych w postępowaniu egzekucyjnym i układowym. Ministerstwo chce zrezygnować ze stosowania ust. 1 i 2 w odniesieniu do tych dwóch przypadków.
Czytaj też: Najem, dzierżawa, leasing – formy prawne korzystania z nieruchomości >
Szykują się też zmiany dotyczące dzierżawy. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa na nabytej nieruchomości od pierwszego dnia nie będzie mieć zastosowania do gruntów objętych w chwili nabycia umowami dzierżawy, które zostały zawarte przed 30 kwietnia 2016 roku, czyli przed wejściem dużej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego .
Dla Macieja Obrębskiego niezrozumiałe jest jednak, dlaczego to ograniczenie będzie stosowane tylko w tym przypadku. - Bardzo duży problem w obrocie gruntami rolnymi stanowi niemożność nabycia tych objętych dzierżawami, co wynika z faktu, że nabywca w takim przypadku nie może prowadzić gospodarstwa od pierwszego dnia po nabyciu. Z jednej strony dąży się, aby grunty nie leżały odłogiem, a z drugiej obciążenie nieruchomości umową dzierżawy automatycznie powoduje niemożność trwałego rozporządzenia nią przez właściciela. W mojej ocenie obowiązek prowadzenia gospodarstwa nie powinien dotyczyć wszystkich nieruchomości objętych dzierżawami, niezależnie od tego kiedy zostały zawarte - twierdzi.
Luzowanie w przetargach
Ministerstwo chce umożliwić byłym bezumownym użytkownikom, po upływie 5 lat od opuszczenia nieruchomości Krajowego Ośrodka Rozwoju Rolnictwa uczestnictwo w przetargach organizowanych przez Krajowy Ośrodek. - Oceniam, że pomysł ten wynika z braku chętnych na dzierżawy. Problem bezumownego korzystania jest zbyt powszechny, aby liberalizować przepisy - uważa Maciej Obrębski.
Obecnie byli bezumowni użytkownicy, nawet po upływie wielu lat od opuszczenia nieruchomości KOWR nie mogą uczestniczyć w przetargach organizowanych przez KOWR, nawet jeżeli na danym obszarze będą jedynymi zainteresowanymi gospodarowaniem daną nieruchomością. Dziś obowiązująca sankcja uniemożliwiająca udział takim osobom w przetargach ma charakter dożywotni i nie pozwala ona takim osobom w przyszłości na dalsze rozwijanie gospodarstwa rolnego. Założenia do projektu zakładają umożliwienie byłym bezumownym użytkownikom, po upływie 5 lat od opuszczenia nieruchomości Zasobu, uczestnictwa w przetargach organizowanych przez Krajowy Ośrodek.
Sprawdź też: Czy KOWR należy się odszkodowanie za przejęcie działki pod drogę? >
Łatwiej z dziedziczeniem i zasiedzeniem
Będą też zmiany w przepisach kodeksu cywilnego dotyczących zasiedzenia. Obecnie są wątpliwości co do osób, które mogą nabyć nieruchomość rolną w wyniku zasiedzenia. Nowelizacja zakłada uchylenie par. 3 w art. 172 kodeksu cywilnego. Dzięki temu mają zniknąć wątpliwości w odniesieniu do osób, które mogą nabyć nieruchomość rolną w wyniku zasiedzenia.
Nowe przepisy będą też rozszerzać katalog osób bliskich o ojczyma i macochę. Dziś te osoby są traktowane jak każda osoba trzecia, a przecież w wielu rodzinach zajmują one analogiczną pozycję jak ojciec, czy matka. Zdaniem prawników wspomniany katalog warto rozszerzyć o kolejne osoby np. o rodzeństwo małżonka.
Czytaj więcej: Przesłanki nabycia nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia a ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej >
Niech rząd się nie boi i da jeszcze więcej swobody
Prawnicy nie mają wątpliwości, że przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi należy poluzować. Projekt idzie w dobrym kierunku, ale propozycje są nie wystarczające.
Czytaj też: NIK: Restrykcyjna ustawa zahamowała obrót ziemią>>
- W tej chwili przepisy są po prostu bardzo restrykcyjne. Co więcej, nawet jeżeli nabędziemy nieruchomość rolną to przepisy nakładają obowiązek prowadzenia przez 5 lat na niej działalności rolniczej. W tym czasie co do zasady nie można jej nikomu udostępnić i sprzedać. Co prawda w wyjątkowych sytuacjach można wystąpić o stosowaną zgodę. W praktyce jest ona odmawiana nawet w wypadku niskiej jakości użytków rolnych, które nie przydają się w gospodarce rolnej - mówi Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
W jego opinii, z opisu proponowanych zmian ustawowych nie wynika aby rząd zdecydował się na większe zmiany. Projekt ustawy ma dotyczyć raczej porządkowych kwestii. Jedynie w niektórych drobnych sprawach dokonuje poluzowania, które jednak nie dotyczy istoty zakazu obrotu takimi gruntami.
Cena promocyjna: 116.1 zł
|Cena regularna: 129 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 90.3 zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.