Spółdzielnia mieszkaniowa może nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Czy spółdzielnia mieszkaniowa będąca właścicielem budynku mieszkalnego może nabyć w drodze umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w tym budynku?

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Odpowiedź

Nie ma żadnych przeszkód prawnych do tego, by spółdzielnia mieszkaniowa nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nabycie przez spółdzielnię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku będącym własnością spółdzielni powoduje wygaśnięcie ww. ograniczonego prawa rzeczowego. Następuje bowiem zlanie się w ręku jednego podmiotu prawa silniejszego (prawa własności) i prawa słabszego (ograniczonego prawa rzeczowego).

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 172 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.) – dalej u.s.m., spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Jego cechą charakterystyczną jest to, że jest to prawo związane z rzeczą – a w niniejszym przypadku – z nieruchomością.

Ograniczone prawo rzeczowe wygasa na skutek tzw. konfuzji (confusio) – art. 247 Kodeksu cywilnego. Konfuzja jest swoistym "połączeniem" dwóch praw podmiotowych, z których silniejsze prawo pochłania prawo słabsze. Zachodzi wówczas, gdy ograniczone prawo rzeczowe przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej, albo gdy ten, komu ograniczone prawo rzeczowe przysługuje, stanie się właścicielem rzeczy obciążonej. Jak wskazał Sąd Najwyższy, z konfuzją mamy do czynienia wówczas, gdy osoba będąca podmiotem danego prawa staje się jednocześnie podmiotem wszystkich wynikających z tego prawa obowiązków.

Chodzi tu zatem o zjednoczenie samego prawa z odpowiadającymi mu obowiązkami (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2002 r., III CZP 47/02, OSNC 2003, nr 7-8, poz. 93). Tak więc, uprawnienia składające się na treść prawa własności pochłaniają obciążające rzecz ograniczone prawa rzeczowe, o ile przepis szczególny lub wzgląd na cele realizowane przez określone prawo ograniczone nie wyłączają takiego skutku (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r., III CSK 56/09, Lex nr 688687). W niniejszym przypadku nabycie przez spółdzielnię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku będącym własnością spółdzielni spowoduje więc wygaśnięcie ww. ograniczonego prawa rzeczowego. Nastąpi bowiem zlanie się w ręku jednego podmiotu prawa silniejszego (prawa własności) i prawa słabszego (ograniczonego prawa rzeczowego).

Oczywiście, nie ma żadnych przeszkód prawnych do tego, by spółdzielnia mieszkaniowanabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku będącym jej własnością. Jak jednak wskazano powyżej, na skutek ww. czynności prawnej prawo to wygaśnie na skutek konfuzji (odpadnie potrzeba jego istnienia, gdyż podmiotemtego prawa staniesię podmiot będący podmiotem wszystkich wynikających z tego prawa obowiązków).

Uwagi

Wyjątkiem jest sytuacja przewidziana w art. 1712 u.s.m. – mianowicie, w sytuacjach gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo to, jeżeli jest obciążone hipoteką nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na spółdzielnię. Prawo do lokalu nabyte w taki sposób spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .