Czy druga połowa 2008 roku upłynie pod znakiem obniżek cen i kłopotów branży developerskiej? Ceny mieszkań do końca roku mogą spaść nawet o ponad 20 proc. – prognozują analitycy. Przy obecnym poziomie cen, mieszkania są niesprzedawalne. W Krakowie na rynku wtórnym spadek cen od początku roku wynosi już 6 proc. Czynnikiem wymuszającym obniżkę cen mieszkań jest podwyższenie rzeczywistych kosztów kredytu i rosnąca inflacja. Innymi prawami rządzi się za to rynek nieruchomości luksusowych. W tym segmencie warszawskie ceny mogą się już równać z Paryżem i Nowym Jorkiem.

Proces obniżek cen przyspieszy rozprzestrzeniający się kryzys na rynku nieruchomości w krajach europejskich. Po okresie dynamicznych wzrostów cen mieszkań w takich krajach jak Wielka Brytania, Irlandia, Hiszpania i Niemcy rozpoczął się etap dekoniunktury i spadku wartości nieruchomości. W efekcie wielu zagranicznych inwestorów, którzy kupowali mieszkania w Polsce w celach zarobkowych, zdecyduje się na realizację zysków, zanim objawy kryzysu zaczną być widoczne w Polsce. Przyczyni się to do spadku cen na rynku wtórnym. Jednocześnie developerzy będą zmuszeni do sfinansowania poniesionych inwestycji i zapłacenia swoim podwykonawcom. Jedynym sposobem na pozyskanie kapitału będzie zmniejszenie własnych marż. W efekcie również na rynku pierwotnym można spodziewać się znacznych obniżek – wynika z raportu firmy analitycznej AZ Finanse i portalu Domiporta.

- Rynek nieruchomości w Polsce, jak każdy wolny rynek, uzależniony jest od praw popytu i podaży. Dzisiaj rynek jest w stagnacji, mimo że mamy do czynienia zarówno z dużym potencjałem popytu jak i znaczną podażą. Przyczyną są ceny, które przekroczyły możliwości nabywcze Polaków. Klienci po prostu nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkań po obecnych cenach, bo banki nie chcą udzielać im tak wysokich kredytów - mówi Mariusz Kacała, prezes zarządu firmy doradztwa finansowego AZ Finanse. - Z naszych analiz wynika, że spadek cen o minimum 20 proc. sprawi, że znaczna grupa potencjalnych nabywców mieszkań odzyska zdolność kredytową – dodaje Mariusz Kacała.

Trudniej o kredyt

Dodatkowym czynnikiem wymuszającym obniżkę cen mieszkań jest wzrost stóp procentowych, czyli podwyższenie rzeczywistych kosztów kredytu. Przyczyną podnoszenia stóp procentowych jest wzrost inflacji zarówno w Polsce, jak i w Szwajcarii, co przekłada się na oprocentowanie kredytu. Dodatkowym zagrożeniem jest ryzyko spadku wartości złotówki co może wpłynąć na wzrost kosztów kredytów walutowych. Zdaniem Mariusza Kacały banki są coraz ostrożniejsze w udzieleniu kredytów mieszkaniowych i ocenie zdolności kredytowej. - Wzrost cen energii i ropy przekłada się na podnoszenie kosztów życia. W rzeczywistości oznacza to zmniejszenie możliwości kredytowych Polaków. Dodatkowo prognozowany spadek cen nieruchomości sprawia, że wartość mieszkań może stać się niższa niż wysokość zobowiązań klientów. Nic dziwnego, że banki starają się nie wpaść w taką pułapkę jak w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii lub Hiszpanii – tłumaczy Mariusz Kacała z AZ Finanse.

Ceny już spadają

Według analityków spadek cen jest już coraz bardziej widoczny w statystykach pokazujących średnie wartości ofert w Polsce. W Krakowie na rynku wtórnym spadek cen od początku roku wynosi 6 proc. W tym samym czasie w Gdańsku ceny na rynku pierwotnym spadły średnio o 3 proc. Statystycznie znaczny wzrost cen na rynku pierwotnym odnotowano we Wrocławiu, ale jest to efekt wprowadzenia na rynek znacznej liczby luksusowych apartamentów w budynku Sky Tower. Ceny w tej inwestycji zaczynają się od 10 tys. złotych za jeden metr kwadratowy mieszkania z pełnym wykończeniem.  Analiza ofert sprzedaży nieruchomości pokazuje nie tylko coraz wyraźniejszą tendencję spadkową w cenach mieszkań. Wydłuża się także czas ekspozycji ogłoszeń, co dowodzi, że przy obecnym poziomie cen mieszkania są niesprzedawalne. Wyraźnie widać też, że ceny na rynku wtórnym zawyżane są nie tylko przez właścicieli. Coraz częściej to samo mieszkanie na rynku oferowane jest przez różnych pośredników, rywalizujących ze sobą. Okazuje się, że w zależności od agencji cena mieszkania może się różnić nawet o 10 proc. Pokazuje to jak wysokie marże stosowano na tym rynku. Stagnacja zmusi właścicieli do obniżenia oczekiwań cenowych, a pośredników do zmniejszenia marż. W konsekwencji już teraz można w trakcie negocjacji zmniejszyć cenę o ponad 10 proc.

Luksusowe inwestycje

Pogorszenie koniunktury nie dotknęło jeszcze segmentu nieruchomości luksusowych, który rządzi się własnymi prawami.  - Cały czas istnieje bardzo duże zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami w bardzo prestiżowych lokalizacjach, w szczególności w centrum miast bądź w bezpośredniej bliskości terenów zielonych – mówi Dariusz Przewocki z Crystal House, agencji nieruchomości. Ceny takich nieruchomości luksusowych osiągają zawrotne ceny, sięgające nawet do 50 tys. zł za jeden metr kwadratowy. Większość tego typu inwestycji pojawia się w Warszawie, w stolicy polskiego biznesu. Do najbardziej prestiżowych i luksusowych inwestycji apartamentowych można zaliczyć powstającą 192 metrową wieżę, w ścisłym centrum Warszawy przy ul. Złotej. Ceny osiągają tam nawet poziom 45 tys. zł za metr kwadratowy. Równie wysokie ceny osiąga inwestycja powstająca na warszawskim Powiślu o nazwie Nowe Powiśle (Menolly Group). Najdroższe apartamenty – penthousy kosztują ponad 40 tys. zł za mer kwadratowy. W zamian za taką sumę otrzymujemy piękny widok na centrum Warszawy i na Wisłę oraz dodatkowy duży taras.