Rozgraniczanie nieruchomości, czyli postępowanie cywilne i administracyjne w jednym

Granice nieruchomości gruntowych często stają się przedmiotem sporów między ich właścicielami. Ustawodawca, w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne dalej p.g.k., stworzył kompleksową regulację postępowania w sprawie rozgraniczenia nieruchomości. Postępowanie to stanowi hybrydę postępowania administracyjnego i cywilnego, dając jednocześnie możliwość kształtowania prawa własności właścicielom nieruchomości.

Pełna treść  komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .

Zakres postępowania rozgraniczeniowego

Rozgraniczenie nieruchomości to wyodrębnienie nieruchomości z innych otaczających ją gruntów poprzez ustalenie zasięgu prawa własności w stosunku do gruntów sąsiadujących (postanowienie Sądu Najwyższego – dalej SN, z dnia 28 października 1977 r., III CRN 272/77, LEX nr 8022). Czynności, które należy podjąć przy rozgraniczaniu zostały zawarte w art. 29 ust. 1 p.g.k., który stanowi, że rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

W tym miejscu należy podkreślić, że z rozgraniczeniem mamy do czynienia, jeśli konieczne jest ustalenie przebiegu granicy, a nie tylko wskazanie w terenie, gdzie przebiega ustalona już granica. Bowiem w przypadku zatarcia w terenie prawnej granicy nieruchomości wystarczy wznowienie znaków granicznych. Zgodnie z art. 38 p.g.k. właściciele lub inne osoby władające nieruchomościami (gruntami) są obowiązane do ochrony znaków granicznych. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy (art. 39 ust. 1 p.g.k.).

Istotą wznowienia znaków granicznych jest ich fizyczne odtworzenie, a więc przywrócenie stanu, jaki istniał przed ich przesunięciem, uszkodzeniem lub zniszczeniem. Tak pojmowanego przez ustawodawcę wznowienia znaków granicznych nie dokonuje się w postępowaniu administracyjnym, lecz w wyniku czynności materialno-technicznej podmiotu uprawnionego do wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych – na zlecenie, a więc i na koszt zainteresowanych osób. W razie istnienia sporu co do położenia znaków przed ich przesunięciem, uszkodzeniem lub zniszczeniem, spór taki nie jest rozstrzygany w postępowaniu administracyjnym lecz sądowym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – dalej NSA, w Warszawie z 14 maja 2010 r., I OSK 1009/09, LEX nr 594827).

W tym miejscu podkreślić także należy, że nie można utożsamiać znaków granicznych (podlegających odtworzeniu) ze znakami geodezyjnymi. Również orzecznictwo sądowe wskazuje, że znaki geodezyjne należy odróżnić od znaków granicznych. Zgodnie z tezą zawartą w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego – dalej WSA, w Kielcach z dnia 9 lutego 2007 r. (II SA/Ke 1096/05, LEX nr 868121), „ustalanie położenia znaków granicznych na gruncie nie należy do spraw administracyjnych wymagających załatwienia w formie decyzji administracyjnej, lecz stanowi czynność techniczną związaną z ustaleniem przebiegu granic, będącego elementem postępowania administracyjnego w sprawie rozgraniczenia nieruchomości".

Rozgraniczenie dopiero po odtworzeniu granic

Dopiero zaś w przypadku gdy odtworzona granica nieruchomości gruntowych stanie się sporna dokonuje się rozgraniczenia. Oznacza to, że potrzeba rozgraniczenia powstaje wówczas, gdy między właścicielami nieruchomości sąsiednich powstał spór co do prawidłowego przebiegu poszczególnych granic, albo gdy nie zostały wytyczone i utrwalone granice nowo utworzonej nieruchomości. Zakres tego sporu, a tym samym przedmiot rozstrzygnięcia w postępowaniu rozgraniczeniowym, określany jest treścią żądania zawartego we wniosku o wszczęcie postępowania.

Postępowanie rozgraniczeniowego nie może dotyczyć podzielenia nieruchomości znajdującej się we współwłasności. Do tego rodzaju spraw przewidziano odrębny tryb, w ramach którego następuje zniesienie współwłasności. Dopiero potem można wystąpić z wnioskiem o rozgraniczenie nieruchomości (postanowienie SN z dnia 21 lipca 1966 r., III CR 146/66, LEX nr 563599).

Przedmiot rozgraniczenia

Aby mogło być prowadzone postępowanie rozgraniczeniowe muszą istnieć wydzielone prawnie (geodezyjnie) nieruchomości o spornych lub zatartych granicach. Jedynie wówczas postępowanie administracyjne w sprawie o rozgraniczenie ma swój przedmiot (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 13 marca 2013 r., II SA/Sz 356/12, LEX nr 1303045). Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami (art. 29 ust. 2 p.g.k.).

Przedmiotem rozgraniczenia jest nieruchomość. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – dalej k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Rozgraniczaniu podlegają tylko nieruchomości gruntowe, bo tylko odnośnie tego rodzaju nieruchomości mogą powstać rozbieżności dotyczące przebiegu ich granic na gruncie. Dla istnienia nieruchomości nie jest konieczne jej geodezyjne oznaczenie ani sporządzenie mapy geodezyjnej, albowiem o wyodrębnieniu nieruchomości decyduje też jej odrębność podmiotowa, rozumiana jako odmienny od gruntów sąsiednich stan własności tak określonej części powierzchni ziemskiej. Celem postępowania rozgraniczeniowego jest ustalenie przebiegu granic prawnych nieruchomości, przy czym chodzi tu wyłącznie o granice poziome nieruchomości gruntowych. Granice pionowe nieruchomości gruntowych są natomiast zmienne i zależą od społeczno-gospodarczego przeznaczenia danego gruntu, a zatem nie podlegają rozgraniczeniu.

Dla postępowania rozgraniczeniowego nie ma znaczenia przeznaczenie gruntów, których granica jest sporna. Wskazuje na to uchwała SN z dnia 26 lipca 1990 r. (III CZP 35/90, LEX nr 3602), stanowiąc, że w sytuacjach, gdy właściciele nieruchomości sąsiadujących z drogą publiczną roszczą sobie pretensje do części pasa drogi, nie jest wyłączona droga sądowa w sprawie o rozgraniczenie nieruchomości będących własnością osób fizycznych z drogą gminną.

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .