Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .
Pytanie
Nowoprojektowany budynek hali magazynowej zlokalizowany jest w granicy z działką o symbolu Bi (inne tereny zabudowane) i posiada otwór drzwiowy i bramowy. Organ w postanowieniu poprosił o dostosowanie dokumentacji projektowej do rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w kwestii umieszczenia otworu drzwiowego i bramowego w granicy lub dostarczenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych od właściwego Ministra do spraw budownictwa. Inwestor uzupełniając postanowienie wyjaśnił, że działka z którą graniczy nowoprojektowa hala produkcyjna jest drogą wewnętrzną z prawem przechodu i przejazdu i został załączony wypis z ksiąg wieczystych.
Czy takie wyjaśnienie inwestora jest wystarczające, czy jednak inwestor powinien dostosować się do postanowienia wysłanego przez organ?
Odpowiedź
W przedstawionym stanie faktycznym wyjaśnienia inwestora są wystarczające, jeśli sąsiednia działka nie jest działką budowlaną.
Uzasadnienie
Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dalej r.w.t., jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy (pkt 1), 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy (pkt 2).
Dla stosowania przywołanego przepisu podstawowym ustaleniem jest czy sąsiednia działka jest działką budowlaną. Pojęcie "działki budowlanej" nie zostało zdefiniowane ani w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ani w przepisach r.w.t. Definicję "działki budowlanej" znajdziemy za to wustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p. Zgodnie z art. 2 pkt 12 u.p.z.p. przez pojęcie "działki budowlanej" należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Alternatywna definicja pojęcia "działki budowlanej" znajduje się w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n. Zgodnie z art. 4 pkt 3a u.g.n. przez pojęcie "działki budowlanej" należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Mając na uwadze wyżej wskazane przepisy należy stwierdzić, że ocena tego, czy działka sąsiednia jest działką budowlaną jest kwestią ustaleń faktycznych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie – dalej NSA, z dnia 12 lipca 2011 r., II OSK 1145/10, LEX nr 1083545). Dokonanie oceny zgodności usytuowania budynku z wymogami określonymi w § 12 ust. 1 r.w.t. wymaga zatem w każdym przypadku uwzględnienia indywidualnych warunków rozpoznawanej sprawy (por. wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2007 r., II OSK 1718/06, LEX nr 425345). Przyjąć jednak można, że "działka budowlana" w rozumieniu § 12 ust. 1 r.w.t. to każda działka gruntu, na której, z uwzględnieniem jej podstawowych parametrów i wyposażenia, możliwa jest realizacja obiektu budowlanego, zgodnie z wymogami wynikającymi z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 czerwca 2008 r., VIII SA/Wa 42/08, LEX nr 499903). Zasadniczą cechą "działki budowlanej" jest to, że nadaje się ona do zagospodarowania, w tym do zabudowy, zgodnie z wymogami dotyczącymi danego sposobu zagospodarowania i zabudowy. Działką budowlaną w rozumieniu powołanych przepisów jest zatem taka nieruchomość, lub jej wyodrębniona granicami ewidencyjnymi część, która nie jest jeszcze zabudowana, ale nadaje się do określonego sposobu zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 3 kwietnia 2014 r., II SA/Wr 844/13).
W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie należy określić czy sąsiednia działka jest działką budowlaną, tj. czy jej warunki umożliwiają jej zabudowę. Sam fakt użytkowania działki jako drogi nie jest wystarczający dla stwierdzenia braku konieczności określenia zgodności z § 12 ust. 1 r.w.t.
Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .