Czytelnik pyta się, czy ścianę przeszkloną należy traktować jako ścianę z otworem okiennym i wtedy zastosować odległość 4 m od granicy, czy traktować nadal jako taras tylko przeszklony? Okazuje się, że, co do zasady, jeżeli budynek będzie zwrócony do granicy sąsiedniej działki ścianą mającą otwory wypełnione materiałem zapewniającym dostateczną przejrzystość, należy zachować odległość co najmniej 4 m od granicy działki. W przypadku elementów takich jak taras, będzie musiał zostać zachowany wymóg odległości co najmniej 1,5 m od działki sąsiedniej.
Jakie odległości
Ogólne zasady odległości budynków od granicy z sąsiednią ścianą budowlaną reguluje par. 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – dalej r.w.t. Zasadą jest, że jeżeli z innych przepisów określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości nie mniejszej niż:
- 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Kluczowe będzie więc ustalenie, czy ściana budynku, która jest zwrócona w stronę granicy sąsiedniej działki, jest ścianą z oknami. W tym celu trzeba będzie rozważyć kilka sytuacji, ponieważ uznanie przeszklenia ściany za okno będzie wynikało z jej konkretnych cech.
Czytaj też: Budynku gospodarczego nie zawsze wybuduje się bez formalności
Przeszklenia w ścianie zapewniające przejrzystość należy uznać za okna
Powszechnie utożsamia się okno z otworem w ścianie, ewentualnie w dachu, który będzie zapewniał oświetlenie oraz wentylację wnętrza. Intuicyjnie okno kojarzy się z takim elementem, który będzie można otwierać. Sądownictwo administracyjne przyjmuje jednak, że decydującą cechą, by przeszklenie w ścianie uznać za okno, jest jego przejrzystość.
Z tego powodu wypełnienie otworu w ścianie zewnętrznej, obecne przykładowo w wieżowcach, należy zakwalifikować jako okno, jeżeli zapewnia dostateczne oświetlenie pomieszczeń oraz odpowiednie widoki na zewnątrz (wyrok NSA z 26 maja 2022 r., II OSK 1665/19 oraz wyrok NSA z 19 listopada 2015 r., II OSK 749/14). W takim wypadku będzie trzeba usytuować budynek zwrócony takimi ścianami do sąsiedniej działki budowlanej w odległości 4 m od jej granicy. Jeżeli zaś w ścianie zostaną umieszczone tzw. luksfery, pełniące funkcję oświetlającą, które nie zapewniają dostatecznej przejrzystości, ściana taka nie będzie miała okien, wystarczy więc w tym przypadku odległość 3 m od granicy działki (wyrok WSA w Olsztynie z 28 października 2011 r., II SA/Ol 670/11).
Minimalna odległość tarasu od granicy działki nie może być mniejsza niż 1,5 m
Co do zasady, minimalna odległość tarasu od granicy działki budowlanej powinna wynosić 1,5 m. W przepisach prawa budowlanego nie funkcjonuje definicja tarasu, dlatego WSA w Poznaniu, w wyroku z 25 lipca 2013 r. stwierdził, że taras to m.in. odkryta, płaska część budynku otoczona balustradą umieszczona na parterze (często połączona schodami z ogrodem), na piętrze lub płaskim dachu (II SA/Po 433/13). Z tego powodu, nawet jeżeli takie balustrady byłyby przeszklone, nie można uznać tych „przegród” za ściany z oknami, a więc nie będzie w takim wypadku obowiązywał wymóg zachowania czterometrowej odległości od granicy działki.
Do innej sytuacji dojdzie z kolei, jeżeli na takim tarasie będziemy chcieli wybudować przeszkloną oranżerię lub ogród zimowy. Posługując się stanowiskiem zawartym w wyroku NSA z 7 kwietnia 2011 r., należy stwierdzić, że taki obiekt może być wykonany na tarasie budynku (II OSK 586/10). Zakładając zatem, że oranżeria nie będzie budynkiem, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, z racji faktu usytuowania na tarasie, par. 12 ust. 1 pkt 1 r.w.t. nie będzie miał w tym wypadku zastosowania, należałoby zatem przyjąć, że i w tym przypadku wymóg zachowania odległości 4 m od granicy działki, w odniesieniu do oranżerii, bądź ogrodu zimowego, nie będzie musiał zostać zachowany.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
