Z odbioru końcowego robót strony sporządzają protokół, w którym potwierdzają ww. kwestie, w szczególności prawidłowość bądź nieprawidłowość wykonanych robót, określają ewentualne usterki lub wady wykryte w toku odbioru oraz termin ich usunięcia. Ponadto protokół odbioru robót wyznacza początek biegu terminów określonych przepisami prawa. 

Podmiot odpowiedzialny za zapewnienie odbioru robót budowlanych

Zorganizowanie procesu budowlanego, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, w tym w szczególności zapewnienie odbioru robót budowlanych, spoczywa, zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, na inwestorze. Zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad należy, zgodnie z art. 22 pkt 9 Prawa budowlanego do jednych z podstawowych obowiązków kierownika budowy, względnie w zw. z art. 24 ust. 2 ww. ustawy - kierownika robót w zakresie robót, których wykonaniem kierował.

Prawo budowlane nie wskazuje natomiast bezpośrednio podmiotu upoważnionego do dokonania odbioru końcowego robót budowlanych i przygotowania protokołu z przeprowadzonej czynności. Z zestawienia art. 18 ust. 1 z innymi przepisami rozdziału 3 Prawa budowlanego, w tym przede wszystkim z art. 22 pkt 7 i art. 25 pkt 3, w których jest mowa o odbiorach wyraźnie zaznaczonych jako dotyczących robót w toku, można wnioskować, że ww. przepis odnosi się do odbioru końcowego, który powinien być dokonywany przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Przytaczane sformułowanie nie zostało jednak szerzej rozwinięte.

Dokonania odbiorów, o których mowa w art. 18 ust. 1, nie powierzono wprost inspektorowi nadzoru inwestorskiego, należy do niego jedynie dokonywanie odbiorów w toku, zgodnie bowiem z art. 25 pkt 3, dokonuje on sprawdzania i odbioru robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających. Natomiast w zakresie odbiorów końcowych inspektor nadzoru inwestorskiego jest jedynie obowiązany do udziału w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywania ich do użytkowania. W związku z powyższym należy uznać, że inwestor powinien wyznaczyć osobę o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych, upoważnioną do dokonania odbioru końcowego robót budowlanych i przygotowania protokołu z przeprowadzonej czynności.

 

Skutki prawne potwierdzone w protokole odbioru robót budowlanych

Jeżeli wykonawca zgłosi zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. Prawo budowlane nie reguluje szczegółowo kwestii odbioru końcowego robót budowlanych i związanego z nim protokołu sporządzanego z tej czynności. W związku z tym strony umowy o roboty budowlane określają termin i sposób przeprowadzenia odbioru końcowego robót, szczegółowe obowiązki stron wynikające z odbioru, w tym obowiązki wykonawcy związane ze skompletowaniem i przedstawieniem dokumentów pozwalających inwestorowi na ocenę prawidłowości wykonania przedmiotu odbioru, a przede wszystkim skutki jakie będą wynikać dla stron z faktu podpisania protokołu odbioru końcowego robót.

W protokole odbioru końcowego robót, stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia lub oświadczenia inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Przyjmuje się, że stwierdzona w protokole data odbioru jest datą wykonania zobowiązania przez wykonawcę. Należy domniemywać, że dokonany odbiór stanowi złożenie przez inwestora oświadczenia woli stwierdzającego, że wykonawca wykonał świadczenie w sposób umożliwiający jego przyjęcie. Jest to zatem czynność prawna, która powoduje, że na inwestora przechodzą z tą chwilą wszystkie ciężary i korzyści oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia przedmiotu odbioru.