Pozwolenie na budowę dla współwłaściciela nieruchomości

Czy właściciel nieruchomości wspólnej w wysokości 1/4 może uzyskać pozwolenie nadbudowę? Dwóch współwłaścicieli wyraża zgodę, jeden natomiast nie. Czy wystąpienie do sądu o zarządzanie ponad zwykły zarząd uprawni inwestora do uzyskania takiego pozwolenia i czy sąd przychyli się do takiego rozstrzygnięcia?

Treść pytania może sugerować (słowa "nieruchomość wspólna"), że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z tzw. mała wspólnotą mieszkaniową. Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Kwestia ta nie ma jednak zasadniczego znaczenia dla odpowiedzi, gdyż gdyby jednak sprawa dotyczyła zwykłej współwłasności (bez wydzielenia odrębnej własności lokali), to i tak zastosowanie miałyby przepisy k.c. o współwłasności.

Należy na wstępie zauważyć, iż art. 199 k.c. stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Przekroczenie zakres zwykłego zarządu

Najogólniej można stwierdzić, że przekraczają zakres zwykłego zarządu czynności rozporządzenia (zbycia i obciążenia) rzeczą wspólną, zmiana przeznaczenia rzeczy, utrwalonego sposobu gospodarowania, inwestycje współwłaścicieli. Oprócz czynności faktycznych o dużej doniosłości zakres zwykłego zarządu przekraczają z reguły takie czynności prawne, jak umowa regulująca sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, obciążenie rzeczy zastawem, hipoteką. Z reguły czynnością przekraczająca zwykły zarząd jest podział rzeczy do korzystania czy też każda inna decyzja dotycząca określenia sposobu korzystania z rzeczy.

W niniejszej sprawie budowa na nieruchomości będzie musiała zostać uznana za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu z uwagi na zakres ingerencji w przedmiot wspólnego prawa. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 11 października 1990 r. (sygn. akt III ARN 15/90; publik. LEX nr 10894) inwestor - współwłaściciel nieruchomości może uzyskać prawo do dysponowania nią w granicach przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną o ile uzyska zgodę wszystkich właścicieli lub rozstrzygnięcie sądu wymagane w art. 199 k.c. Wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie. Jak wskazał sąd, zgoda ta stanowi niezbędną przesłankę prawa do dysponowania nieruchomością stosownie do przepisów prawa budowlanego.

Obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) w art. 34 ust. 4 pkt 2 określają, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto m.in. złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl art. 3 pkt 11 przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 lipca 1983 r. (sygn. akt I SA 471/83; publik. ONSA z 1983 z. 2, poz. 59) podniesiono, że budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością w częściach ułamkowych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną. W takim przypadku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością, które stanowi warunek udzielenia pozwolenia na budowę.

Tak więc wobec faktu, że pozwolenie na budowę jest uzależnione od prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w przypadku współwłasności prawo to wynika ze zgody wszystkich współwłaściciel, jeden ze współwłaścicieli ubiegający się o pozwolenie na budowę musi mieć zgodę pozostałych właścicieli.

Jednak w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli - zd. 2 art. 199 k.c. Właściwym do wydania orzeczenia jest sąd właściwy dla położenia nieruchomości. Sprawa rozstrzygana jest w postępowaniu nieprocesowym

Trudno jest ocenić jak sąd oceni wniosek w przedmiotowej sprawie. Będzie to zależało od wielu czynników m.in. od wielkości działki, rodzaju zamierzonej inwestycji, kosztów jej utrzymania, wpływu na sposób korzystania z nieruchomości, rodzaj prowadzonej działalności na nieruchomości.