Działka przeznaczona jest w planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem zabudowy w formie wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej. Strona odmawia innego wpisu we wniosku.

Odpowiedź:
W § 2 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości - dalej r.s.t.p.n., przewidziano konieczność wskazania w treści wniosku o podział nieruchomości celu podziału tylko w przypadku dokonywania podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. i art. 95 u.g.n. Artykuł 95 u.g.n. odnosi się wyłącznie do sytuacji, w których podział nieruchomości jest dopuszczalny niezależnie od ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a co więcej – obowiązek opiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości nie dotyczy przypadków objętych dyspozycją tego przepisu.

Natomiast art. 93 ust. 2a u.g.n. regulujący kwestię dopuszczalności podziału nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne (lub – wobec braku planu – wykorzystywanych na cele rolne i leśne), stanowi, że wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest możliwe pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Jeżeli zatem proponowany projekt podziału dotyczy nieruchomości, o której mowa w art. 93 ust. 2a u.g.n., określenie "przeznaczenie pod zabudowę zgodnie z mpzp" nie zawiera wskazania celu podziału nieruchomości.

Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n., podziału nieruchomości można dokonywać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W razie braku planu stosuje się przepisy art. 94 u.g.n. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1, dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 u.g.n.).

Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne lub – wobec braku planu – wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami (art. 93 ust. 2a u.g.n.).

Zgodnie z art. 93 ust. 4 u.g.n., zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które służy zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.). We wspomnianym wyżej art. 95 u.g.n. ustawodawca wyczerpująco wymienił przypadki, w których, z uwagi na szczególny cel podziału nieruchomości, dopuszcza się możliwość podziału niezależnie od zgodności podziału z miejscowym planem.

Ustalenia u.g.n. dotyczące podziałów nieruchomości zostały sprecyzowane przepisami r.s.t.p.n. W myśl § 2 ust. 3 r.s.t.p.n., w przypadku dokonywania podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 93 ust. 2a u.g.n. i art. 95, we wniosku o podział nieruchomości należy wskazać cel dokonania podziału nieruchomości. W myśl art. 97 ust. 1a u.g.n., do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć, miedzy innymi: protokół z przyjęcia granic nieruchomości (pkt 5), wykaz zmian gruntowych (pkt 6), wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze jest inne niż w księdze wieczystej (pkt 7), mapę z projektem podziału (pkt 8). Jeżeli jest wymagane wyrażenie opinii, o której mowa w art. 93 ust. 4 i 5 lub uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, dokumenty wymienione w ust. 1a pkt 5-8 dołącza się do wniosku o podział nieruchomości po wyrażeniu pozytywnej opinii lub pozwolenia.

Dokumenty te podlegają przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego lub kartograficznego (art. 97 ust. 1b u.g.n.). W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że postępowanie w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości jest dwuetapowe, a wyrażona w formie postanowienia opinia dotycząca wstępnego projektu podziału nieruchomości stanowi integralną część tego postępowania (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 marca2014 r., II SA/Po 128/14, LEX nr 1542230; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2009 r., IV SA/Po 195/09, LEX nr 553436; wyrok WSA w Olsztynie z dnia 23 grudnia 2013 r., II SA/Ol 799/13, LEX nr 1407112).

Dopiero bowiem pozytywna opinia w tej sprawie stanowi podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości podlegającego zatwierdzeniu w decyzji. Opinia, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n., stanowi zatem podstawową przesłankę dopuszczalności podziału nieruchomości i jako taka – jest wiążąca dla organu właściwego do wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości.

Ponieważ treść postanowienia zawierającego tę opinię przesądza o rozstrzygnięciu sprawy w przedmiocie podziału nieruchomości, bardzo istotna jest zawarta w tej opinii ocena zgodności proponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu.

Jedynie bowiem podział nieruchomości zgodny z ustaleniami miejscowego planu, określającego przeznaczenie poszczególnych terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, stanowi gwarancję, że działki powstałe w wyniku podziału będą mogły być zagospodarowane zgodnie z planem (por. wyrok WSA w Opolu z dnia 5 grudnia 2013 r., II SA/Op 438/13, LEX nr 1407110, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 19 kwietnia 2012 r., II SA/Ol 117/12, LEX nr 1145823). Wyjątki od tej zasady ustawodawca przewidział jedynie w art. 94 u.g.n. (regulującego kwestię dopuszczalności podziału nieruchomości wobec braku miejscowego planu) oraz – art. 95 u.g.n. (określającego dopuszczalność podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń obowiązującego miejscowego planu).

Niemniej jednak w § 2 ust. 3 r.s.t.p.n., przewidziano konieczność wskazania w treści wniosku celu podziału nieruchomości tylko w przypadku dokonywania podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 93 ust. 2au.g.n. i art. 95 u.g.n. Artykuł 95 u.g.n. odnosi się wyłącznie do sytuacji, w których podział nieruchomości jest dopuszczalny niezależnie od ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a co więcej – obowiązek opiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości nie dotyczy przypadków objętych dyspozycją tego przepisu.

Natomiast art. 93 ust. 2a u.g.n. regulujący kwestię dopuszczalności podziału nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne (lub – wobec braku planu – wykorzystywanych na cele rolne i leśne), stanowi, że wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest możliwe pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Jeżeli zatem proponowany projekt podziału dotyczy nieruchomości, o której mowa w art. 93 ust. 2a u.g.n., określenie "przeznaczenie pod zabudowę zgodnie z mpzp" nie zawiera wskazania celu podziału nieruchomości.