Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zapewnia ochronę osoby nabywającej prawo rzeczowe w drodze odpłatnej czynności prawnej, jeśli nabywca działa w dobrej wierzy i w zaufaniu do treści księgi. W razie rozbieżności między rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a stanem wynikającym z księgi wieczystej, nabywca dokonujący transakcji we wspomnianych warunkach może więc opierać się nawet na nieprawidłowej treści księgi.
Czytaj w LEX: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku cesji wierzytelności zabezpieczonej hipoteką >>>
Rękojmię wyłączają wpisy w księdze wieczystej wskazujące na niezgodność ujawnionego w niej stanu prawnego nieruchomości, w tym w szczególności informacje o toczących się postępowaniach mogących doprowadzić do jego zmiany. Przykładem tego rodzaju wpisów w sytuacji nieruchomości warszawskich są ostrzeżenia o prowadzonych przez komisję postępowaniach, które - choć nie w każdym przypadku wyłączają rękojmię – mogą wstecznie ją obalić, gdy komisja zdecyduje się na kolejne fazy kontroli. Niezależnie więc od rodzaju ostrzeżenia, jego wpisanie zawsze stwarza poważne ryzyko dla nabywających zreprywatyzowane nieruchomości, w tym nie tylko całe działki lub kamienice, ale również wydzielane lokale w wykupionych i odrestaurowywanych przez deweloperów budynkach.
Komisja, prowadzone przez nią postępowania i ich skutki
Komisja do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich jest specjalnym organem administracji publicznej o bardzo szerokich kompetencjach. Jej zadaniem jest wyjaśnienie nieprawidłowości i uchybień w działalności organów oraz osób prowadzących postępowania w przedmiocie wydawania decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich.
Komisja może prowadzić trzy rodzaje działań o charakterze kontrolnym, tj.: czynności sprawdzające, postępowanie rozpoznawcze i postępowanie ogólne. Podejmowane przez komisję z urzędu czynności sprawdzające służą uprawdopodobnieniu lub zaprzeczeniu okoliczności uzasadniających wszczęcie postępowania rozpoznawczego w konkretnej sprawie, w której wydano decyzję reprywatyzacyjną. W razie uprawdopodobnienia w toku czynności sprawdzających, że doszło do naruszenia prawa, komisja wszczyna postępowanie rozpoznawcze. W przypadku potwierdzenia w postępowaniu rozpoznawczym, że decyzja reprywatyzacyjna została wdana z naruszeniem prawa, Komisja może doprowadzić do jej wzruszenia. Z kolei postępowanie ogólne służy wyjaśnieniu przez Komisję systemowych nieprawidłowości lub uchybień w działalności organów i osób prowadzących postępowania reprywatyzacyjne.
Rozstrzygnięcie komisji o wzruszeniu decyzji reprywatyzacyjnej stanowi podstawę wykreślenia z księgi wieczystej wpisu dokonanego na jej podstawie lub na podstawie aktu notarialnego sporządzonego z uwzględnieniem uchylonej decyzji reprywatyzacyjnej albo dokonanych po tym wpisie wpisów użytkowania wieczystego lub własności nieruchomości, a także stanowi podstawę wpisania jako właściciela odpowiednio m.st. Warszawy albo Skarbu Państwa. Ma to odpowiednie zastosowanie do wpisu dokonanego na podstawie aktu notarialnego, na mocy albo wskutek którego osoba trzecia nabyła prawo lub została zwolniona z obowiązku.
Czytaj w LEX: Wpływ działalności Komisji ds. reprywatyzacji nieruchomości warszawskich na praktykę notarialną >>>
Czytaj w LEX: Dopuszczalność skargi kasacyjnej w sprawach dotyczących ujawniania praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej >>>
W praktyce zatem samo odkupienie odzyskanej (przez byłych właścicieli lub ich spadkobierców) nieruchomości przez dewelopera lub kolejne podmioty trzecie nie daje gwarancji co do pewności następnych transakcji. Komisja może dowolnie decydować o zakresie wzruszania skutków czynności prawnych mających miejsce po wydaniu decyzji reprywatyzacyjnej z domniemanym naruszeniem prawa, ponieważ stosuje swoje własne definicje nieodwracalnych skutków prawnych, czy złej wiary w oderwaniu od dotychczasowych zasad i wykładni prawa. Tym samym, fakt nabywania nieruchomości wiele lat po zakończeniu procesu jej reprywatyzacji i od kolejnego jej właściciela/inwestora wcale nie gwarantuje bezpieczeństwa transakcji, jeżeli Komisja prowadzi w stosunku do danej nieruchomości choćby czynności sprawdzające.
Wpisy ostrzeżeń o postępowaniach komisji a rękojmia
Celem zabezpieczenia prowadzonych działań kontrolnych Komisja może nakazać wpisanie w księdze wieczystej ostrzeżenia o podjęciu czynności sprawdzających lub o toczącym się postępowaniu rozpoznawczym. Ma to przeciwdziałać dalszemu obrotowi nieruchomościami, których zwrot mógł być wadliwy.
Sam wpis ostrzeżenia o czynnościach sprawdzających Komisji nie wyłącza jeszcze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Taki skutek ma dopiero wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu rozpoznawczym. Natomiast w razie wszczęcia przez Komisję postępowania rozpoznawczego uprzednio dokonany wpis ostrzeżenia o czynnościach sprawdzających od chwili wszczęcia postępowania rozpoznawczego wywołuje skutki ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu rozpoznawczym. Przy czym sam wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu.
Czytaj w LEX: Rękojmia wiary publicznej w przypadku nabycia użytkowania wieczystego - LINIA ORZECZNICZA >>>
Tym samym, w razie wszczęcia przez komisję postępowania rozpoznawczego dokonany uprzednio wpis ostrzeżenia o czynnościach sprawdzających wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych od momentu złożenia przez Komisję wniosku o wpis ostrzeżenia o czynnościach sprawdzających. W takich okolicznościach, oznacza to wyłączenie rękojmi od momentu zamieszczenia w dziale III księgi wieczystej wzmianki o wpływie wniosku komisji o wpis ostrzeżenia o czynnościach sprawdzających.
Ostrzeżenie o czynnościach sprawdzających - kupować czy nie kupować?
Ponad pięcioletnia działalność komisji wzbudza liczne kontrowersje co do jej pozycji ustrojowej oraz zgodności jej aktywności z Konstytucją i podstawowymi zasadami prawa. Potwierdzającym te wątpliwości przykładem jest właśnie masowe wpisywanie przez komisję do ksiąg wieczystych ostrzeżeń o prowadzonych czynnościach sprawdzających. Wiele wskazuje na to, że wpisy te były i są dokonywane en masse, nie ze względu na faktyczne wątpliwości komisji, ale według kolejności adresów w najbardziej atrakcyjnych i historycznych częściach stolicy lub według kryterium podmiotowego, czyli wobec deweloperów znanych z inwestowania w odzyskane nieruchomości.
Taki stan zawieszenia w wielu przypadkach trwa od lat, a komisja ani nie decyduje się na wszczęcie postępowania rozpoznawczego, ani też nie wnosi o wykreślenie wpisanego wcześniej ostrzeżenia o czynnościach sprawdzających. Powoduje to faktyczne blokady w obrocie zreprywatyzowanymi nieruchomościami, gdyż choć transakcję dokonaną w chwili wpisanego w księdze ostrzeżenia o czynnościach sprawdzających Komisji wciąż chroni rękojmia, to jednak w każdym momencie może ona zostać wstecznie wyłączona w razie wszczęcia postępowania rozpoznawczego przez Komisję.
Sprawdź PROCEDURY w LEX:
- Wszczęcie postępowania wieczystoksięgowego na wniosek - postępowanie krok po kroku >
- Wpis do księgi wieczystej wzmianki o wniosku oraz o skardze na wpis dokonany przez referendarza sądowego - postępowanie krok po kroku >
- Zabezpieczenie roszczenia przez zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości - postępowanie krok po kroku >
Jest to szczególnie uciążliwe dla zbywców i potencjalnych nabywców nieruchomości, ponieważ nie mają oni żadnych prawnych możliwości zweryfikowania lub podważenia sytuacji długotrwałego utrzymywania w księdze ostrzeżenia o czynnościach sprawdzających Komisji. Czynności sprawdzające stanowią rodzaj wewnętrznego postępowania kontrolnego Komisji bez ustalonego kręgu stron i przedmiotu, do którego nie stosuje się przepisów k.p.a. W konsekwencji nie ma sposobności pozyskiwania szczegółowych informacji o tych czynnościach, zweryfikowania lub kwestionowania zasadności takich czynności czy ich przewlekłości.
W takich sytuacjach możliwe jest ubezpieczenie tytułu prawnego do nabywanej nieruchomości. Ubezpieczyciele są gotowi ubezpieczać tego rodzaju transakcje po uprzednim przeprowadzeniu badania legalności procesu zwrotowego i transakcji następujących po wydaniu decyzji reprywatyzacyjnej. Niezbędne jest zatem uzyskanie dostępu do dokumentacji postępowania dekretowego i akt wieczystoksięgowych danej nieruchomości. Działania te wiążą się z dodatkowymi kosztami, ale zapewniają bezpieczeństwo transakcji w obliczu nieprzewidywalnej i kontrowersyjnej działalności Komisji, której wadliwość potwierdza bogate orzecznictwo sądów administracyjnych kontrolujących decyzje Komisje. Pozyskanie takiej polisy wydaje się więc rozsądnym rozwiązaniem, które będzie konieczne aż do momentu rozwiązania Komisji oraz podważenia podstaw i efektów jej szkodliwej i niekonstytucyjnej aktywności.
Autorzy:
Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Jest współodpowiedzialny za praktykę projektów nieruchomościowych
Dr Radosław Wiśniewski, adwokat. Zajmuje się regulowaniem stanu prawnego nieruchomości. Reprezentuje klientów w sprawach odszkodowawczych przeciwko podmiotom publicznym i instytucjonalnym.
