Zgodnie z prawem budowlanym określenie, czy zmiana wprowadzona w projekcie budowlanym jest istotna, czy nie, należy do obowiązków projektanta.

Jaka procedura ma zastosowanie w sytuacji, gdy projektant zakwalifikuje zmianę jako nieistotną, ale organ podejmie wątpliwości, czy klasyfikacja jest poprawna?

Czy organ ma prawo kwestionować klasyfikację dokonaną przez projektanta?

Jakie konsekwencje poniosą inwestor oraz kierownik budowy, którzy w dobrej wierze zaufali projektantowi, zgłosili organowi wprowadzenie zmian nieistotnych dokumentując je opinią projektanta, a organ zakwestionował tę opinię uznając, że wprowadzenie zmian wymagało uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę?

Odpowiedź

Organ nadzoru budowlanego nie jest związany kwalifikacją odstąpienia jako nieistotnego, dokonaną przez projektanta na podstawie art. 36a ust. 6 pr. bud. i może uznać dane odstąpienie za istotne wszczynając procedurę "naprawczą".

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 36a ust. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud., projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące nieistotnego odstąpienia. Zgodnie z art. 57 ust. 2 pr. bud., w razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.@page_break@

Powyższe przepisy regulują w sposób wyczerpujący problematykę wymagań formalnych związanych z dokonaniem nieistotnego odstąpienia.

Jednocześnie jednak o tym, czy dokonane odstąpienie ma charakter istotny czy nie, rozstrzygają ostatecznie organy nadzoru budowlanego (pod kontrolą sądów administracyjnych). Organy te wszczynają bowiem procedurę "naprawczą" uregulowaną w art. 50 ust. 1 pkt 4 oraz art. 51 ust. 1 pkt 3 i ust. 4-5 pr. bud. w przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane zostały dokonane w sposób istotnie odbiegający od warunków określonych w pozwoleniu na budowę. Kwalifikacja dokonana przez projektanta nie jest dla tych organów wiążąca – brak jest w ustawie przepisu, który nadawałby jej taką moc. Ustawa nie przewiduje żadnych instytucji chroniących inwestora w tym zakresie, tj. nie może on w obecnym stanie prawnym zwrócić się do organów administracji architektoniczno-budowlanej czy organów nadzoru budowlanego z wnioskiem o dokonanie wiążącej kwalifikacji planowanego istotnego odstąpienia lub o wydanie zaświadczenia w tej sprawie.

Tym samym inwestor ponosi w pełnym zakresie administracyjnoprawne konsekwencje dokonania odstąpienia, które PINB zakwalifikował jako istotne, choć w ocenie projektanta ma ono charakter nieistotny. Konsekwencje te to przede wszystkim ewentualna kara z tytułu dokonania istotnego odstąpienia (jeżeli zostało ono dokonane w zakresie określonym w art. 59a ust. 2 w zw. z art. 59f ust. 1) oraz przedłużenie z tego powodu procedury dopuszczenia obiektu budowlanego do użytkowania, ze względu na wszczęte postępowanie "naprawcze" (art. 59f ust. 6). Jednakże – jak się wydaje – w takiej sytuacji brak byłoby podstaw do wyciągnięcia wobec inwestora konsekwencji prawno-karnych, tj. do ukarania inwestora grzywną za wykroczenie na podstawie art. 93 pkt 6 pr. bud.

W takiej sytuacji inwestor dysponuje wyłącznie roszczeniem odszkodowawczym wobec projektanta, dochodzonym na zasadach ogólnych (tj. na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przed sądem powszechnym w trybie określonym w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.)).