Oddzielna kuchnia dla dwóch odrębnych lokali mieszkalnych w domu jednorodzinnym

Jakie warunki musi spełniać lokal, aby go wydzielić jako samodzielny lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym?

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .


W budynku jednorodzinnym mają występować 2 lokale mieszkalne samodzielne.

Czy mogą mieć wspólną kuchnię, łazienkę oraz centralne ogrzewanie?

Czy aby dostać się do wspólnej łazienki można przechodzić przez pomieszczenia drugiego lokalu, czy można wyjść na zewnątrz budynku aby dostać się do wspólnych części, takich jak łazienka i kuchnia?

Odpowiedź

Aby w przedmiotowym budynku możliwe było wydzielenie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, to powinny one być wyposażone w kuchnie. Natomiast pomieszczenia higieniczno-sanitarne mogą być wspólne dla tych lokali, jeżeli są położone w nieruchomości wspólnej i są ogólnodostępne, a nie stanowią części jednego lokalu i dostęp do niech jest zapewniony przez ten lokal.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali "samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych". Przy czym należy zauważyć, że pomimo zastosowania pojęcia "pomieszczenia pomocnicze", nie zdefiniowano go w przepisach tej ustawy.

Definicję taką zawiera natomiast § 3 pkt 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym przez pomieszczenie pomocnicze należy rozumieć "pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności".

Z uwagi na wątpliwości interpretacyjne odnośnie kwalifikacji lokalu do stwierdzenia samodzielności lokalu należy stwierdzić, że aby lokal mógł być uznany za samodzielny, przejście do kuchni i łazienki nie może odbywać się przez inny lokal. Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 9 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Bd 522/13 "lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu".

Podobne stanowisko zawarł Sąd Apelacyjny w Poznaniu, który w wyroku z dnia 6 marca 2013 r. sygn. akt I Ac 92/13 stwierdził, że "za cechy świadczące o samodzielności lokalu przyjmuje się wydzielenie izb lub izby trwałymi ścianami w obrębie budynku (zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l.) oraz to, by lokal mógł pełnić swoją funkcję bez konieczności korzystania w tym celu z innych lokali".

Następnie w kontekście wspólnej kuch i łazienki należy wyjaśnić, że o ile wspólna łazienka mogłaby służyć do zaspokajania potrzeb dwóch lokali (jednak nie mogłaby być zaliczana do żadnego z tych lokali), to nie ma możliwości przydzielenia im wspólnej kuchni. Jak bowiem stwierdził WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 10 czerwca 2010 r. sygn. akt III SA/Gg 142/10 "za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej". Jeśli więc odrębne lokale nie będą wyposażone w pomieszczenia higieniczno-sanitarne, to pomieszczenia takie muszą być ogólnodostępne i umieszczone w części wspólnej nieruchomości, a nie stanowić część jednego z tych lokali. Zaś w odniesieniu do kuchni należy zacytować fragment wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. aktII SA/Bd 935/07 "rozpatrywanej sprawie, kuchnia oddzielona jest od jedynej izby - pokoju, wspólną klatką schodową i o ile można by dopuszczać w kontekście orzekania o samodzielności lokalu mieszkalnego taką rozdzielność w stosunku do pomieszczeń pomocniczych, jak np. łazienka i w.c., to całkowicie nieuprawnione jest rozciąganie takiej interpretacji na kuchnię jako jedną z odrębnych izb wchodzących w skład lokalu mieszkalnego".


Reasumując należy stwierdzić, że aby w przedmiotowym budynku możliwe było wydzielenie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, to powinny one być wyposażone w kuchnie. Natomiast pomieszczenia higieniczno-sanitarne mogą być wspólne dla tych lokali, jeżeli są położone w części wspólnej nieruchomości i są ogólnodostępne, a nie stanowią część jednego lokalu i dostęp do niech jest zapewniony przez ten lokal.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .