Wchodzą w życie zmiany w obrocie prywatną ziemią rolną

Obrót prywatną ziemią rolną będzie nieco łatwiejszy. Zmienią się też przepisy o zasiedzeniu nieruchomości. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa otrzyma prawo pierwokupu udziałów i akcji spółek dominujących, posiadających udziały lub akcje w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych. Trudności czekają natomiast fundacje rodzinne - nie będą już mogły korzystać z ułatwień w obrocie ziemią rolną. To niektóre ze zmian wprowadzanych przez nowelizację, która zacznie obowiązywać 5 października.

Zmiany wprowadza ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw.

Już nie tylko rolnicy indywidualni będą mogli zasiedzieć grunt rolny.  W związku z uchyleniem art. 173 par. 3 kodeksu cywilnego, niezbędnym warunkiem zasiedzenia takiej nieruchomości nie będzie już konieczność posiadania statusu rolnika indywidulanego. Dotychczas - po nowelizacji z 2016 r. - zasiedzenie nieruchomości rolnej przez nierolnika nie było, co do zasady, możliwe. Znikną też pewne ograniczenia w nabywaniu nieruchomości, w których użytki rolne mają powierzchnię mniejszą, niż 0,3 ha. 

- Dotychczas, nawet jeżeli grunt miał powierzchnię 0,3 ha lub większą, ale tylko mały fragment tego gruntu był użytkiem rolnym, to cała działka była uznawana za rolną. A w związku z tym obowiązywały ją wszystkie ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowe przepisy stanowią natomiast, że użytek rolny musi mieć minimum 0,3 ha, aby cała nieruchomość została oznaczona w ewidencji jako rolna. Dzięki temu takie grunty będą łatwiej mogli nabyć także nierolnicy - powiedział PAP mec. Michał Górski, specjalizujący się w sprawach o zasiedzenie.

Zmiany w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

Zmiany w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa obejmują:

• rozszerzenie katalogu nieruchomości wyłączonych spod działania podstawowej zasady gospodarowania nieruchomościami rolnymi Zasobu, tj. że są one rozdysponowywane, w pierwszej kolejności, w drodze wydzierżawienia albo sprzedaży na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych;
• umożliwienie Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (dalej KOWR) przekazywania, w drodze umowy, Lasom Państwowym gruntów (dotychczas grunty przekazywane były Lasom Państwowym w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwego starostę, na wniosek KOWR) z przeznaczeniem na lasy oraz rozszerzenie takiej możliwości o grunty przeznaczane na potrzeby gospodarki leśnej, na których nie jest możliwe prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej;
• ujednolicenie przepisów ustawy w zakresie dotyczącym rodzajów dokumentów planistycznych, które są powoływane w jej przepisach, na podstawie których ustala się charakter nieruchomości (np. czy jest to nieruchomość rolna, czy też o charakterze nierolnym);
• wprowadzenie obowiązku ogłoszenia przez KOWR wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do sprzedaży również w siedzibie właściwego oddziału terenowego KOWR;
• zapewnienie możliwości prowadzenia działalności rolniczej przez osoby fizyczne lub prawne prowadzące gospodarstwo rolne poprzez umożliwienie nabycia przez KOWR nieruchomości rolnej będącej ich własnością i spłaty przez KOWR w całości lub części ich zobowiązań powstałych w związku z wykonywaną działalnością rolniczą, a następnie umożliwienie zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości, która weszła w skład Zasobu, z jej dotychczasowym właścicielem – bez obowiązku przeprowadzania przetargu;
• jednoznaczne rozstrzygnięcie, że jeżeli nabywana przez dzierżawcę, w drodze pierwszeństwa w nabyciu, nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest pierwszeństwo przysługuje jednemu z małżonków;
• wyłączenie stosowania art. 29a ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w przypadku sprzedaży nieruchomości Zasobu przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, miejscowym planie rewitalizacji, miejscowym planie odbudowy, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na cele inne niż rolne;
• wprowadzenie mechanizmu, na podstawie którego, po dokonaniu odroczenia spłaty należności na zasadach określonych w art. 23a ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, określony w umowie termin całkowitej spłaty należności będzie mógł zostać wydłużony o ten sam okres, na który udzielono odroczenia (w tym przypadku okres ten nie będzie mógł być jednak dłuższy niż 25 lat);
• umożliwienie osobom, które władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego, nie później niż 5 lat przed dniem ogłoszenia przetargu, udział w przetargach organizowanych przez KOWR;
• określenie należności z tytułu czynszu dzierżawnego za nieruchomości wchodzące  skład Zasobu, jako równowartość pieniężna odpowiedniej ilości pszenicy ustalana na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy za jedenaście kwartałów poprzedzających termin płatności czynszu.

Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

Zmiany w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 4) obejmują:

• wyłączenie przepisów ustawy w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha; obecnie ustawa wyłącza nieruchomości rolne o powierzchni do 0,3 ha bez względu na powierzchnię użytków rolnych;
• rozszerzenie katalogu przypadków nabycia nieruchomości rolnych, które nie będą podlegały pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego o nabycie na podstawie art. 6 ustawy z dnia 25 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym (właścicielom budynków znajdujących się na działce gruntu, która wchodziła w skład gospodarstwa rolnego przekazanego Państwu na podstawie przepisów obowiązujących przed dniem 1 stycznia 1983 r., przysługuje nieodpłatnie na własność działka gruntu, na której te budynki zostały wzniesione);
• rozszerzenie o rodziców małżonka, macochę i ojczyma określonego w art. 2 pkt 6 pojęcia „osoba bliska”;
• rozszerzenie wskazanego w art. 2a ust. 3 ustawy katalogu przypadków uprawniających do nabycia nieruchomości rolnych, bez potrzeby ubiegania się o uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o przypadki przekształcenia przedsiębiorcy bądź spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeksu spółek handlowych, a także usunięcie regulacji wyłączających stosowanie wobec fundacji rodzinnych, czy też jej beneficjentów;
  Czytaj też: Koniec fundacji rodzinnych? Sejm zabiera swobodny obrót ziemią rolną >
• doprecyzowanie w art. 2a ust. 4b ustawy w zakresie ceny nieruchomości rolnej, która ma odnosić się do ceny sprzedaży gruntów ornych podawanej przez Główny Urząd Statystyczny;
• wprowadzenie pierwszeństwa dla KOWR do wykonania prawa pierwokupu w przypadku zbiegu tego uprawnienia z prawem pierwokupu określonym w przepisach odrębnych;
• dodanie w art. 2b ust. 3b i 3c, określających niezbędne informacje oraz dokumenty dołączane do wniosku nabywcy nieruchomości rolnej o wyrażenie przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości innym podmiotom przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości;
  Czytaj też: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zablokuje na dwa miesiące transakcje M&A >
• rozszerzenie katalogu przypadków, w których nie stosuje się obowiązków wynikających z nabycia nieruchomości rolnej, (gdy nieruchomość rolna jest zbywana lub oddawana w posiadanie parkowi narodowemu na cele ochrony przyrody, czy też w toku postepowania egzekucyjnego lub upadłościowego, gdy została nabyta: od małżonka w trakcie trwania małżeństwa, w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej, przez zasiedzenie oraz co do której, po jej nabyciu, uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość przeznaczona jest na cele inne niż rolne).

Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, czyli 5 października, z wyjątkiem jej art. 1 pkt 17, który wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.